“我們五部電梯來得實在太不容易。聯建組、加梯組，少了哪個都不行……沒有居委會、鎮政府的支持，可能電梯到現在都不會竣工。”說起自己小區耗費近三年加裝成功的電梯，70歲的姚愛珠有說不完的故事。

姚愛珠住了17年的遠龍公寓，位于上海市靜安區彭浦鎮，是建于1997年的商品房小區，小區中三棟是高層，另外五棟原先是七層高的樓梯房，一樓是商鋪，六到七樓為復式。小區共有324戶住戶，其中多層居民120戶。2019年1月，遠龍公寓加裝電梯工程竣工，成為上海首例整個小區全部加裝電梯的小區。

“我先生之前摔了一跤，腰椎骨折，（下樓）看病都困難，兒子背不動，叫人家背，背一次100塊。手術完回來，幾個月不能下樓。”對住在六樓的姚愛珠，和小區中其他老人來說，加裝電梯的需求是迫切的。

遠龍公寓所屬龍潭居民區黨總支書記李海芳告訴澎湃新聞，遠龍公寓五棟樓梯房中60歲以上的住戶占比超六成。同上海許多老舊小區一樣，上下樓梯是影響居民生活質量的主要因素，有些“懸空老人”在電梯建成前已經一兩年沒有下樓。

遠龍公寓的加裝電梯外觀。澎湃新聞記者馮婧 圖

近兩年來，隨著城市老齡化問題凸顯，老舊小區加裝電梯作為惠民工程，受到政府重視。據上海市電梯行業協會統計，上海有約20-22萬棟老舊多層住宅未安裝電梯，數量接近上海已有的電梯總量——25萬臺。截至2019年4月15日，上海全市加裝立項429臺，已經加裝完正在運行的137臺。

需求很大，進展卻很緩慢，加裝電梯究竟難在哪里？

電梯小組：居民如何達成共識？

“其實，加裝電梯的夢做了幾年了。”被問到最初如何提到要加裝電梯時，姚愛珠介紹了此前歷經的曲折。

2014年，上海一家房地產開發商找到小區業委會，提出以“6+1”改造模式為小區五棟樓加裝電梯，即在原有房屋頂層加蓋一層住宅，加層出售所得可用于補貼電梯安裝和保養費用。

由于當時的方案不需要居民出資，五棟樓居民兩個月之內全部簽字同意，征詢材料交給了開發商。但居民等了兩年，卻沒等來立項通知。姚愛珠得到的消息是，“市里不同意”。

查看已有報道可以發現，上海曾討論過“6+1”模式，結論是，與相關法律法規嚴重沖突，且涉及相關配套設施的規劃問題難以解決。最后，該模式并未得到政策支持。

初次嘗試沒有成功，但“加裝電梯的念頭已經給居民了，盼星星盼月亮”。了解到居民可以申請自籌資金裝電梯，姚愛珠和其他幾個居民開始“摸著石頭過河”。

“現在很清楚，（加裝電梯）是政府的惠民工程，要積極配合。2016年時，觀念和現在不同，業委會不支持也不反對，說你們自己搞，后來產生很多矛盾。”

2011年上海市印發的《本市既有多層住宅增設電梯的指導意見》明確指出，在小區有業主委員會的情況下，加裝電梯的申請主體必須是業委會。

幾經波折后，居民自發成立了加裝電梯聯建小組（以下簡稱聯建組），代表小區居民對外（居委會、電梯公司等）溝通。聯建組組長為姚愛珠與其他三位居民，五棟樓則各有三至四人的聯建組成員，與每戶居民溝通。

自治組織結構上的困難有了突破，聯建組終與業委會達成協議：業委會簽署免責聲明，加裝電梯相關文件只要聯建組組長簽名同意，業委會就蓋章，而聯建組的決定均基于其對120戶居民的征詢結果。

遠龍公寓多層住宅內的樓梯。澎湃新聞記者 周平浪 圖

遠龍公寓的情況比較特殊。因為老舊小區的加裝電梯工作大多由小區業委會負責，同樣在彭浦鎮的滬太路綠園小區2018年啟動加梯項目時就較為順利。12棟1990年代的公房中，10號樓的居民因需求迫切，自發組織了樓內征詢，同意率達百分之百，隨后，居民區黨總支書記梁于娟組織小區業委會與樓組長一起開會，成立了五六人的電梯小組，小區加裝電梯工作正式啟動。

加裝電梯的第一步是居民意見征詢，除了有意愿加裝外，居民需在設計方案、改造資金分攤、后期運行及維護保養費用等問題上達成基本一致。

根據2016年上海施行的《關于本市既有多層住宅增設電梯建設管理相關建設審批的通知》（下稱833號文件），物業管理區域內三分之二以上業主同意，加裝幢90%以上業主同意且其他業主無明確反對意見是申請立項。換言之，想加裝電梯的樓里只要有一戶明確反對，該幢就無法加裝。

反對聲音：為何不同意加梯？

老舊小區加裝電梯，高層居民受益更多。而加梯后房產價值的變化讓部分低層的居民更為“敏感”；加上每戶情況都不相同，一個樓里總有幾戶需要做做工作。

居民不同意加梯的理由大致可以分為三種。

首先，低層居民擔心加梯對自己生活帶來負面影響。樓房外加蓋電梯必然涉及對樓層現有墻面的改造，通風、采光問題經常被提出。遇到這種情況，綠園小區業委會主任顧國榮會拿設計效果圖向居民解釋，也支持電梯公司組織有疑問的居民去已經加裝電梯的小區實地考察。

其次，部分居民認為自己沒有加裝電梯的需求，比如，能爬樓梯的中青年以及住在低層的老人。綠園小區有位住在一樓年近七十歲的老人，自己走路不利索，但就是不同意裝電梯。顧國榮做工作時，建議老人要“換位思考，成人之美”，最終老人因希望在自己有需要時能得到鄰居的幫助，簽字同意。

而對另一位住在二樓的不同意裝電梯的88歲老人，顧國榮則用“不出初裝費，一年花174元的電梯運行費就能坐電梯，何樂而不為”的道理打動了她。

最后一類高溝通成本的工作對象是出租房屋的業主。他們既沒有迫切需求，又容易“失聯”。

運龍公寓有一位業主，持有三套房產，均已出租。若得不到他的同意，該樓就達不到90%的同意率。了解到這位業主是生意人，聯建組通過居委會介紹，認識了彭浦經濟城的負責人，向他說明情況后，發現業主居然是他的熟人，兩人同為區人大代表，于是這位負責人主動幫忙溝通。

“真是碰到貴人了，如果這一關沒通過，根本進行不下去。”回憶起加裝電梯過程中的種種坎坷和得到的幫助，姚愛珠很激動，因為缺失其中任何一個細節，加裝電梯都無法完成。

遠龍公寓居民姚愛珠。澎湃新聞記者 周平浪 圖

此外，無論電梯小組如何“動之以情，曉之以理”，還有些居民的工作始終無法做通。綠園小區三樓有戶老人住院，子女因不知老人身后房產如何分配，而不愿出資。最終該戶在征詢中投棄權票。

居民協商：如何分攤資金？

同意加裝電梯是達成共識的第一步，而資金的分攤比例則是達成共識后的主要矛盾點。2016年時，遠龍購買的一站式加裝電梯服務，每臺電梯60萬元，隨著材料和人工成本逐年上漲，2018年綠園購買服務時，市場價格已升至每臺70萬元。

根據上海市財政局2014年發布的《關于本市既有多層住宅加裝電梯試點政府補貼有關事項的通知》，項目竣工驗收后，“政府按照加裝電梯施工金額的40%予以補貼，最高不超過 24萬元/臺。市與區縣分擔比例各為50%”。

綠園小區電梯小組與電梯公司協商，由廠方墊付24萬元，工程竣工驗收政府撥款后歸還廠方。因此，每棟樓實際需籌資46萬元。參考遠龍公寓的分攤比例，綠園小區提出：一樓二樓不出資，以三樓為基數，每上一層樓每戶加5000元。這樣算下來，一梯六戶的六樓居民，每戶出資金額在三萬元左右。

在征詢資金分攤問題上，綠園和遠龍都遇到了困難——有居民提出要按房屋面積占比分攤；也有居民不反對加梯，但拒絕出資。綠園小區內有幢樓的房型為一梯兩戶，除去一樓二樓，46萬元成本僅由八戶居民分攤，負擔較重，最終因其中一戶不愿出資，該樓加梯項目暫時擱置。

解決居民意見不一致的問題，除了靠電梯小組做工作，更重要的是居民自主協商。如果樓里有個別居民拒絕出資，最直接的解決辦法是由其他居民協商墊資，并在墊資時，與拒絕出資的業主約法三章：電梯建成后不乘坐電梯，或是改變主意了再補交，但要征詢其他居民同意。

遠龍公寓加裝的電梯，會遮擋六樓一戶居民的窗戶的一半，居民雖對此不滿，但考慮電梯帶來的便利性，也可以接受最終的結果。澎湃新聞記者 周平浪 圖

2019年3月，綠園小區收到兩棟樓加裝電梯的立項批文。本文截稿時仍在等待施工許可證。雖然未能實現一次性改造12棟樓，但梁于娟表示，希望兩棟樓加裝成功后，可以起到“以點帶面”的作用，推動小區剩余樓棟的加裝工作。

政府：對加裝電梯的認識變化

引導居民達成共識，需要大量溝通成本。但在整個加裝流程中，這個階段不一定是耗時最久的。

中國城市中大量未安裝電梯的老舊住宅吸引了一批電梯整梯廠開拓加裝電梯的業務。斯邁普電梯2016年8月成立了加裝電梯的事業部，遠龍公寓是他們第一位客戶。

“我們也是在邊學邊做”，斯邁普電梯公司上海加裝部項目經理陸偉權介紹道，“我們幫他們走政府的一整套審批，然后施工、報驗、申請政府補貼。業主也弄不明白，一整套資料很多，審批的部門也多。”

事實上，833號文件施行后，加裝電梯審批事項已由46個縮減至15個，審批時限及報送資料也同步簡化——在遞交給相關單位資料齊全無誤的情況下，項目施工前審批時限總共為52個工作日。為了方便居民申請和操作，2018年1月，上海又出臺了《既有多層住宅加裝電梯建設指南》，其中“服務指南”一章，羅列了各區所有加裝電梯涉及單位的聯系方式。

靜安區房管局副局長林巍在2019年4月底舉辦的“彭浦鎮既有住宅加裝電梯社區方案咨詢交流活動”上直言，遠龍公寓之前加裝很艱難，因為當時政策把加裝電梯看成房地產開發項目，相關手續與開發小區一樣。2014年在各方呼吁下，加裝電梯被視作為老服務設施，改造手續大幅減少。

林巍總結了近幾年加裝電梯政策的變化：“2017年幾乎沒怎么研究過，2018年在推進，2019年不再思考如何推進，而是如何完善。”

2018年，中央政府在政府工作報告中提出，要“鼓勵有條件的（老舊小區）加裝電梯”； 2019年的報告中，“鼓勵”變成了“支持”。

上海市既有多層住宅增設電梯實施流程圖。根據政府公開文件整理。制圖 趙忞

政府對加裝電梯的重新定位，意味著“加裝不再是（居民）想做而不能做的事情”——居委對加梯項目加大支持力度，政府真正著眼于優化審批流程。陸偉權在管理項目時感受到最直接的變化，“以前還要去比如說綠化、市政、消防（敲章），現在確實不需要，由規土局統一征求意見。”

盡管如此，在實際操作過程中，陸偉權還是遇到了一些問題，比如，各區的加梯審批標準不一致。憑借遠龍公寓的經驗，斯邁普電梯承接了上海其他區內老舊房屋的加裝工作。但是，在黃浦區的項目規劃，過了近三個月還沒批下來。

“哪不合格我們可以改，但是沒有必要超出指導意見。我們有指導意見，他就另外拿一個建筑方面的（文件）來壓我們。”

加裝流程中的房屋安全性論證，需要房屋的原始圖紙。但去城市建設檔案館調取電子圖紙，通常需要政府部門或區政府的介紹信。陸偉權希望調閱文件的流程可以簡化，“上次我去長寧區規土局開會，他們倒是表了態，以后調取圖紙，只要立項成功，把立項文件給規土局，規土局協助你一起去調取。”

針對操作過程中的一些問題，政府也在從經驗中學習。

2019年4月，上海房管局局長胡廣杰在做客《2019民生訪談》廣播節目時表示，2018年全市房管系統基本把老舊小區走了一遍，通過大調研梳理了一個文件，目前正在走發文的程序。文件建議學習靜安區和長寧區試點的“一門式辦理”，同時提高政府部門公示、勘查效率，減少同小區同房型的樓重復遞交方案。

電梯公司：施工從三個月延到九個月

加裝電梯施工過程中也會遇到種種問題。遠龍公寓原計劃施工期三至四個月，結果耗時近九個月才完工。由于加裝涉及單位較多，陸偉權坦言，目前常說的四個月施工期實際上“不太現實”。

在遠龍施工過程中，最難的就是管線移位。

遠龍公寓向國家電網提出申請，移動四根電線桿，收到的回復是，僅排期就要兩個月，移位費報價是五到十萬。但最終實際支出不到兩萬元。“（電力公司）自己都沒有一個收費標準。”在陸偉權看來，不確定性是工程最大的挑戰。

最終， 靠聯建組一名成員動用私人關系疏通，電力公司終于進場施工。但由于當時已經開挖，小區道路較窄，施工吊車無法進小區。唯一的解決辦法是，借用與遠龍公寓相鄰的龍潭小區花園停放吊車，越過兩個小區間的圍欄進行作業。

“如果沒有居委會出面，你想好辦法，人家不讓你進來也做不了。” 姚愛珠表示，關鍵時刻得到了居委會協助，居民區黨總支書記出面與龍潭小區的業委會協商，電梯施工隊承諾借用空間后原樣恢復，遠龍的加裝工程才得以在擱置兩個月后繼續推進。

說起居委會的支持，施工中還有一個小插曲。

施工期間，遠龍公寓的14輛車不能停入小區，但小區物業表示，既不能安排停車，也不退已付的車位費（150元/月）。聯建組向居委會求助后，由鎮政府出面在附近商務樓協調了一個月的車位，后來，這14輛車又停在龍潭小區，每輛每月費用100元。即便后來工期延長，依舊如此。

“龍潭小區車位本身那么緊，還幫忙，很感激的。”姚愛珠說。

除了電線移位，施工中的管線還可能涉及通訊線、網線、有線電視、水管、煤氣管道等，也會遇上周期長、費用高等問題。

“業主催我們，實際上我們在跟這些部門溝通。”對于施工周期普遍延長，陸偉權表示無能為力。

在《2019民生訪談》廣播中，胡廣杰還提出要“一梯多幫”，由區建交委牽頭，請水電煤氣管線的單位幫助，服務社區。

而施工過程中，缺失建筑的原始圖紙也會帶來意想不到的問題。施工隊發現，遠龍公寓的測繪圖紙上并未指出，連接電梯與樓宇之間的連廊要打通墻面，但墻面有結構梁，必須保留。再與業主協商后，問題得以解決——三樓及以上居民過連廊時需跨個臺階，施工隊則為每層樓準備了可移動的無障礙通道設施。

遠龍公寓三樓及以上居民過連廊時需要跨臺階。澎湃新聞記者 馮婧 圖

遇到這種特殊情況，多數居民像郭穎一樣表示理解，“如果發現問題，盡量去補臺，不要拆臺。因為事情已經做了，肯定要做好。”

從遠龍的經歷可見，加裝電梯程序復雜，涉及參與方較多，讓電梯公司的項目管理及成本受到考驗。陸偉權表示，由于遠龍公寓的工期延長，人工、設備、材料費用均超預算，他估計每臺電梯實際虧損約6萬元。

“它雖然是一個很小的項目，但檢測要求跟造棟高樓大廈幾乎一模一樣。”比如，找有資質的第三方做地質與房屋的檢測，費用就要四五萬元。

工程小，要求高，利潤低，意味著電梯公司在尋找分包方時不具優勢，有時也會為施工帶來困難。

“你找一個監理單位，一個總監要掛職三四個月，一樣的工作，還不如監理一個幾千萬的工程。”

遠龍公寓加裝電梯流程圖及不同參與主體的關系圖。根據斯邁普電梯公司及遠龍公寓聯建組成員提供的信息整理而成。制圖 趙忞

目前，電梯加裝市場仍處于起步階段，但市場中已經存在企業打價格戰的情況。陸偉權認為，惡性競爭勢必于居民、企業及政府不利，行業規范除了企業自律外，還需政府引導。

未來如何運營使用

遠龍公寓項目完成后，斯邁普電梯公司在小區一樓商鋪開了一家門店，一方面為遠龍提供售后服務，另一方面為其他前來咨詢的小區提供咨詢與體驗。

通過自籌資金加裝的電梯來之不易，居民也格外愛惜。工程竣工后第四日，所有參與加梯的遠龍住戶都拿到了電梯鑰匙，同時簽署了共同擬定的乘梯公約。

遠龍公寓加裝電梯后的使用公約。澎湃新聞記者 馮婧 圖

另外，住戶們還協商決定，只有電梯鑰匙持有人才能打開電梯門，外來人員乘坐電梯需要住戶接送。

電梯運行后，小區中一位九十歲的老人可以天天下來走動；住在六樓的郭穎也說，工作午休時可以回家吃飯，以前要等下班才愿意爬六樓回家。

對目前使用電梯產生的費用，她表示滿意——“半年電費25塊”，這個費用是根據征詢時住戶同意的比例繳納的，由樓組長收取。至于維保費，因為電梯公司承諾提供五年免費維保，尚未向居民收取。

談到五年后電梯運行如何自治，姚愛珠有些顧慮。

遠龍公寓的物業公司同意接手五部加梯的管理，但前提是，樓內沒有拖欠物業管理費的住戶，且費用收取方案和小區內高層住宅接軌。目前，五棟樓中，只有一棟符合條件，并同意由物業管理電梯及收取相關費用。

姚愛珠和郭穎都表示希望由物業接管電梯，但物業統一收費意味著，征詢時居民達成的分攤比例將被推翻，需要重新協商。住戶繳納物業費的問題更是無法插手。

究竟由樓棟自我管理還是物業統一管理？答案需要在實踐中尋找。

遠龍公寓乘坐電梯的居民。澎湃新聞記者 馮婧 圖

不過，值得注意的是，與我們社區更新觀察團第一站在虹口金友里案例中的觀察到的現象不同，遠龍公寓和綠園小區電梯加裝過程中產生的居民自治，并沒有明顯改善社區鄰里關系。

以遠龍公寓為例，電梯小組的成員約定，從電梯裝好的那刻起自動解散。姚愛珠也坦言，加裝電梯中遇到的好人好事很多，但自己的積極參與也引來了閑言碎語，部分居民看到她的遭遇，認為“多管閑事沒有好處”，對參與社區事務心存顧慮。我們去采訪時，在加梯期間代理樓組長一職的姚愛珠已不再過問居民事務，該樓樓組長一職至今空缺。

一些居民關系也因加裝電梯變得尷尬。有樓棟明確表示，未參與出資加裝電梯的住戶，今后想補出資金時將不予考慮。姚愛珠的鄰居告訴她，一次自己遇見了一戶未出資的老兩口帶著孩子回來準備爬樓梯，因不好意思當著孩子的面獨自乘電梯，結果跟著他們爬了樓梯。

郭穎還曾聽說，另一個加建電梯的小區，沒有出資的居民最后實在住不下去，就把房子賣了。

結語

在彭浦鎮電梯加裝交流會上，鎮長章鈞表示，經排摸，彭浦鎮84個小區中，有2600個門棟有加裝電梯的剛性需求。2019年，靜安目標完成50臺的電梯加裝工程，將選擇最有意愿、最有條件的小區門棟進行試點推進。

房管局政府官員也在多個場合表示，未來加梯的政策支持力度將加大——立項審批在資料齊全的前提下調整至50天；樓棟征求意見從90%降到三分之二，且征求意見的其他對象沒有反對意見；政府補貼上額增加至28萬。

有需求的樓棟數量多，政府的資源卻有限。政策正式調整公布后，能在多大程度上推動居民、政府和電梯公司三方的協作，并減少加梯過程中的困難，還有待繼續觀察。

社區更新觀察團第二場活動海報，具體內容請掃描圖中二維碼，或點擊報名鏈接。

關于“社區更新觀察團”

澎湃新聞市政廳欄目發起的“社區更新觀察團”，希望把積極從事社區更新實踐，想要一起完善社區的人們集合起來，一起觀察，一起漫步，一起討論。“社區更新觀察團”將對上海五個不同類型的社區更新實踐深入考察；相關實踐者將以“城市漫步”的形式，分享在地經驗，并與關注社區議題的更多人，在 “空間正義”與“社區賦權”的框架之下，共同探討社區的未來。

（趙忞亦對本文做出了貢獻）