大城市高昂的住房成本，往往成為“留不住”人（才）的原因之一。因此，部分城市政府選擇介入租房市場，引導籌建保障性租賃住房（簡稱“保租房”），以幫助引進人才。

從2021年起，上海保租房面向在滬合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女提供。在租賃住房用地Rr4上新建的保租房是保租房籌建的五個渠道之一，較多由國企、央企開發，僅2023年至2024年就增加了5.5萬套，增長迅速。從外部看，新建保租房無論是空間組織形式、配套設施，還是用材，與高端商品住宅區相差不大。此類保租房的居住質量如何？

2025年1月上旬，澎湃研究所研究員走訪了上海黃浦、普陀、虹口和楊浦4個新建保租房，采訪4位租戶，從居住條件、設施使用情況、物業服務感受，周邊社區了解程度等，呈現新建保租房的居住質量現狀。

新建保租房的公認優勢

“十四五”時期，在政府強調“租購并舉”，“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”的背景下，保租房首次出現在國家、地方政策中，成為保障政府認定企業、人才的專項“公共產品”。是部分城市政府介入租房市場、提高人才競爭力的主要策略之一。

據研究員了解，上海的新建保租房在以下方面獲得普遍認可：

一是補貼后價格較實惠。

新建保租房優先配給特定企業（人才），通常有補貼價，補貼百分比根據人才積分、各區政策以及朝向、面積和配備條件略有差異 ，一般為市場價的七至九成 。從價格接受度來看，受訪租戶普遍表示租金在月收入的30%-40%屬于“可負擔”的范圍，上限不可超過月收入的50%。例如，虹口一室戶（約30平方米）經補貼后實付約3000元/月，被從事文化行業的租戶認為“實惠”；而黃浦配置較高的兩室戶，補貼后10000元/月，被從事金融、互聯網的租戶認為“沒什么負擔”，房租經補貼后不超過其家庭收入的30%甚至更低。

二是物業維修等服務“省事”“響應快”。

受訪租戶對物業服務都給出一致的高評價，認為“省事”“放心”“態度好”“響應快”等。這也是當初他們選擇新建保租房的原因。例如，從事金融行業的王十堇（化名）提到，以前自己因找房、協調房東維修、房東突然催促搬走或漲房租，付出大量時間和精力，而在新建保租房小區，維修等需求“統一由物業解決”，房租也相對穩定，可避免“麻煩”。

三是設施和居住單元距離近，且有定期舉辦的社區活動。

2021年至2024年新建的保租房，普遍引入了受年輕人歡迎的硬件設施。研究員走訪的四個新建保租房住區，都配備健身房、書房、桌椅以及各類活動室等公共空間，大多寵物友好，符合青年人需求，可低價甚至免費使用 。不過，個別租戶也表示，公寓內的活動設施存在“鋼琴走音”“健身設施總是需要搶”等情況。

四是嚴格的門禁管理。

門禁需要租戶“刷臉”進入，如有訪客，個別保租房甚至需登記訪客身份信息及事由。對此，受訪租戶大多表示肯定，認為幫助保障“安全”；同時也存在少量顧慮，如“外賣送不到樓底，天冷時拿外賣需要穿戴整齊出門”，以及對“訪客登記造成隱私泄露”。

總體來說，物業服務、門禁、社區活動和服務設施受到大部分受訪者的正面評價，是其吸引力、優勢所在。但同時新建保租房也有不盡如人意之處。

基本居住條件等問題讓租戶仍難“安居”

一般來說，住宅的交通組織、通風、保溫（供暖）和噪聲隔絕是居住滿意度的重要因素。如果這些方面做不好，新建保租房即使“看上去美”，實際也并非理想居所。

第一，交通組織和單元布局易造成通勤不便、通風不暢。

布局緊湊的保租房多采用“內走廊”組織交通。從事設計行業的楊浦租戶鄧熙（化名）提到“內走廊”帶來的通風問題：“戶內烹飪油煙一多，會影響整層鄰居的空氣質量，只適合愿意吃外賣、或烹飪油煙少的租戶”；此外，她還提到，走廊較長、層數較高而電梯過少的問題，導致作息時間差不多的青年人群在上班高峰期需要等20到30分鐘的電梯。

第二，中央式的保溫和供暖性能不夠，不能滿足朝北租戶需求。

從事傳媒行業的孫潔（化名）提到，2023年冬天氣溫低，她所租的朝北的一室戶（約占總套數的約50%）采用中央空調供暖，但仍無法達到常規采暖標準。她自行購買了其他采暖設備，結果由于該地塊先前是商住混合用地，公寓去年冬天采取商用水電價，電費翻了3-5倍。

另外，她剛搬入時并未有商戶入駐，之后商戶陸續入駐帶來油煙問題，讓本身有呼吸道疾病的租戶“開不了窗”。她反饋到物業，物業也只能送空氣凈化器，沒能解決問題。

由于前述種種問題缺乏協商、解決渠道，孫潔感到“意見不能被聽取”“很難推動改變”，希望盡快搬走。但考慮到提前退租要多交一個月租金（補貼前價格在5000多元），孫潔又只能放棄。

據了解，對于租戶基本居住需求未滿足的問題，有的新建保租房小區已成立租戶自治組織“住委會”，但并未在各區普及。基本居住條件如何改善，仍將是新建保租房長期面臨的問題。

第三，人才公寓內設施多、活動多，但租戶實際參與尚欠缺；同時，公寓和周邊環境存在“隔閡”。

雖然幾乎所有受訪者都稱對設施和社區活動“感興趣”，但少有受訪者真的參與，原因是 “開設時間不合適”“更適合不上班的人參加”；加上租戶流動性較大，社區鄰里大多仍是“熟悉的陌生人”。

據研究員了解，租戶對“優質環境”的需求，還無法在大多數保租房周邊得到滿足。普陀某新建保租房的周邊環境普通，讓從事文化行業的喻衍（化名）決定“合同結束后搬走”。相比現在嘈雜、難以駐足、停留的周邊城市環境，她更喜歡街邊有很多老建筑、街邊小店的“江蘇路附近”，因為“可以坐在街邊（咖啡館）感受城市氛圍”。她決定，即使預算提高，也要“搬到更有意思的地方”。

綜上，研究員發現，新建保租房單元在基本居住質量上仍有隔音、通風、保溫（供暖）等方面的問題，整體的居住性價比不算高；另外，新建的保租房和周邊社區、也未建立明顯的雙向促進關系，租戶像是住在城市“孤島”。

以上問題可能會帶來兩個負面影響：一方面企業和政府財政投入大，但投資回報周期可能因局部閑置而拉長（目前保租房平均出租率為74%，即平均閑置率為26%），仍有提升空間；另一方面，租戶仍需承受長久居住困擾，或需付出較大的搬遷成本，仍難“安居”。

據研究員分析，新建保租房存在問題可能與以下兩個原因有關：

一是投資回報率。有國企負責人提到，保租房雖是國企考核任務，但企業仍需計算投資回報率，如果沒有2021年推出的的公募REITs退出機制，回收周期可達30多年。

二是租戶自治組織或權益保障制度尚未健全。2022年11月施行的《上海市住房租賃條例》 第三十三條提到，保障性租賃住房“全裝修”的，需“充分考慮承租人需求特點”，“合理”“適當”配置基本生活設施、公共服務、商業服務設施、公共活動和共享空間。但什么是“充分考慮”、“合理、適當配置”，目前僅由物業各自把控，缺乏租戶組織的參與。租戶住區單元密集，租戶矛盾、商居矛盾等事務繁雜，同時流動性大、缺乏法律法規支持，讓“業委會”式的租戶自治組織很難建立，和物業形成高效協商、解決具體需求。

新建保租房既然是城市“留人”策略之一，其總體質量就更應有所把控，確保基本居住質量的總體過關。但因投資回報率等考慮，可能在建設之初很難在通風、交通、保溫（供暖）等問題上符合所有租戶需求，需要尋找改善方法、提高建設標準；同時，由于流動性大難建自治組織、缺乏法規政策支持等原因，租戶的需求僅靠物業服務很難解決，建議建立租戶滿意度反饋、參與社區提議的機制，并與具體運營補貼掛鉤，也許可逐步提升新建保租房社區的租戶共建和參與程度，形成新建保租房的社區“共建”。

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