【典型案例】

審理法院：南京市中級人民法院

案由：申請執行人執行異議之訴

案號：（201*）蘇01民終9***號

當事人：上訴人（原審被告、申請執行人）：鄒某

被上訴人（原審原告、執行案外人、房屋買受人）：張某

被上訴人（原審被告、房屋出賣人）：吳某

【基本案情】

2016年10月13日，原告張某（乙方）與被告吳某（甲方）簽訂《南京市存量房交易合同》，約定：甲方自愿將坐落于南京市雨花臺區西柿路*號*幢*單元**室房屋出售給乙方，該房屋建筑面積86.2平方米，房屋用途為住宅（經濟房）；房屋轉讓價款70萬元，其中尾款2萬元在房屋交付時雙方自行交割。原告支付購房款后，被告將涉案房屋交付給原告使用。原告實際占有該房屋后，將其出租獲取收益。

涉案房屋為拆遷安置房，南京建設發展集團保障房建設有限公司于2016年9月18日出具涉案房屋的購房發票。

另查明，因鄒某與吳某之間的民間借貸糾紛，鄒某于2017年1月26日向一審法院提起訴訟，該院做出（20**）蘇0114民初**號民事判決書，判決：吳某于判決發生法律效力之日起十五日內向鄒某支付借款本金20萬元及利息。被告吳某未能如期履行判決義務，鄒某向該院申請強制執行，涉案已查封的房屋也被納入執行拍賣程序。原告張某向該院提起執行異議，該院作出（20**）蘇0114執異**號執行裁定書，裁定駁回張某的異議請求。原告不服該裁定，遂有本案訟爭。

【案件焦點】

案外人對被執行人名下的拆遷安置房是否享有足以排除執行的權利。

【裁判要旨】

南京市中級人民法院審理后認為，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持∶

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產;

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

【具體說理】

本案中，張某對涉案房屋主張的物權期待權成立，可以排除對涉案房屋的強制執行。

首先，張某與吳某簽訂涉案房屋的買賣合同，系雙方真實意思表示。涉案房屋雖名為經濟適用房，但通過拆遷安置取得，系對被拆遷人的整體補償，具有對價性，從性質上應區別于《經濟適用住房管理辦法》規定的經濟適用房；而經濟適用房系保護城市低收入人群利益，具有保障性，與本案所涉房屋屬性不符。對于拆遷安置房的買賣合同，并不擾亂社會公共利益，故而本案所涉房屋買賣合同應屬合法有效。

第二，雙方簽訂房屋買賣合同后，吳某將涉案房屋交付張某，結合張某在一審中提交的租賃合同及證人證言可以證明，承租人201*年*月即入住使用涉案房屋并交納水電費，證明張某在一審法院于201*年*月*日查封涉案房產之前已實際控制該房屋。

第三，張某已支付68萬元購房款，并同意將剩余款項按照法院執行的相關規定交付至法院賬戶。

第四，涉案房屋未能及時登記過戶系政策原因所致，不能認定未能辦理過戶登記系買受人自身原因。

因此，張某主張的權利可以排除人民法院對涉案房屋的強制執行，上訴人的理由不能成立，本院對其上訴請求不予支持。

【具體說理】

我國現行法律規范將執行異議之訴區分為三種類型∶案外人執行異議之訴、申請執行人執行異議之訴及執行分配方案異議之訴。本案雖系申請執行人執行異議之訴，但判斷執行標的能否執行，需查明案外人就執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益，以此確定案外人所享有的權利在效力上是否優先于申請執行人的權利。

在考量權利優先性問題時，應當結合案外人與執行標的的關系的性質、被執行人對執行標的支配權的范圍、執行標的是否構成交易的信賴等因素予以綜合判斷。即應首先對案外人享有的實體權利作出認定后，結合執行行為依據的請求權性質和類型，對于兩種權利的優先性進行比較分析，審查案外人所享有的民事權利是否優先于執行依據的請求權，從而判斷其異議能否成立。本案特殊性在于執行標的系被執行人因拆遷所得安置房，拆遷安置房未進行不動產登記，買受人能否申請排除執行。

審理法院認為，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償，具有對價性，且繳納了土地出讓金即可在市場流通，因此涉及拆遷安置房的買賣合同不屬于因政策原因限制轉讓的合同，即所涉買賣合同系有效合同。因此，只要買受人能夠證明其在人民法院查封之前已簽訂書面買賣合同，并在人民法院查封之前已合法占有該不動產，支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價數按照人民法院的要求交付執行和非因買受人自身原因未辦理過戶登記的，即應認定其享有排除執行的權利。

案外人執行異議之訴應界定為訴訟救濟之訴，屬于兼具確認之訴和形成之訴的新型訴訟形態。正是基于這種新型的訴訟類型，在執行異議之訴案件中，既要就原告對執行標的是否具有某種實體權利作出審查，又要對該實體權利能否阻卻強制執行進行判斷，唯此方能真正發揮其不同于一般確認之訴的功能。上述內容的判定，應該作為案外人執行異議之訴的基本內容，以最終確定案外人提起的執行異議之訴是否能夠成立。

●房產抵押權人無法實現抵押權的情形

董昊律師

北京市中銀（南京）律師事務所高級合伙人

南京律協房地產專業委員會委員

中銀律所十周年特別嘉獎“優秀律師”

南京城市職業學院（南京開放大學）兼職講師

執業期間處理、承辦近50起南京地區經濟適用房、拆遷安置房買賣合同糾紛案件