——“善意取得”制度在拆遷安置房案件中的適用

【案件背景】

#南京拆遷安置房#案件層出不窮。常規的案件處理之外，筆者經常遇到此類糾紛比較麻煩的一些案件，比如賣給我的拆遷安置房又抵押給他人了怎么辦？；“以房抵債”“借款合同”式拆遷安置房協議的認定；賣方是老翁和他兒子，當時老父親不會寫字就按了個手印，現在老翁神志不清，其他子女以老翁是無行為能力人不予認可其買房行為；兒子代其老父親簽字將老父親名下拆遷安置房賣了，現在老父親不予認可。上述案件實務處理中處理起來真的比較棘手，我們以本人處理的一個案例，分享上述最后一種情況的處理方法。

【案情簡介】

李父系李子的父親。2012年7月14日的《房屋買賣合同》中，李子在該合同首部甲方處及落款甲方處均簽名為李父，并在簽名上捺印，李子在首部甲方身份證號處填寫自己的公民身份證號碼。原告張三在該合同落款乙方處簽字。

合同約定：甲方及其家庭成員自愿將拆遷安置房中的1套，建筑面積為76平方米的房產賣給乙方，房屋總價為70萬元，該房產位于南京市棲霞區某某處；甲方在取得房產證及土地證后積極配合乙方及時辦理過戶手續。同日，原告張三向李子的配偶轉賬65萬元。

現張三向李家父子商請過戶事宜，李父以其不知情、不同意買房為由拒絕。張三無奈訴至人民法院，請求過戶。

【庭審情況】

審理中李父陳述：李父一直在外租房，李父和李子及兩個女兒很少走動，李父不知道案涉房屋在哪里，沒有去過，李父給兩個女兒的房子都不知道在哪里。李父一直不知道李子賣房的事情，后來知道后也不同意賣房，現在李父也不同意賣房。

李子陳述：在簽訂案涉合同時，李子就告訴原告李父不是本人，是李子的父親，李子想簽自己的名字，原告讓李子簽李父的名字。李父不知道李子賣房的事情，是李子私下自己賣得，張三的購房款是李子拿的，沒有交給李父。李父從2008年拆遷后就沒有和李子住在一起，一直在外租房住的。李父很少到李子居住的地方，過年的時候會來，李父和兩個女兒沒有走動。

【代理意見】

一、案涉房屋買賣合同有效

《中華人民共和國物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。雖然李子對案涉房屋沒有所有權和處分權，但根據上述規定，張三與李子簽訂的案涉合同有效。

二、張三構成善意取得

1、李父系李子的父親，其將案涉房屋的房屋拆遷補償安置協議以及水電氣卡、鑰匙均交給李子保管，多年來沒有查看案涉房屋的情況，且案涉房屋買賣時，李父沒有辦理不動產登記，不能產生不動產物權的法律效力和對外的公示公信效力；

2、張三與李子簽訂案涉合同時，李子向張三交付了房屋水電氣卡、鑰匙，并在案涉合同上簽名“李父”，使張三相信李子就是案涉房屋的所有權人李父；

3、案涉房屋購買價格屬于合理價格；

4、張三在交付全部房款后，對案涉房屋進行裝修后，即入住案涉房屋，已實際占有和使用案涉房屋多年；

5、因案涉房屋系拆遷安置房，案涉房屋一直沒進行不動產變更登記的原因不在張三。

【本院認為】

關于原告張三與第三人李子簽訂的案涉合同效力的認定。《中華人民共和國物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。雖然李子對案涉房屋沒有所有權和處分權，但根據上述規定，本院認定張三與李子簽訂的案涉合同有效。

關于原告張三通過簽訂和履行案涉合同而受讓案涉房屋是否構成善意取得。《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。本院根據該規定，結合本案案件事實，作出如下分析：

1、李父系李子的父親，其將案涉房屋的房屋拆遷補償安置協議以及水電氣卡、鑰匙均交給李子保管，多年來沒有查看案涉房屋的情況，且案涉房屋買賣時，李父沒有辦理不動產登記，不能產生不動產物權的法律效力和對外的公示公信效力；

2、張三與李子簽訂案涉合同時，李子向張三交付了房屋水電氣卡、鑰匙，并在案涉合同上簽名“李父”，使張三相信李子就是案涉房屋的所有權人李父，李子稱已向張三告知其不是李父，未提供證據予以證明，本院對此意見不予采納；

3、案涉房屋的原始購房款為20萬元，張三購買案涉房屋的價款為70萬元，該價格屬于合理價格；

4、張三在交付全部房款后，對案涉房屋進行裝修后，即入住案涉房屋，已實際占有和使用案涉房屋多年；

5、因案涉房屋系拆遷安置房，案涉房屋不動產權于2017年6月27日首次登記，案涉房屋一直沒有進行不動產變更登記的原因不在張三。因此，本院認定張三購買案涉房屋構成善意取得。故李父辯稱其不知道案涉房屋被李子賣給張三，不愿意繼續履行合同的意見，本院不予采納，根據《物權法》第一百零六條第二款規定：受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。故被告李父可向第三人李子主張賠償。

【法院判決】

綜上，原告張三主張被告李父繼續履行案涉合同，配合原告將案涉房屋的產權變更登記至原告名下的請求，合法有據，本院予以支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國物權法》第十五條，《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款之規定，判決如下：

1、被告李父于本判決生效之日起十日內協助原告張三辦理案涉房屋產權變更登記至原告張三名下。

2、案件受理費由被告李父負擔。

【寫在最后】

此案件辦理，需要律師緊密圍繞“善意取得”要件收集整理相關證據，以證實買方系“善意”。同時，庭審中的陳述也及其重要，需要作好當事人庭前陳述的梳理引導工作。最后，奉勸那些不講誠信還動歪心思的賣方，法律一定會在查清事實的基礎上依法保護良善之人！

●案外人對被執行人的拆遷安置房提出異議，是否可以排除執行？

●房屋買受人應優先于抵押權人保護——以南京拆遷安置房為例

董昊律師

北京市中銀（南京）律師事務所高級合伙人

南京律協房地產專業委員會委員

中銀律所十周年特別嘉獎“優秀律師”

南京城市職業學院（南京開放大學）兼職講師

執業期間處理、承辦近50起南京地區經濟適用房、拆遷安置房買賣合同糾紛案件