6月30日，社區更新觀察團第二場活動在上海靜安區彭浦鎮展開。在城市漫步環節，澎湃新聞和社會企業“第一反應”合作，在遠龍公寓進行了一次急救演習，請居民及社區更新觀察團的觀察員一起現場體驗，住在六樓的老人突發疾病，120到達之前，如何對病人進行救援，電梯將帶來多大的便利。

在危急時刻可以救人一命的電梯，卻往往難以順利加裝。社區協商總要花費許多時間精力。在討論環節，彭浦鎮的居委會代表、業委會代表、物業公司代表、鎮政府工作人員、社區規劃師，以及解決社區問題的企業代表共同探討，社區協商當下面臨的困難，以及如何更好促進社區協商。以下為此次討論的實錄。

仍在進行中的加裝電梯

顧德其（綠園小區業委會副主任）： 綠園小區建于1991年，共計10棟房、12個門棟，有376戶住戶。 2018年6月9日，我們成立了綠園小區電梯加裝工程小組（簡稱“加梯小組”），由居委會、業委會、物業公司、樓群黨支部、居民代表各方的五個人組成。

首先，我和另外一個同志找到了鎮房辦，他們幫忙聯系了龍潭居委會，第二天我們就趕到了龍潭居委會。李書記給我們引了路。遠龍公寓的姚阿姨很熱心，給我們介紹了裝電梯的經歷。我們就少走了好多彎路。

加梯小組到現在將近一年。我認為，老小區加裝電梯只要做好幾件事情就可以了。

第一件事情，就是加裝電梯樓棟的居民意識，90%以上要同意加裝，另外10%的業主可以選擇放棄或采取中立——不出錢，也不坐電梯。如果有一戶不同意，加裝電梯就一票否決。這個門檻蠻高的，實際上是要求100%同意。從“不同意”到“放棄”，這里面要做好多工作。

大家都知道，老公房小區如果不裝電梯，從房產價格的角度看，三樓和四樓排在第一梯隊，一樓和二樓是第二梯隊，五樓和六樓是第三梯隊。如果我要買房，裝了電梯的，我可能就買五樓，空氣又好，樓層又高；不裝電梯的，我可能就買一樓二樓。所以，要裝電梯，一樓二樓的意見是比較大的，也是很正常的。

一開始，我們在全小區12個樓棟發放加裝電梯征詢表。反對的情況五花八門，有的講影響采光，有的講影響通風，有的講噪音，有的考慮安全方面，還有的年輕人覺得不需要加裝電梯，也有的只要花錢就不同意。每一個樓棟都有好幾戶不同意，按照當時的情況很難解釋溝通。

當時，主要是方案不太明確，好多居民也不清楚具體情況。加梯小組商量，應該以點帶面，逐步推進，讓大家看到，裝完的電梯到底怎么樣。

另外，我們請了專業的技術人員以及電梯加裝廠家，與居民面對面溝通，消除顧慮。綜合考慮后，我們推了六號樓和十號樓，這兩棟基礎條件比較好。這兩棟樓的樓組長，一位是上一屆的樓群支部書記，另一位是現任的樓群支部書記，群眾基礎也比較好。

經過一個多月的走訪溝通，十號樓一梯5戶，30戶全部同意加裝電梯；六號樓一梯6戶，共36戶，有33戶同意，3戶放棄，基本滿足了加裝電梯的條件。這3戶放棄的人家，有2戶原來是不同意的，經過多次溝通、交心、引導，他們最終同意不出資，不乘坐電梯，以后如果需要用電梯，只要交上相應款項就可以。

第二件事，全小區三分之二的業主要同意該樓棟加裝電梯。這兩棟樓完成加裝電梯的征詢意見后，我們對全小區376戶業主發放了征詢表，經統計，96.14%的業主同意加裝電梯，只有12戶是填寫了放棄，沒有反對的。

第三件事，是加裝電梯的資金分攤。本樓棟出資的要全部同意這個方案，并且要把加裝電梯總費用全部收齊。

遠龍公寓加裝電梯的費用是每部電梯60萬，我們2018年與廠家談的時候，已經漲到了70萬。當時我們跟廠家談好，超了不加錢，并談妥了政策補貼的24萬由電梯廠商先期墊付，待驗收合格后，政府撥給業委會，一周內還給廠家。這樣既讓業主先期少墊錢，也有利于電梯廠家保證質量。

資金分攤沒有文件規定，也沒有相應指導意見，只有自己協商。加梯小組多次開會協商，也看了一些材料，參考了其它小區的情況。最終確定的方案是：一樓二樓不出錢，以三樓出資為基數，每個樓層遞增五千塊。比如，在一梯5戶的十號樓，三樓每戶出資15500元，六樓每戶出資30500元。

資金由樓棟的樓組長以及居民代表組織收集，一個人到銀行開賬號，一個人輸密碼，他們兩人互相監督。把錢收齊后，存折的復印件交給加梯小組。

上面三項工作完成后，我們邀請電梯廠方來小區簽合同，給他們看所有征詢表的原始資料。簽定合同時，讓樓組長和居民代表一起參加，由他們直接與廠方簽定合同，業委會就蓋個見證章。

去年10月末，我們把所有資料遞交給區房地局進行審批，走完了最后的程序。區房地局于今年2月27日正式批復，同意立項。

昨天我和電梯廠方聯系，問了一下加裝電梯審批程序的情況，得到的回答是，好像還差三項認證，這些部門的認定過程，最快還要40天以上。所以，到現在還沒拿到施工許可證。

從我們的經驗可想而知，加裝電梯有多困難。但我們加梯小組有信心，萬事開頭難，相信后續加裝電梯的樓棟會進行得更快，更順暢。

李海芳（遠龍公寓所屬龍潭居民區黨總支書記）：遠龍公寓是1997年建的商品房，一共有8個門棟（共324戶），其中5個門棟（120戶）屬于多層住宅，進行了電梯加裝。當時征詢時，要高層住宅的業主同意，就要做大量工作，因為其實跟他們沒有關系。最終，有87%的業主都同意。

我們是2019年1月竣工，歷時9個月。這期間發生了停車難的問題，是通過鎮政府和居委會一起幫忙，聯系了周圍的商鋪和龍潭小區，解決了停車問題。電力改造的時候，因為地方小，很多施工都不能做，也是通過鎮政府和居委會，與龍潭小區商量，拆了一個花園，用來停放大吊車，才把電線弄好。

遠龍公寓的加建電梯是通過居民自治實現的，成立了加裝電梯聯建小組，組長是姚阿姨，組員是幾位業主、居委會成員。他們出頭和各方聯系。每個樓棟也成立了聯建小組，負責和每棟樓的居民溝通、協調、收費等，居民之間相互溝通，肯定比居委會或政府部門硬派下去要好。

我覺得，加裝電梯工程不僅是惠民工程，還是一個凝聚民心的工程。遠龍公寓是商品房小區，一般不大參與社區活動，通過對居民的多次征詢、走訪，居民之間有了更多聯系，參與小區的活動也多了。比如，去年居委會換屆、今年龍潭業委會的換屆選舉。還有最近的垃圾分類，他們過去是不可能參與的，就是旁觀者，現在也有志愿者，每天要出來值勤，監督垃圾分類。

企業進入社區的困難

韓喜春（斯邁普電梯公司董事長）： 斯邁普電梯開展加裝電梯服務有三年多，積累了很多失敗和成功的經驗。

作為企業，第一步是咨詢宣講。對加裝電梯需求強烈的，都是年齡偏大的居民。所以最高效的模式，是和居民面對面交流，甚至體驗樣板梯。我們在遠龍公寓附近開設了加裝電梯的服務中心，已經接待了數十批小區業主。

如果小區的居委會、業委會、物業公司大力支持，前期就參與進來，加裝電梯工作就會更順利，比如我們剛剛竣工交付使用的仙霞街道的虹仙小區。

所以我感覺，第一個難題，就是居委、業委、物業的重視和對加裝電梯的支持。如果沒有居委會、業委會和物業公司的幫助，可能小區大門都很難進入。

進入小區后，居民的態度往往是觀望、困惑和搖擺的，這是加裝電梯推進的另一個關鍵障礙。

一方面，由于居民對加裝電梯的現狀沒有全方位了解，認為政府現在對加裝電梯相當重視，已陸續出臺了多種政策措施，就推測未來政府可能會為加裝電梯買單，于是觀望等待，不愿自主自發地推進加裝電梯。

另一方面，出現了一些免費加裝電梯的案例，居民通過租賃就可以實現乘梯，這讓居民非常心動。在溝通中，他們也表達出，希望不出錢加裝電梯。

針對這樣的困惑，首先，我們的員工會從居民角度出發，實事求是地把最新最準確的信息帶給居民，分析各種情況的利弊，通過講解加裝電梯的現狀及未來發展趨勢，鼓勵居民自發自主解決加裝電梯的問題，早加裝早受益，而不是等政府安排。

對免費加裝電梯租賃使用的問題，居民往往只關注眼前不需要出錢，沒有考慮到電梯作為特種設備，后期保養維修更為重要。一旦有居民不履行租賃協議，建設單位收不到足夠的成本來維護電梯，那么電梯可能出現故障。這對居民來講，無異于沒有加裝電梯，甚至帶來的失望可能比沒有加裝電梯更大。

作為上海本土的電梯制造企業，我們的工廠位于嘉定區，業主可以隨時考察工廠與電梯產品。我們承諾五年免費整梯維保。另外，針對上海的氣候，我們會加裝井道外壁面隔熱層，以應對高溫天氣，還可以提升井道以及電梯部件的使用壽命。

王興華（云智充公司董事長）： 我們是一個科技公司，注冊在嘉定工業區。我們合作的生產企業是中國最大的防爆安全產品生產商——位于嘉定的華榮科技股份有限公司。在充電樁行業，我們是第一個拿到國家級消防檢測的企業。

我們的產品比電梯進社區容易多了，因為免費提供設備，免費安裝，只需要跟物業和業委會達成一致，允許進入小區就行。

由于我們的產品是物聯網的智能化系統，運營成本相對較低，不像投幣或刷卡系統。我們1萬臺充電樁跟10萬臺充電樁，管理成本不會有太大增加。電梯需要維護運營，而我們其實是提供售電服務，讓用戶隨時隨地安全充電，按量計費，因此服務密度的要求可能比電梯更頻繁。所以，我們有電話客服中心。

我認為，滿足需求是協商的第一要素。我們做的就是讓充電方便、低價，同時解決安全問題。

充電是居民的剛需。我們試圖把社區周邊的商家整合進來，以降低居民的充電費用。物業管理也有需求，因為充電引發的安全事故頻發，政府一直在強推。對物業部門來說，智能充電系統可以提高物業的管理水平以及物業的形象。我們正好把政府推廣需求和物業內在需求結合起來，讓物業公司主動接受我們的服務。

安裝設備到位后，發動所有居民使用產品，是我們碰到的最大困難。這需要觀念的轉變，居民主觀上很難接受新生事物，覺得要裝App，要學新東西，還要改變充電習慣。而且，他們認為費用會比較高。實際上，我們統計過，一般的用戶，大概一個月平均十一、十二塊錢。

所以，我們要跟業委會、物業公司一起，在小區里做宣傳推廣，手把手幫居民把App裝上，先教會一部分人使用。一般來說，如果有30%的人使用，后面就可以互相教了。

社區規劃師的探索

陸勇峰（同濟規劃院城市空間與生態規劃研究中心副主任）：我們團隊從2015年7月開始參與彭浦鎮的“美麗家園”建設。 以前的“美麗家園”是以房管局為主導的房修類工程，沒有所謂公眾參與，或者居民是被動式參與，可能就是發個表、簽個字。后來，我們跟鎮政府溝通，換一種方式，國外一直倡導社區規劃，我們覺得，對探索參與式規劃，“美麗家園”是個非常好的實踐機會。

那么，參與式規劃的主體有哪些？我畫了一張圖表。

社區規劃中的多元參與主體構成。  陸勇峰 供圖

圖里有兩個三角形。正三角形是甲方三角形，一個角代表區政府，“美麗家園”里有區房管局、區綠化局等區級政府部門；另一個角代表街鎮政府，比如彭浦鎮政府、街道辦事處；還有一個角是協商主體，比如居委會、業委會和物業公司。這個三角對設計師來說就是甲方，我們需要跟他們協調，他們內部也需要協調。

倒三角形是乙方三角形，一個角是設計師或規劃師團隊；另一個角是社會組和企業；最后一個角是工程單位，包括代建方、施工方、工程監理等。共同構成了傳統意義上的乙方。我們之間也需要協調。

當然，核心還是社區居民，所有協商都是圍繞居民展開的。這么多主體，會產生很多博弈關系，六方主體，兩兩之間，會產生至少15種博弈關系。

我覺得，居民之間的協商又可以分幾個類型。

一種是群體跟群體的協商，通常會比較困難。比如，在一個“美麗家園”項目中，原來兩個小區中間有一個圍墻，我們提出中間圍墻打掉后，可能更適合整個小區的交通組織以及公共環境的布局。這時就呈現兩個協商群體，即兩個小區各自的居民，有一方認為拆除圍墻對他們而言虧了，因此極力反對，或者有人說拆一半。最后，在多方努力下，還是拆掉了中間圍墻。事實也證明，拆除圍墻增加了公共空間，還是符合大部分居民的期望。

另一種是群體跟個體的協商，比如，加裝電梯，電梯有高區和低區，可能三樓以上的人，要跟一樓二樓的人一個個協商。

還有一種是個體跟個體的協商，比如居民在樓道里堆物，造成鄰里的矛盾，導致關系不好，你贊成的事他就反對。這就需要針對個人進行溝通協調。

以前的很多項目都是新小區，設計師看到的只是一塊空間，而老舊小區的更新，最重要的變化就是人的出現。規劃師如何推進協商呢？雖然規劃師的作用還是很微小，我覺得大概有幾點：

第一點，作為第三方的專業技術團隊進小區，非常容易得到居民的信任，居民可能對一些工程有懷疑的狀態，我們就可以做一個橋梁的作用。以前施工隊做改造，只是講一下要改成什么樣。而我們會通過效果圖展示改造前后的效果，居民心里就更有數一些。

第二點，除了空間改造的目標，我們也會在設計過程中，思考與居民之間的互動。比如，2015年12月，我們在體育館辦了一個書畫活動，讓永和二村等幾個居委會的居民和小朋友一起來參與，然后把他們的繪畫、書法作品呈現在小區的景觀小品里。這樣讓居民更有參與感和自豪感。

第三點，設計師可以發揮專業優勢，把好的設計理念引入社區，比如永和二村入口的露天場地上，我們改造了原本的自行車停放點，增設了太陽能光伏板頂棚，每天大概產生80度電，滿足80輛電動車充電。這不僅降低了居民私拉電線充電的安全隱患，而且把環保理念應用到老舊社區改造中，傳遞給了居民。這個改造點現在經常有人參觀，居民們也很自豪。

社區問題中的幾種關系

沈湧杰（彭浦鎮城建辦主任科員/“美麗家園”辦公室副主任）：處理小區事情，其實要講清幾種關系。首先是居委會、業委會、物業公司三者的關系，這個晚點在協商機制里講。

其次，是不同年齡人群的關系。老年人、中年人、青年以及兒童，怎么和小區連在一起。

比如,暑假到了，想搭個小籃球板，讓孩子打打籃球，結果有居民反對：“打籃球不行，我要睡懶覺。”怎么解決這個問題？我就去給這兩戶做工作，這個籃球場不是燈光籃球場，也不是標準籃球場，只有5米×5米，25平方。這么小的一塊硬地，就是給小朋友拍拍皮球。

再比如，我問小馮（澎湃新聞記者馮婧）：“你知道你們居委會在哪里嗎？你知道你們居委會有多少老年活動中心嗎？你知道你們居委會社區志愿者在什么地方嗎？你參與過居委會多少活動？”小馮說：“哎呀，我只知道居委會在哪里，其他都不知道。”其實，70后、80后、90后都這樣，我們在工作，自己的居委會搞不清楚。這批年輕人，小區當中占了有三分之一，怎么融進去？

第三，是不同生活水平之間的居民的關系。小區里有富人，有小康水平的，也有吃低保的，心態完全不一樣。比如裝電梯，富人說，我統統出錢都沒事；小康的說，我愿意；吃低保的說，我沒錢。這些經濟利益糾結在一起，怎么來解決？

剛才顧老師也說了，不愿裝電梯的理由。還有更奇葩的，說影響風水的。所以，小區里各種事都有，要處理好上面的三種關系。

最簡單的一種協商方式是，開說明會。比如，具體事情的背景、情況、需求，方案怎么做？現在的垃圾分類，政府要推，就要到各個小區開說明會。

如果有矛盾，就要升級到懇談會，請業主代表、黨員志愿者、骨干來，說說有什么矛盾，老百姓想要什么。懇談會上，該說的、不該說的，大家都要說，然后再來公關。

再往上升級，就是社區居民聽證會，分為幾種。

第一種“三會一代理”，即居委會／業委會／物業＋某一個代理機構，召開聽證會。代理機構有三種。1）居民矛盾協調代理，解決鄰里糾紛之類；2）法律邊界問題代理，解決涉及簡單法律問題的社區問題；3）小區事務代理，解決小區建設、運行等事務的問題。

第二種聽證會是“1+5+X”， 指以社區的黨總支為核心（1），領導社區民警代表1人、居委會主任1人、業委會主任1人、物業公司負責人1人、群眾團隊和社會單位（如工商所、房管局、環保局）負責人1人（5），X包括駐區單位負責人、樓組長、黨員志愿者等。這種聽證會更多是涉及公共事務落地，比如在小區建老年活動中心、垃圾處理站等，需要更多部門的專家加入，回答居民的問題。

最后一種聽證會，是聽證解釋會。主要是用于普及培訓、情況說明以及做思想工作，比如環保講座、垃圾分類培訓等，一般會請外援來。

落實小區的自治共治，主要靠什么？要靠主體力量和正能量，正能量里分三種：第一，黨總支居委會是領頭兵；第二，黨員、志愿者、積極分子是中堅力量；第三，樓組長和小區的社會賢達，比如，金友里的王老伯。

而主體力量要靠搞活動。有一句話，“生命在于運動，親友在于走動，組織在于活動”，沒活動，居委會就死掉了，活動可以聯絡感情，也可以普及黨和政府的政策，居民會更容易接受。

此外，還要充分利用現在信息化時代的平臺，比如，裝電梯有微信群，24小時無休，什么事情都可以講，但里面也會出現謠言。這個不能控制，只能引導，就是及時發布正確真實的信息，讓謠言止于智者。

比如裝電梯，有個群說，這電梯質量不好，老百姓就以為電梯真的出問題了。李書記轉發給我，我一看不行，馬上要寫個說明，通過懇談會把大家叫過來，還請了專家，他寫了六條，一點點駁斥。駁斥完了再發到群里，就制止了謠言，否則電梯都竣不了工。

最后，隨著物聯網和5G的發展，個性化定制會越來越多，未來的小區溝通平臺會根據居民喜好，進行個性化推送。

社區規劃的本質是社區自治

浦睿潔（大魚營造連接官）：今天參加了急救體驗，我的獲得感特別強。鼓勵居民參與、體驗，非常有利于居民工作開展。

以大魚營造參與的社區更新項目為例，我們也會通過活動，鼓勵居民在設計之前就參與進來，對公共空間提意見，這樣有利于未來的使用。不過我們發現，居民還會提出其他意見，包括移大樹、停車問題、綠化問題、加裝電梯的需求、窨井蓋的問題等等，遠遠超過了公共空間的改造設計。

今天在彭浦，我看到業委會牽頭，居委會、鎮政府協調做了大量工作，引入第三方的社會資金和創新，覺得可以把這些經驗帶到我們的項目中。因為社區規劃的本質就是社區自治。

姚棟（同濟大學建筑與城市規劃學院副教授）：小區跟人一樣有新陳代謝，會不斷產生新的問題。對健康的社區來說，大部分問題都是可以克服的。但從90年代開始轉變的社會中，社區和鄰里的關系逐漸薄弱，小區三架馬車互相打架，老百姓對他們都不信任。這樣的社區就會遇到許多問題。

大家都說，懷念過去友好的鄰里關系，可以相互串門。當時，為什么有這樣的現象呢？

一是因為社會結構比較簡單，還有一個原因是，過去社區中有一些共同的事件，塑造了鄰里間良好的關系。年紀稍長的上海人都會記得，上世紀80年代末，上海社區的愛國衛生運動。愛國衛生運動是塑造良好鄰里關系的重要載體。每到現在這個季節，每家每戶都要帶好掃帚、拖把，出來打掃衛生。找到一個共同議題，一起動手創造社區的美好環境。過程中增進了交流和鄰里關系，推動了社區問題的解決。

后來，隨著中國推進住宅商品化，社區關系越來越薄弱。甚至很多居民都有誤解，居委會跟自己沒有關系，居委會至多是解決老人問題。

但加裝電梯這件事情，又把所有人的利益聯系起來。大家愿意坐下討論，邁出了恢復鄰里關系的第一步。通過這樣的工作，社區的凝聚力、歸屬感和解決未來不斷變化問題的能力，都有了長足進步。

以一個議題啟動社區協商，觸動鄰里之間的交往，最終實現社會治理的創新，基層的自治共治，指向更美好的未來，也是大家介入和發動社區規劃的真正意義所在。

提問

廖越（美國伊利諾伊大學香檳分校博士）：我主要研究農村社區，有兩個問題。首先，請問在小區事務方面，居委會與業委會有沒有職責劃分？談到小區里的協商，顧德其老師提到最多的詞就是“做工作”，針對不同的人群，怎么“做工作”？

顧德其：小區工作的管理模式是居民區在黨總支的領導下，居委會、業委會、物業公司三架馬車，管理小區的方方面面。居委會是政府最基層的機構，它要管理小區所有工作。業委會要配合居委會的工作，管理好與小區業主產權相關的事務，比如小區的維修基金。物業公司是業委會選評來管理小區的，20%的居民不滿意，就可以重新選評。

此前我在居委會干了十多年。2015年從居委會崗位退休后，成為綠園小區的業委會成員。2017年美麗家園建設改造，業委會成員都利用業余時間參與，沒有一分錢報酬，但自己住的小區如果改造得好，居民都滿意，我們心里也很高興。綠園小區的美麗家園項目投入一千多萬，是我們老小區借了政府的光。不然，到哪里去找這樣的資金。

綠園小區建成近30年了，居民的維修基金沒有減少，反而略有增加。以前我當居委會主任時，不管哪個小區業委會換屆選舉，我告訴他們的第一條就是，管好你的維修基金，有多少公共收益就辦多少錢的事。

“三駕馬車”要是配合協調得好，小區就漂亮，居民滿意度也高。上海現在實行垃圾分類，綠園小區的垃圾箱改造后就是個“風景點”。我們也提早開始實施定時定點倒垃圾，一天安排4個志愿者，一個月120人次在旁協助。物業公司作為責任主體，經理每天早上七點就來小區。

張蕾（劍橋大學土地經濟系博士生）：商品房小區的更新與老舊小區有什么差別？高密度的大型社區在推進社區更新時有什么策略？

沈湧杰：雖然現在市場上的老公房、租賃房和商品房的價值一致，但它們當初的構成價值并不同。

老公房大多是1998年商品房政策推出以前，居民以工齡購買，當時購買成本很低，以工齡折算三分之一產權。而商品房由開發商購買土地后建造，土地使用權在房價中占比最高。

美麗家園項目起初針對老舊小區，因為那是政府欠大家的。老公房建造時，沒有汽車，路寬只有兩米。而造商品房的時候路寬八米，還有地下車庫。所以，老舊小區改造是政府必須要做的，每平方米可以投三百五十塊。但商品房政府可能就投資五塊錢。

這五塊錢可以用于幾件事，比如垃圾箱、人行道閘的改造，安裝監控攝像頭等，這是老的商品房小區建造時沒考慮的，那就由政府來拾遺補缺。

所以，美麗家園項目針對商品房是拾遺補缺，而針對老舊小區的目標，是整建制提升環境。這是兩個完全不同的概念。

也鼓勵2000年以前的商品房進行改造，因為這些小區的狀況更接近老公房小區。它們進行美麗家園的形式是，政府負責20%的費用，包括設計、監理、投招標、審計的費用，剩余80%的費用覆蓋材料和施工，由小區業委會承擔。

政府協助商品房運作改造項目的原因是，雖然商品房能人多，資金多，想法也多，但由業主自己開展改造，會遇到居民之間的各種博弈和質疑，導致項目無法推進。所以政府承擔所有建設之外的二類費用，以保障改造項目公正順利開展。而這樣運作的項目并不是每次都能得到小區大多數居民的支持。

不論社區人口密度高低，是售后房還是農民房，老百姓的需求都不同。我們處理改造項目時有幾個原則。

首先，以法律法規為準，按照《上海市舊住房綜合改造管理辦法》、《上海市住宅修繕工程管理辦法》等法規（簡稱“上海市修繕條例”）辦事。政府原則上不對條例中未提及的或非小區公共部位的設施進行改造。

第二，更新項目需要尊重小區大多數人的意愿。根據《物業管理條例》，小區改建需要三分之二業主投票通過，而美麗家園項目在此基礎上，力爭達到90%的支持率才實施改造。

第三，有些小區會有特殊需求，比如不需要修建垃圾箱，要修路燈。針對這類情況，我們設置了8%的不可預見費用，以覆蓋條例未提及但屬于公共范圍的改造需求。

姜鶴（上海市靜安區彭浦鎮人民政府副鎮長）：其實，今天澎湃新聞舉辦的這個討論會就是一個協商平臺，讓大家相互溝通、互通有無。我們也希望借助澎湃新聞市政廳欄目的平臺，獲得更多的建議。

社區協商的原則，還是要貫徹以人民為中心的發展理念，滿足人民群眾日益增長的需求，對美好生活的向往。那么他們的向往是什么，我們怎么引導需求，怎么滿足他們？這需要我們從供給側改革。無論居委會或是企業等各方，大家都在不斷努力改善自身工作，一方面積極響應居民、業主的需求，一方面主動去解決問題。

社區協商中最主要的是找準目標，即發現居民關心的問題，按照共建、共享、共治的原則，通過協商的程序合情、合理、合法地解決。協商的過程要多“做工作”，更多是主動出擊，找準居民的利益點、關注點。

即使一些項目暫時未能得到部分居民的支持，但在協商過程中也對社區需解決的問題起到了聚焦、溝通、宣傳作用，使項目實現的基礎和社區的自治能力得到不同程度的提升。

澎湃新聞市政廳欄目發起的“社區更新觀察團”，希望把積極從事社區更新實踐，想要一起完善社區的人們集合起來，一起觀察，一起漫步，一起討論。“社區更新觀察團”將對上海五個不同類型的社區更新實踐深入考察；相關實踐者將以“城市漫步”的形式，分享在地經驗，并與關注社區議題的更多人，在 “空間正義”與“社區賦權”的框架之下，共同探討社區的未來。