【案件背景】

因拆遷安置房滿5年才可過(guò)戶及房?jī)r(jià)上漲明顯，實(shí)務(wù)中賣(mài)方在辦理過(guò)戶前將房屋抵押的情況屢見(jiàn)不鮮。因房屋被抵押，買(mǎi)受人勢(shì)必需先行主張撤銷(xiāo)抵押。一般情況下，抵押權(quán)人存在惡意或者未盡審查義務(wù)，處理此類(lèi)抵押權(quán)的撤銷(xiāo)，詳見(jiàn)筆者案例分享：賣(mài)給我的拆遷安置房又抵押給他人了怎么辦？。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，很多此類(lèi)房屋的抵押權(quán)人形式上或?qū)嵸|(zhì)上是“善意的”、“已盡審查義務(wù)的”，即無(wú)證據(jù)證明抵押行為存在問(wèn)題。抵押權(quán)是物權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，作為房屋過(guò)戶請(qǐng)求權(quán)人的買(mǎi)方很難突破此原則。

                                                                                                  南京·雞鳴寺

【實(shí)務(wù)探討】

抵押權(quán)是否優(yōu)先于其他任何權(quán)利？作為一般買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)沖突如何平衡？筆者不揣谫陋，以此類(lèi)#南京拆遷安置房#案件代理意見(jiàn)展開(kāi)（相關(guān)觀點(diǎn)已在個(gè)案中得到支持），嘗試對(duì)上述問(wèn)題加以梳理。

一、物權(quán)期待權(quán)的法律解析

物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有支配權(quán)和排他權(quán)利，包括所有權(quán)和他物權(quán)（用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）。期待權(quán)是指將來(lái)有取得和實(shí)現(xiàn)可能性的權(quán)利。二者結(jié)合起來(lái)，即為物權(quán)期待權(quán)的含義，指將來(lái)有取得可能性的對(duì)某一物的支配和排他的權(quán)利。我國(guó)法律并沒(méi)有明確規(guī)定物權(quán)期待權(quán)這一概念，但該權(quán)利確實(shí)存在于日常生活中。

如本案中買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，雙方因此產(chǎn)生一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系自無(wú)問(wèn)題。但雙方以合同買(mǎi)賣(mài)的不是一般的商品，是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，即出賣(mài)人根據(jù)合同所取得的債權(quán)必然與物權(quán)相聯(lián)，這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

因此，此類(lèi)與物權(quán)相聯(lián)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不能簡(jiǎn)單界定為債權(quán)，當(dāng)其權(quán)利與抵押權(quán)或其他權(quán)利產(chǎn)生沖突時(shí)，理應(yīng)存在論述的空間。

二、消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的確立

2002年6月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》），明確將消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)置于建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)之前而優(yōu)先保護(hù)。隨后，2002年7月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2002〕23號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)《企業(yè)破產(chǎn)規(guī)定》），其中第71條第6項(xiàng)規(guī)定，“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向買(mǎi)方交付的財(cái)產(chǎn)”不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。基于上述規(guī)定，雖在實(shí)踐操作中，仍然存在“大部分房款”、“交付”如何認(rèn)定以及網(wǎng)簽備案是否產(chǎn)生阻卻的效力等問(wèn)題，但“優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)”基調(diào)已基本確立。

后最高人民法院于2015年5月公布《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》），其中第27、29條進(jìn)一步明確了消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)的原則。

2019年11月最高人民法院發(fā)布《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)《九民紀(jì)要》），其中第 125條明確載明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院在對(duì)尚登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已出賣(mài)給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí)，商品房消費(fèi)者符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條情形的，應(yīng)當(dāng)支持商品房消費(fèi)者的訴訟請(qǐng)求。

三、一般買(mǎi)受人突破抵押權(quán)優(yōu)先原則的法律難度及障礙

（一）對(duì)突破抵押權(quán)優(yōu)先的條件設(shè)定

上述《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條及《九民紀(jì)要》第125條之規(guī)定，房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人必須是自然人，所購(gòu)房屋系買(mǎi)受人自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處購(gòu)得，用于居住，且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋，已支付的購(gòu)房款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%，其立法目的主要在于保護(hù)消費(fèi)者的生存權(quán)。此類(lèi)買(mǎi)受人納入保護(hù)范圍，其背后更多的是“無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心”、“對(duì)人民群眾生活資料予以優(yōu)先保護(hù)”的政策考量。

（二）對(duì)一般買(mǎi)受人突破抵押權(quán)的明確限定

《九民紀(jì)要》第126條明確載明“應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買(mǎi)受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，不適用上述處理規(guī)則。”

（三）現(xiàn)有相關(guān)案例的裁判

《九民紀(jì)要》雖非司法解釋?zhuān)荒茉诓门兄兄苯釉门袝r(shí)必參考其精神。2021年12月1日最高人民法院頒布《統(tǒng)一法律適用工作實(shí)施辦法》，即相關(guān)案例的裁判結(jié)果對(duì)實(shí)務(wù)中解決一般買(mǎi)受人突破抵押權(quán)尤為重要。筆者通過(guò)檢索近年最高人民法院的相關(guān)案例，例如（2020）最高法民申1341號(hào)、（2020）最高法民申4108號(hào)、（2020）最高法民申2681號(hào)等案件，均認(rèn)為只有消費(fèi)者購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)才能對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先權(quán)。

四、拆遷安置房買(mǎi)受人突破抵押人優(yōu)先原則的可行性探索

抵押權(quán)與其他權(quán)利產(chǎn)生沖突時(shí)，人民法院應(yīng)從權(quán)利產(chǎn)生時(shí)間、權(quán)利性質(zhì)等因素考量，對(duì)何種權(quán)利應(yīng)優(yōu)先受到保護(hù)作出綜合判斷，而不應(yīng)機(jī)械適用“抵押權(quán)優(yōu)先”原則。拆遷安置房這一買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的具有特殊性，對(duì)作為生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)在具體案件中得以體現(xiàn)，具有探討，甚至相關(guān)法律規(guī)定、個(gè)案對(duì)此支持的可能性。筆者在此類(lèi)案件的代理過(guò)程中，試從以下角度進(jìn)行分析，以達(dá)到作為一般買(mǎi)受人的拆遷安置房買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的目的與效果。

（一）從權(quán)利產(chǎn)生時(shí)間先后判斷

房屋買(mǎi)受人在抵押權(quán)設(shè)立前，基于合法的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系支付約定房款后占有使用了房屋。買(mǎi)受人基于房屋買(mǎi)賣(mài)對(duì)房屋的占有使用，應(yīng)優(yōu)于房屋承租人權(quán)利的保護(hù)。按《中華人民共和國(guó)民法典》（簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）第四百零五條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。該條規(guī)定實(shí)際上確立了先承租人的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)的規(guī)則。在法律規(guī)定原租賃關(guān)系尚且不受抵押權(quán)的影響，買(mǎi)受人根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)占有使用房屋并要求轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利，也不應(yīng)受抵押權(quán)影響，應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。

（二）從權(quán)利性質(zhì)判斷

對(duì)居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存權(quán)利，而抵押權(quán)的設(shè)立是為債權(quán)提供擔(dān)保。作為抵押權(quán)核心內(nèi)容的優(yōu)先受償權(quán)，通常是指抵押權(quán)人優(yōu)先于一般債權(quán)人而獲得清償，并非指優(yōu)先于其他任何權(quán)利人。上述《批復(fù)》及《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》也是關(guān)于對(duì)商品房買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)的規(guī)定，都體現(xiàn)了對(duì)生存權(quán)的保護(hù)優(yōu)先于其他債權(quán)的原則。

買(mǎi)受人雖然不是司法解釋中所指的商品房買(mǎi)受人，但安置房買(mǎi)受人是因經(jīng)濟(jì)困頓而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房，才會(huì)購(gòu)買(mǎi)安置房作為安身之所。因此，安置房買(mǎi)受人和商品房買(mǎi)受人一樣應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)，且相對(duì)于一般抵押權(quán)人因出借款項(xiàng)而取得抵押權(quán)而言，其權(quán)利保護(hù)需求更迫切。

（三）從權(quán)利來(lái)源判斷

買(mǎi)受人是基于合法買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而長(zhǎng)期占有使用涉案房屋，抵押權(quán)人一般是基于出賣(mài)人違背誠(chéng)信甚至涉嫌犯罪的行為而取得抵押權(quán)。人民法院認(rèn)為在兩種權(quán)利都應(yīng)受到保護(hù)的情況下，在民事訴訟中優(yōu)先保護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)利，更具正當(dāng)性。

【建議措施】

（一）買(mǎi)方必要時(shí)及時(shí)采取法律措施

作為買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等上市交易、辦理過(guò)戶需要滿足國(guó)家或地方政策的房屋，需要更加謹(jǐn)慎。必要時(shí)，購(gòu)買(mǎi)案涉房屋同時(shí)及時(shí)辦理預(yù)告或抵押登記。

并且，不要考驗(yàn)人性！案涉房屋滿足過(guò)戶條件時(shí)及時(shí)要求對(duì)方過(guò)戶，如遇任何理由的推諉與拒絕，及時(shí)起訴并采取保全措施。甚至即將達(dá)到過(guò)戶條件時(shí)，如上市交易限定期5滿即將屆滿，就提起訴訟并采取保全措施。

（二）深化不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

相關(guān)部門(mén)利用網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)，推行簡(jiǎn)單便捷的買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)告登記制度。做到房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在系統(tǒng)中實(shí)時(shí)了解房屋權(quán)屬登記情況，并在線實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記。如此可以相當(dāng)程度減少已出賣(mài)但因地方政策等原因暫未過(guò)戶的房屋，出賣(mài)方又處置的風(fēng)險(xiǎn)，也減少“一房二賣(mài)”等道德風(fēng)險(xiǎn)。

（三）發(fā)揮典型案例普法作用，進(jìn)一步構(gòu)建誠(chéng)信社會(huì)體系

誠(chéng)信是社會(huì)和諧之本。人民法院在審理此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)案件中，查明賣(mài)方存在惡意抵押或者與抵押權(quán)人惡意串通等行為，應(yīng)按照誠(chéng)信原則予以嚴(yán)厲處理，涉嫌犯罪的及時(shí)將案件移送公安部門(mén)查處。就此類(lèi)典型案例，通過(guò)地方各級(jí)人民法院互聯(lián)網(wǎng)等平臺(tái)予以發(fā)布，如筆者代理的又一此類(lèi)江蘇省高級(jí)人民法院官方公眾號(hào)刊載的案件，詳見(jiàn)《房屋交易十余年后，法院為何判決購(gòu)房合同無(wú)效》 。從而達(dá)到對(duì)不誠(chéng)信行為的嚴(yán)厲打擊，構(gòu)建誠(chéng)信社會(huì)體系，弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀。

【結(jié)語(yǔ)】

堅(jiān)持法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一，是和諧司法的現(xiàn)實(shí)需要。《民法典》“未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押物”、“原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”相關(guān)問(wèn)題規(guī)定，預(yù)示著實(shí)務(wù)中存在擴(kuò)大突破抵押權(quán)優(yōu)先適用條件和范圍的可能。反觀司法實(shí)務(wù)，地方各級(jí)人民法院近年判決中，存在拆遷安置房購(gòu)買(mǎi)者同樣適用生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的“本院認(rèn)為”；也存在為支持一般買(mǎi)受人優(yōu)先于抵押權(quán)人保護(hù)，而對(duì)上述《批復(fù)》、《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》直接引用的“法律適用”。即相關(guān)規(guī)定、個(gè)案結(jié)果是否會(huì)對(duì)一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)在限定領(lǐng)域產(chǎn)生顛覆性影響，也有待司法實(shí)踐的進(jìn)一步觀察。

以上是筆者近期代理的一起買(mǎi)方成功撤銷(xiāo)抵押權(quán)案件而引發(fā)的思考。拋磚引玉，共同探討！

（僅作學(xué)習(xí)探討之用，相關(guān)觀點(diǎn)不可作為對(duì)案件結(jié)果的承諾）

                                                       律師簡(jiǎn)介

董昊律師

北京市中銀（南京）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人

南京律協(xié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員

中銀律所十周年特別嘉獎(jiǎng)“優(yōu)秀律師”

南京城市職業(yè)學(xué)院（南京開(kāi)放大學(xué)）兼職講師

執(zhí)業(yè)期間處理、承辦近50起南京地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件