“對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，城市將以新的土地開(kāi)發(fā)為主，轉(zhuǎn)向城市更新。”上海交通大學(xué)教授、城市更新保護(hù)創(chuàng)新國(guó)際研究中心主任王林說(shuō)，此前她曾在上海市規(guī)劃局工作18年，擔(dān)任總規(guī)處處長(zhǎng)，參與了2014年上海新一輪總體規(guī)劃的啟動(dòng)工作，以及上海總體規(guī)劃文件的寫(xiě)作。

王林教授表示，上海提出城市規(guī)劃土地零增長(zhǎng)，變成上海新一輪城市規(guī)劃戰(zhàn)略，這是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，城市從以新的土地開(kāi)發(fā)為主，轉(zhuǎn)向城市更新。而所謂更新的概念是個(gè)永恒的主題，城市一直在更新，為什么現(xiàn)在又提出上海的城市要更新？

對(duì)此，王林表示，因?yàn)閺恼麄€(gè)上海來(lái)說(shuō)，這么多年快速發(fā)展，上海城市總體規(guī)劃的大部分指標(biāo)都是健康的，但是兩個(gè)指標(biāo)不行：一是人口嚴(yán)重超標(biāo)，本來(lái)預(yù)計(jì)到2020年上海人口達(dá)到1800萬(wàn)到2000萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)。

第二個(gè)指標(biāo)是土地，原來(lái)的目標(biāo)是到2020年做到三個(gè)1/3，分別是1/3建筑用地，1/3農(nóng)田，1/3是森林，“但是實(shí)際到目前為止，照片拍下去1/2土地已經(jīng)用掉了。”所以，在上海的土地不能再增加的情況下，上海要邁開(kāi)城市更新的步伐。

通過(guò)“6+1”模式實(shí)現(xiàn)電梯成本覆蓋

“上海老齡化人口達(dá)到戶(hù)籍人口30%，并且老齡人口大多在老城區(qū)。”上海市建筑學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)曹嘉明指出，上海城市更新過(guò)程急需直面的一個(gè)任務(wù)就是電梯問(wèn)題。曹嘉明介紹，現(xiàn)在上海全市各類(lèi)用電梯超過(guò)20萬(wàn)臺(tái)，數(shù)量位居全球各大城市中的第一名。而上海約1.2萬(wàn)個(gè)住宅小區(qū)當(dāng)中，有電梯的住宅小區(qū)4000多個(gè)，電梯總數(shù)6.6萬(wàn)臺(tái)，這其中有5000臺(tái)電梯已經(jīng)超過(guò)15年的使用年限。

值得注意的是，還有許多從上世紀(jì)五十年代到九十年代年代建造的多層建筑沒(méi)有電梯，有些甚至九層樓都沒(méi)有電梯，“包括上海某大學(xué)的教授樓里都沒(méi)電梯，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)到了必須要解決的地步，這些老先生已經(jīng)80歲，沒(méi)有電梯上不去、下不來(lái)。”曹嘉明說(shuō)。

對(duì)此，曹嘉明建議，可以對(duì)多層居民樓進(jìn)行加層加建、實(shí)施“6+1”模式，即在原有6層老房子的頂層再加蓋一層，加層出售所得用于補(bǔ)貼電梯安裝和保養(yǎng)費(fèi)用，從而實(shí)現(xiàn)成本覆蓋和市場(chǎng)化運(yùn)作。“我知道不少公司對(duì)此非常感興趣。上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)相當(dāng)高了，而且這些老舊小區(qū)都在黃金地段，加蓋一層住宅的市場(chǎng)價(jià)非常高，成本覆蓋綽綽有余。”曹嘉明說(shuō)，不過(guò)他也指出，要推進(jìn)這項(xiàng)工作涉及到很多政策問(wèn)題。

一和法規(guī)沖突，二涉及配套規(guī)劃

“前幾年，上海多個(gè)相關(guān)部門(mén)（包括市政府法制辦、發(fā)改委、住建委、房管局等）曾經(jīng)一起研究過(guò)這種‘6+1’電梯改造，發(fā)現(xiàn)這種做法主要存在兩個(gè)問(wèn)題。”針對(duì)曹嘉明的建議，上海市住建委相關(guān)人士告訴澎湃新聞?dòng)浾撸@種設(shè)想一是與相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)重沖突，二是涉及相關(guān)配套設(shè)施的規(guī)劃問(wèn)題，都難以解決，容易產(chǎn)生很多問(wèn)題。

“在舊樓的頂層上加蓋一層，已經(jīng)不屬于房屋修繕的范圍，而是屬于新建房屋。”上述人士坦言，在法律法規(guī)方面，現(xiàn)在，上海對(duì)住宅用地的控制非常嚴(yán)格，新建住房的土地必須通過(guò)土地拍賣(mài)，而“6+1”電梯改造的做法，就無(wú)法按照現(xiàn)有建設(shè)程序來(lái)進(jìn)行。另外，《物權(quán)法》和正在修訂的《民法通則》等上位法，也對(duì)居民私權(quán)提出了更嚴(yán)格的保護(hù)，而老小區(qū)房屋作為一種基本固化的私有產(chǎn)權(quán)，如果再擴(kuò)容去分割現(xiàn)有公共資源，就會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題。

在相關(guān)配套設(shè)施的規(guī)劃方面，目前的住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與以前的差別是很大的。“很多老小區(qū)都是上世紀(jì)八九十年代建設(shè)的，當(dāng)時(shí)的配套標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在的配套標(biāo)準(zhǔn)，相比之下，差別很大。”該人士表示，舊住房一旦加層后，房屋總面積得到擴(kuò)容，但包括水電氣、排污、停車(chē)位等配置卻還是原先的標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)不夠用，特別是老小區(qū)內(nèi)矛盾?chē)?yán)重的停車(chē)問(wèn)題將更為突出。“而如果全面允許‘6+1’電梯改造，那么還將涉及每個(gè)老住宅小區(qū)的公共交通、學(xué)校、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施，導(dǎo)致原先就不夠用的公共資源更加緊張。”

有業(yè)內(nèi)人士指出，在目前上海高房?jī)r(jià)的情況下，有些企業(yè)為了從中賺錢(qián)，非常希望能夠?qū)闲^(qū)進(jìn)行“6+1”電梯改造。“但是，這種做法無(wú)論是從現(xiàn)有法律法規(guī)，還是從規(guī)劃方面來(lái)看，都還值得商榷。