【背景介紹】

關(guān)于#南京拆遷安置房#的買賣合同效力問題，早在2017年《江蘇省高級人民法院民事審判工作例會紀(jì)要》中已明確有效，該裁判規(guī)則江蘇省各級人民法院在實務(wù)中也予以統(tǒng)一。按理說該類案件已趨于無爭議化，但筆者在近些年辦理拆遷安置房買賣合同案件中發(fā)現(xiàn)，該類案件呈現(xiàn)出“五花八門”的簽訂、履行形式，如“以房抵債式買賣”、“借款協(xié)議與房屋買賣協(xié)議并存式買賣”、“代裝修式買賣”等等。從而使得“苦苦等待5年，就準(zhǔn)備今年辦過戶”的買方無可是從。#南京律師#我們今天單探討“以房抵債”式拆遷安置房協(xié)議的實務(wù)認(rèn)定。

【基本案情】

2014年6月，張某與李某在中介居間下簽訂《抵押借款協(xié)議》一份，約定“李某于合同簽訂日向張某借款70萬元，現(xiàn)將位于南京市某小區(qū)（系拆遷安置房，以下簡稱“案涉房屋”）作為抵押，抵押權(quán)四年，借款年利息為借款總額的20%。如果李某逾期不予歸還或無力償還借款，則在該抵押房屋可上市交易時無條件將房屋過戶給乙方。”并約定“有下列情形之一視為違約：預(yù)約李某三次不到場算作違約，李某因共有關(guān)系糾紛導(dǎo)致不能過戶算作違約......”。

《抵押借款協(xié)議》簽訂當(dāng)日，張某通過銀行向李某全額匯款并支付中介費。李某出具《借條》，載明“本人今日向張某借款70萬元”，并向張某提供案涉房屋拆遷協(xié)議等材料。后張某自用案涉房屋至今。案涉可以辦理過戶手續(xù)后張某要求李某協(xié)助辦理過戶，李某以雙方之間不存在買賣房屋關(guān)系而拒絕，張某遂向房屋所在地人民法院提起訴訟。

【法律分析】

一、本案“以房抵債”協(xié)議符合借款協(xié)議的表象特征

“以房抵債”的問題非常復(fù)雜，既涉及法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定問題，又涉及讓與擔(dān)保、流押禁止等問題，更牽涉到虛假訴訟的認(rèn)定問題。關(guān)于“以房抵債”協(xié)議的性質(zhì)認(rèn)定，可參考《民事審判指導(dǎo)與參考》總第68輯以及《江蘇省高級人民法院關(guān)于“以物抵債”若干法律適用問題的審理紀(jì)要》

但就本案中的《抵押借款協(xié)議》，筆者認(rèn)為，分析、探討“以物（房）抵債”協(xié)議的性質(zhì)和效力問題的前提是“債”的存在。何為“債”？債是按照合同約定或者依照法律規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。通說認(rèn)為，債是特定當(dāng)事人之間請求為一定給付的民事法律關(guān)系。

回到本案，張某與李某之間簽訂所謂有抵押的《借款協(xié)議》，即首先需要分析雙方之間是否存在借款法律關(guān)系。本案中雙方于協(xié)議中約定了借款本金、利息及出具了《借條》，有借款合同的表象特征。但筆者認(rèn)為，本案應(yīng)結(jié)合案件事實認(rèn)定當(dāng)事人之間真實意思表示，不應(yīng)從表象認(rèn)定雙方存在借貸法律關(guān)系。

二、雙方之間合同目的清晰，存在房屋買賣合意及事實

（一）從合同實質(zhì)內(nèi)容來看

1、協(xié)議中以涉案房屋作為質(zhì)押不符合法律關(guān)于質(zhì)押的規(guī)定；

2、協(xié)議中違約情形基本針對房屋過戶事宜，即案涉房屋滿足上市交易條件后，李某配合張某辦理過戶手續(xù)；

3、協(xié)議中約定了過戶辦證等費用承擔(dān)事宜；

（二）從款項支付方式來看

1、約定的支付款項方式與通常房屋買賣行為中支付定金、房款、尾款的方式完全一致；

2、中介費收據(jù)收款事由針對的是“房屋買賣”而非借款，如雙方存在借貸關(guān)系根本不會交由專業(yè)的房屋中介公司居間，且支付較高的居間費用；

3、張某除已支付的70萬元之外，未再向李某支付其他費用，也未對房屋使用事宜約定租金或使用費等，符合一般房屋買賣合同交付的特征；

（三）從雙方履行過程來看

1、合同簽訂后李某即將房屋交付張某，張某裝修并使用至今；

2、合同簽訂后李某將房屋相關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)證的資料交付給張某；

3、如李某所稱為借款協(xié)議，但其從未還任何本息，張某也從未向其主張還款；

（四）其他（涉及取證，不便贅述）

三、民法典“虛偽同謀”規(guī)則的適用

《中華人民共和國民法典》 第一百四十六條行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。 以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

【辦案小結(jié)】

認(rèn)定合同關(guān)系，不應(yīng)僅從合同名稱等表象特征分析，而更應(yīng)關(guān)注現(xiàn)實交易模式、當(dāng)事人自主的交易安排，從更有利于實現(xiàn)當(dāng)事人的合法權(quán)益以及盡可能的貫徹意思自治、維護誠實信用和公平原則。

同時提供廣大購買南京拆遷安置房的買方，回家看一眼，您當(dāng)時買的拆遷安置房是不是簽的是《借款合同》或者《借款抵押合同》？

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律師簡介：

董昊律師

北京中銀（南京）律所 高級合伙人

南京律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員

南京某高校兼職講師

中銀律所十周年特別嘉獎“優(yōu)秀律師”

執(zhí)業(yè)期間處理、承辦近50起南京地區(qū)經(jīng)濟適用房、拆遷安置房案件