人才公寓建設(shè)熱潮伴隨著“人才戰(zhàn)”到來。

自十九大以來強調(diào)“租售同權(quán)”后，解決人才階段性住房困難的租賃住宅——人才公寓，正成為各城在人才戰(zhàn)中的普遍性公共政策。

近年，上海雖延續(xù)了人口規(guī)模控制的策略，但對人才的渴求并沒有減少。回想過去，上海曾在上世紀90年代在全國率先開放引入異地的大學(xué)生，以卓越的人力資源支撐了城市的快速發(fā)展。

時下，上海定位為國內(nèi)大循環(huán)的中心節(jié)點、國內(nèi)國際雙循環(huán)的戰(zhàn)略鏈接，需在參與國際合作競爭中提升城市能級和核心競爭力，此時人才依舊是上海發(fā)展的核心驅(qū)動力。

在上海，相比戶籍，高昂的住房成本已成為擠出高學(xué)歷年輕人才更主要的因素。加之前兩年全國發(fā)生多起住房租賃企業(yè)“跑路”事件，住房租賃市場發(fā)展的不規(guī)范使新市民對公共租賃房的需求更加迫切。

據(jù)清華大學(xué)城市規(guī)劃系教授田莉等研究，與國際大都市相比，上海的公共住房供應(yīng)明顯不足，政府公租房供應(yīng)比例低。根據(jù)“十四五”相關(guān)規(guī)劃目標，上海很可能在這一時期迎來保障性租賃住房規(guī)模的跨越式發(fā)展。

上海住房“十四五”規(guī)劃指出，本市住房發(fā)展進入新階段，并強調(diào)要堅持租購并舉，“完善以保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房為重點的住房保障體系，在做好本市中低收入住房困難家庭保障的基礎(chǔ)上，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”

人才公寓，正是新市民、青年人極為關(guān)注的公共住房領(lǐng)域，它在上海經(jīng)歷了長達二十年的發(fā)展歷程。本次報告將聚焦于上海人才公寓的演變，關(guān)注人才公寓最關(guān)鍵的兩個環(huán)節(jié)——分配及籌建的開展情況，及其存在問題與未來創(chuàng)新趨勢。

2021年4月9日，青年大學(xué)生在山東濱州中海匯智人才公寓的小區(qū)內(nèi)行走。本文圖片 人民視覺

【發(fā)展】

誕生于張江園區(qū)，為重點產(chǎn)業(yè)護航

什么是人才公寓？至今尚未見到官方定義。但普遍來講，它興起于城市產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，最本質(zhì)的內(nèi)涵是用行政手段進行資源再配置——增強對高科技人才的住房保障，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展營造更好的環(huán)境。

上海人才公寓初興于張江高科技園區(qū)。1992年張江開園，當時的張江被稱為“草比人高，狗比人多”。上海推進科技創(chuàng)新中心建設(shè)辦公室執(zhí)行副主任彭崧回憶時曾提到，“1998年，我第一次到張江是學(xué)開車。當時張江到處是農(nóng)田，只有龍東大道等幾條馬路，路上空空蕩蕩。”

 一年后，張江迎來轉(zhuǎn)折點，1999年8月，上海市政府實施“聚焦張江”戰(zhàn)略，要對標國際一流高科技園區(qū)，聚合資源。伴隨各種產(chǎn)業(yè)項目導(dǎo)入張江，如何安置人才住宿成為當時的緊急問題。

1998年全國取消福利分房，但“分房”是種福利的思路依舊在人們腦海里，張江人才公寓應(yīng)運而生。從2001年起張江開始建設(shè)人才公寓，主要是保障當時到張江工作的高端人才住房需求。

創(chuàng)業(yè)人才公寓始建于2000年初，也被稱為張江人才公寓的1.0，為解決當時引進人才的住房問題開創(chuàng)了先例。創(chuàng)業(yè)公寓總套數(shù)476套，最小房間面積20多平方米。當時更轟動的是2002年全國第一個由省市博士后主管部門負責籌建的博士后公寓在上海張江奠基。

二十一世紀初，大學(xué)生是“緊俏”的人力資源，更不提博士后。這個博士后公寓為四棟小高層，共126戶，2003年建成并投入使用。

竣工當天，風(fēng)頭十足。人事部領(lǐng)導(dǎo)從北京親赴上海參加揭牌儀式，雖然投入使用當年入住率較低（后文再述），但這種為高端人才匹配公寓的思路延續(xù)下來，主要分布于火熱開發(fā)建設(shè)的浦東地區(qū)。2008年，上海張江約有

這段時間，人才公寓開始成為上海一些區(qū)域爭相布局的“公共服務(wù)”。例如與臨港自貿(mào)新片區(qū)一起被視為上海“東西兩翼”的虹橋商務(wù)區(qū)。近五年，虹橋商務(wù)區(qū)政策不斷升級、利好頻頻傳來，發(fā)展明顯提速。與浦東遙相呼應(yīng)的是，它也將人才公寓作為重點保障措施。

2018年，虹橋商務(wù)區(qū)修訂并發(fā)布《虹橋商務(wù)區(qū)人才安居房源配租管理規(guī)定》，同年2月，虹橋商務(wù)區(qū)宣布推出首批1600余套人才租賃住房,包括旭輝人才公寓、樂賢居人才公寓（一期），兩年后，這里為80家企業(yè)配租了1367套人才公寓。

此后每年都可看到虹橋商務(wù)區(qū)或“大虹橋”板塊新建新增人才公寓的新聞。最近的消息是，長寧區(qū)正在建設(shè)中的虹橋人才公寓，將提供5300余套公寓,是上海市單項在建規(guī)模最大的保障性租賃住房項目。

熱情高漲的不僅是長寧，閔行、嘉定、金山、黃埔等上海各行政區(qū)都在出臺政策“搶人才”，一些土地資源、房源相對充沛的行政區(qū)更是力推人才公寓。

閔行今年1月發(fā)布《閔行區(qū)關(guān)于建設(shè)人才引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展高地的實施意見》，集中推出的14個區(qū)級人才公寓項目，共1萬余套。閔行表示，全區(qū)還將在五年內(nèi)新建、籌措5萬套人才公寓。普陀區(qū)也將在現(xiàn)有5000余套人才公寓的基礎(chǔ)上實現(xiàn)總量翻番，突破1萬套。

時下，上海正以前所未有的力度推行“租售并舉”的住房體系，尤其是步入“十四五”后，這是近年上海人才公寓勃發(fā)的大背景之一。

另一個更重要的政策變化是，2020 年 12 月中央經(jīng)濟工作會議提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，這是保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）首次登上歷史舞臺，它定位于服務(wù)人口流入較多城市的新市民群體，與廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等一起組成上海保障房體系。

保租房與人才公寓的服務(wù)對象——新市民群體高度重合。盡管人才公寓尚未明確出現(xiàn)在上海今年發(fā)布的一系列保租房的文件中，但在區(qū)政府實際工作中，人才公寓開始融入保租房、公租房的體系。

例如，徐匯區(qū)將在“十四五”期間建立預(yù)計總量達3.2萬套（間）保租房作為“人才安居租賃房源庫”，徐匯將擇優(yōu)認定其中1萬套（間）做為市級或區(qū)級人才公寓。

閔行區(qū)房管部門已將人才公寓房源和公租房房源進行統(tǒng)籌，人才公寓不再集中于一處，隨公租房的布點分散供應(yīng)，形成了“公租房布點到哪里，人才公寓就布點在哪里”。

隨著更多人才公寓納入全市、全區(qū)層面管理，人才公寓與保租房、公租房的籌建管理工作開始融為一體。某種程度上說，人才公寓正逐漸成為保租房中一個特別的存在，適用人群更為特定。

2021年9月1日， 杭州寧巢明石公寓內(nèi)的共享空間。

【分配】

漸成價格慣例：市價7～9成

從2000年初張江建設(shè)人才公寓開始，上海人才公寓的軟裝配置就較為超前，但后續(xù)配租并非一帆風(fēng)順，運營管理走過彎路，甚至與租客發(fā)生過摩擦。

2003年風(fēng)光揭牌的張江博士后公寓，126戶住房均為全配置，以2室1廳為主，包括必備家電、煤氣、有線、寬帶，甚至連床上用品都一應(yīng)俱全。租戶完全可以“拎包入住”，這樣的服務(wù)概念可謂領(lǐng)先各地多年。

出人意料的是，博士后公寓投入使用當年入住率較低。經(jīng)當時的21世紀人才報實探，第一個月僅入住4戶人員，其中3戶為上海國際集團做研究的博士后。

一個原因是當時周邊生活配套、教育配套尚不健全，另一個重要原因在于博士后公寓的費用較高，當時博士后公寓的管理策略是入住價格應(yīng)遵循市場化運作的原則——國家和政府投資把公寓建起來以后，不能再無償免費向博士后提供。

由于房屋條件較好，指導(dǎo)價定為兩室一廳月租2500元，這個價格在2003年令人難以接受。當時張江湯臣豪園188平米的四室三衛(wèi)住宅月租也僅為1900元。

價格高也是博士后群體的普遍反應(yīng)。據(jù)了解，上述三位博士后的經(jīng)費由單位提供。其中一位博士后表示，單位會出一部分房租，但大多數(shù)還是從工資津貼里扣。

或是吸取經(jīng)驗，之后，尤其“十二五”以來，上海人才公寓月租低于周邊市價1～3成已成慣例，稍低于周邊市價1成左右較為常見。具體來看，一些區(qū)域或企業(yè)還會對人才住房進行現(xiàn)金補貼。另一個新趨勢是，各地新建的人才公寓項目正在努力申請納入市級公租房范圍，如此，租客可使用公積金支付房租。這樣算來，人才公寓的實惠是顯見的。

搖擺的兩端：資源傾斜還是保障普惠

更為普遍關(guān)注的是人才公寓的申請問題。申請人才公寓分為個人申請和通過公司申請兩種，整體來看，公司申請渠道更為普遍。

例如，2013年張江發(fā)布了《上海市張江高科技園區(qū)人才公寓管理辦法》，在該文件中，以企業(yè)為申請主體，后續(xù)的操作方式為 “企業(yè)通過審核，在申請平臺上注冊了賬號,該企業(yè)的員工就可以在統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)平臺上申請，對園區(qū)內(nèi)所有符合條件的企業(yè)員工公平開放”。

近年新建的虹橋人才公寓，以企業(yè)申請為主（符合人才公寓入住條件的企業(yè)員工向本企業(yè)提出申請，企業(yè)審核后統(tǒng)一向管委會申報），部分房源也可個人申請，但落實較難。

據(jù)報道，2017年至2019年底，虹橋人才公寓為近80家企業(yè)配租人才公寓1367套，包括文曄領(lǐng)科、唯品會、愛康集團、正榮集團等。資源向重點產(chǎn)業(yè)、重點企事業(yè)單位傾斜的趨勢依然明顯。

另一部分可個人申請的房源例如恒基旭輝中心項目，原因是該項目屬于閔行區(qū)屬公租房，因此符合該區(qū)籌公租房條件的個人也可申請。

這會帶來一個問題，同時身為資源傾斜性的人才公寓和普惠性的公租房，兩個定位在具體配租時誰上誰下？

從恒基旭輝中心來看，明顯還是走企業(yè)申請渠道的人才公寓屬性占據(jù)上風(fēng)。據(jù)東方網(wǎng)報道，恒基旭輝中心是集商品房、商住兩用別墅和公租房為一體的住宅小區(qū)，其中4個樓道112套公租房人才公寓主要服務(wù)于虹橋商務(wù)區(qū)的入駐企業(yè)。目前，唯品會、正榮地產(chǎn)、中駿置業(yè)等22家大中型企業(yè)的83位中高層管理人員入住其中。

時下，政府方、園區(qū)方人才公寓的籌建正和公租房、保障性租賃住房結(jié)合在一起。但以企業(yè)申請為主導(dǎo)的人才公寓配租模式下，各區(qū)域的人才公寓資源向重點企事業(yè)單位傾斜，而這些企事業(yè)單位往往已是市場競爭中的強者。如此，人才公寓與公租房、保障性租賃住房的普惠性質(zhì)有一定的沖突，甚至出現(xiàn)擠兌。

一個案例是，接受個人申請的陸家嘴金融城人才公寓，開業(yè)一年內(nèi)達到滿租并進入排隊輪候狀態(tài)。不過也是在一年后，其中3棟樓的租戶被告知，租約到期后將不再續(xù)租，而被轉(zhuǎn)租給上海紐約大學(xué)作為學(xué)生、教職工宿舍。

該人才公寓原本最長可以租6年，這和上海公租房的標準是一致的。僅一年便通知“走人”讓租客憤慨，并質(zhì)疑這違反公租房的規(guī)定。而陸家嘴金融城人才公寓，是企業(yè)用自有住宅用地自籌、自建的公租房項目，并且獨立運營管理。

當時租客收到消息，“為支持上海紐約大學(xué)落戶陸家嘴金融城，陸家嘴(集團)公司同意將人才公寓三棟公寓整幢租賃予上海紐約大學(xué)……”。明顯，該摩擦的出現(xiàn)，正在于陸家嘴（集團）出于招商需求，將租賃住房的資源傾斜給重點企事業(yè)單位，從而擠兌了區(qū)域內(nèi)普通青年人才的租房需求。

盡管上述案例發(fā)生在近十年前，但這種擠兌并未減少，只是未以沖突的形式發(fā)生，而是隱性的存在。例如上文提到的恒基旭輝人才公寓公租房。同時，澎湃研究所研究員多方調(diào)研得知，兩位申請同一個公租房小區(qū)同一種戶型的青年，一位通過公司申請，據(jù)稱公司與相關(guān)集團有合作關(guān)系，不到1個月已輪候到房源成功入住。另一位由個人走標準公租房申請程序，材料雖不難辦，但前面排隊超1000位人員，預(yù)計輪候時間超過1年。

當越來越多人才公寓納入保障性租賃住房及公租房體系，在現(xiàn)有配租模式下，如何把握公租房、保租房體系中的人才公寓定向傾斜和普惠性兩端的平衡、保障普通青年人才即一般新市民群體的權(quán)益，仍需各區(qū)域乃至全市層面進行統(tǒng)籌、厘清。

2018年7月11日，武漢市漢陽區(qū)桃花島人才公寓。

【籌建】

“十四五”新變：搭上保租房籌建大船

無論人才公寓、公租房還是新誕生的保租房，一個核心問題是供給不足。多位青年反映，輪候公租房的時間較長，不乏有等待一、兩年尚未排到的情況。

如何有效籌建更多人才公寓是上海正在開展的任務(wù)。

據(jù)研究，上海現(xiàn)有人才公寓來源可分為三類。第一類是各類投資主體和政府認定的，按照一定優(yōu)惠向引進人才提供的公租房。第二類是園區(qū)及企事業(yè)單位在自有土地上建設(shè)的公寓，為特定人才提供。第三類是2017年上海市規(guī)土局出讓、國企開發(fā)的“只租不售”房和“租賃住房”地塊。

實際上，在2022年1月上海發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》（以下簡稱《意見》）后，上述三類來源都已被歸入保租房中。

《意見》寫明：

（1）市、區(qū)房屋管理部門認定的公共租賃住房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理，并按照本市公共租賃住房專項管理政策進一步從嚴管理。

（2）市、區(qū)房屋管理部門認定的單位租賃房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理。

（3）市、區(qū)國有企業(yè)通過各種方式獲得租賃住房用地投資新建的全自持租賃住房，由區(qū)房屋管理部門統(tǒng)一認定后，納入保障性租賃住房管理。

另外，其他符合條件的租賃住房，也可自愿申請，經(jīng)認定后納入保租房管理。

對于保租房的定位，上述《意見》指出：“努力滿足新市民、青年人對美好居住生活的向往……為服務(wù)上海人才引領(lǐng)發(fā)展戰(zhàn)略、提升城市競爭力和軟實力提供支撐保障”。

這意味著，人才公寓進一步擴大建設(shè)規(guī)模的房源來源、籌建渠道和保租房已高度同步了。這也不難理解上文所述的一些行政區(qū)直接選擇在新建保租房、公租房中挑選一定數(shù)量的房源作為人才公寓。

上海“十四五”保租房的目標規(guī)模可謂史無前例——“十四五”期間，上海計劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間）。到今年年底，計劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標總量的一半以上。

可對比的一個數(shù)據(jù)是，截至2020年，上海市公租房累計建設(shè)籌措房源約18萬套。今年一年計劃籌措的保租房數(shù)量，將超過過去多年上海所有公租房的總和。搭在保租房的大船上，參考徐匯區(qū)拿出超30%房源作為人才公寓的比例，人才公寓也將迎來迅速增長。

兩大籌建渠道迎系列新政

如何籌措這些房源？

上海已明確相關(guān)國企將在集中新建全自持租賃住房的方面發(fā)揮主力軍作用，這也將納入相關(guān)國企考核評價范圍。同時在新增租賃用地較為有限的背景下，用好存量房源、“自有土地”是另外兩個關(guān)鍵的路徑。

正如《意見》所指示的，“繼續(xù)推進利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國有建設(shè)用地和存量閑置房屋，新建、配建、改建保障性租賃住房。”

實際上，近幾年的政策早已為上海大規(guī)模建設(shè)保租房鋪路。

在利用集體土地、自有土地的角度，2016年發(fā)布的《關(guān)于進一步深化人才發(fā)展體制機制改 革加快推進具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心建設(shè)的實施意見》，上海為鼓勵企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用自用存量工業(yè)用地建設(shè)人才公寓（單位租賃住房），將人才公寓等配套服務(wù)設(shè)施建筑面積占項目總建筑面積的比例由7%提高到不超過15%。

不過，踐行下來多少存在部分主體意愿不強的問題。據(jù)上海社會科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟研究所研究員萬勇、博士研究生龍騰調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分園區(qū)管理方認為散點式建設(shè)不利于園區(qū)整體運營，配套建設(shè)成本大，因此園區(qū)不愿建。另一方面，企業(yè)認為建后管理成本大，包括物質(zhì)投入、人力投入等，因此企業(yè)不愿建。

整體而言，仍是自建人才公寓的盈利模式難以解決的問題，對于不少園區(qū)、企事業(yè)單位而言，若非強行完成任務(wù)，其主動建設(shè)人才公寓的熱情并不高。

再從改建存量房源這條渠道看，包括上海在內(nèi)的多個城市嚴控“商改住”，但“商改租”在上海、深圳兩地已經(jīng)松口。上海住房“十四五”規(guī)劃提出，“結(jié)合城市更新，在滿足結(jié)構(gòu)、消防和治安管理等安全底線的前提下，支持存量房屋依規(guī)改建轉(zhuǎn)化為租賃住房”“鼓勵中心城老舊商務(wù)樓宇改造為租賃住房”。

不過，據(jù)市場主體反映，“商改租”可能涉及土地使用性質(zhì)的問題，同時很難通過消防審查，還面臨價格較高的商水商電。

對上述問題，在《意見》中已有一些更具體的指導(dǎo)意見，從規(guī)劃及土地政策角度支持保租房發(fā)展。例如“允許非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款”。另外，非居住存量房屋改建為保租房后，也將用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

值得注意的是，由于建設(shè)及運營保租房資金回籠周期較長，保租房等長租產(chǎn)品普遍存在“錢從哪來”的問題。近日，深圳市人才安居集團申報保障性租賃住房證券化產(chǎn)品即REITs，這是全國首個正式申報的保租房REITs的項目，如果成功將有助于租賃企業(yè)資金的穩(wěn)健及持續(xù)發(fā)展。

上海的相關(guān)文件，也提出了試點推進以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。此類金融創(chuàng)新或?qū)榘ㄈ瞬殴⒃趦?nèi)的保租房提供新的可持續(xù)發(fā)展路線。

2020年3月20日，上海，張江人才公寓。

【反思】

占有保租房配額的人才公寓，不宜繼續(xù)傾斜重點單位

從公共經(jīng)濟理論角度而言，人才住房的本質(zhì)是保障性住房，作為公共產(chǎn)品更好滿足人才住房需求，發(fā)揮正外部效應(yīng)。在保租房橫空出世以前，尚未出現(xiàn)特地針對青年人、新市民群體的租賃用房，人才公寓最接近這個概念，也滿足了許多青年人對穩(wěn)定租賃住房的想象。

不過，當保租房開始大量建設(shè)供應(yīng)，人才公寓的定位略顯尷尬。整體看，主要通過地方重點企業(yè)申請的人才公寓，其分配保留著較為濃重的產(chǎn)業(yè)配套色彩，服務(wù)于特定企業(yè)、特定人群，也服務(wù)于地方招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并非是一些宣傳中暗示的普惠公共產(chǎn)品。

步入“十四五”，隨著保租房的誕生，在一些地區(qū)的實際工作中，人才公寓開始與保租房、公租房的籌建融為一體，占據(jù)其中部分比例的房源，甚至是擇優(yōu)的房源。而保租房、公租房具有明顯的公共屬性，講究普惠普適。這中間形成一定矛盾。

考慮到保租房中部分來源為園區(qū)平臺、企事業(yè)單位用自由土地建設(shè)，這部分房源面向本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)，這較為合理。但若房源來自于區(qū)域統(tǒng)一籌建例如由相關(guān)國企新建，享受了中央、全市層面的諸多優(yōu)惠政策，那么這部分保租房不宜再作為向一些重點企業(yè)傾斜的定向人才公寓，而是更好發(fā)揮其公共屬性，面向更廣大青年群體。相應(yīng)的，這部分人才公寓應(yīng)改變對企業(yè)申請渠道的倚重、以個人申請為主。

 進一步看，上述各園區(qū)定向供應(yīng)的人才公寓多采用由公司統(tǒng)一收集申請信息、再報園區(qū)管委會的“公司申請”方式，如何保障公司申請渠道內(nèi)部的公正性？這仍是一個需要重視的問題。畢竟，未來這部分人才公寓的建設(shè)運營也將享受保租房的優(yōu)惠政策。

一個方案是，可借鑒張江此前的做法——企業(yè)在申請平臺上注冊賬號后，該企業(yè)的員工通過統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)平臺上申請，對園區(qū)內(nèi)所有符合條件的企業(yè)員工公平開放。保租房也應(yīng)建設(shè)全市統(tǒng)籌銜接的“一網(wǎng)通管”信息平臺，將各園區(qū)、各單位的定向人才公寓也納入其中。

聚焦金融創(chuàng)新，破解“籌建難”

2016年左右上海一度提出原則上已不再大規(guī)模建設(shè)市籌公租房,轉(zhuǎn)而通過區(qū)內(nèi)收購、改建、代理經(jīng)租等方式籌措房源。當時，“代理經(jīng)租”的公租房模式火熱，原因在于“代理經(jīng)租”可減少新建公租房帶來的財政壓力，并大大縮短公租房的運行周期。

但從“十四五”以來的相關(guān)文件來，新建、改建保租房的渠道重回主流，并對新建保租房的規(guī)模提出要求。未來人才公寓的籌建也席卷在這個過程中。

新建、改建保租房的難題是前期投入大、回籠資金慢，短時間內(nèi)即便是保本微利也不容易實現(xiàn)。因此，無論是企事業(yè)單位還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)對使用自有閑置土地建設(shè)租賃用房的熱情不高。從市場端來看，因盈利模式不清晰，市場化長租公寓企業(yè)也曾大量折戟。

不過，保租房資金收入具有可持續(xù)性，所謂細水長流、后繼有力。因此有必要重視對相關(guān)企業(yè)的金融財稅支持，支撐保租房早期的建設(shè)運營。重要的是，金融方面除了落實基本的、合理的貸款支持，應(yīng)鼓勵探索創(chuàng)新高效的金融手段，多渠道募集基金，創(chuàng)新保租房背后的資本運作模式，趟出新路，提升企事業(yè)單位的參與積極性。

目前，在財稅和金融方面，上海已有一些明確的措施，例如財稅方案保租房項目享有稅收優(yōu)惠、并免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。金融上，支持向保租房自持主體提供長期貸款，建設(shè)保租房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)還可以辦理抵押貸款。

從全國層面看，一些創(chuàng)新方向已開始探索，例如鼓勵符合條件的企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，用于保租房的建設(shè)運營；探索以保租房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金等等。上海應(yīng)發(fā)揮國際金融中心的優(yōu)勢，加速探索金融創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)。

鼓勵集體建設(shè)用地“入局”保租房，應(yīng)關(guān)注其利益分配

包括上海在內(nèi)，全國多地已為集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房亮起“綠燈”。此前鄉(xiāng)鎮(zhèn)“人才公寓”也是上海人才公寓的來源之一。上海城鎮(zhèn)化率較高，前幾年一些靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)曾將集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)為人才公寓、乃至市場化的青年長租公寓。但受制于開發(fā)水平、盈利模式等原因，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)“人才公寓”經(jīng)營狀態(tài)欠佳。

當下，對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地如何“入局”保租房，包括相應(yīng)的融資渠道、集體企業(yè)參與方式等機制都尚在探索完善中，也是多方關(guān)注的焦點。除此之外，因集體經(jīng)營性建設(shè)用地的特殊性，它的保租房項目還應(yīng)特別關(guān)注利益分配的問題。

操作得當，或?qū)橐恍﹨^(qū)域位置較為優(yōu)勢的鄉(xiāng)村地區(qū)增加穩(wěn)定收入的渠道。實際上，上海雖全市人均可支配收入很高，斷層領(lǐng)先其他長三角城市，但其農(nóng)村人均可支配收入遠低于一批江浙城市包括杭州、寧波、嘉興、紹興、蘇州、無錫等。

時下，保租房將迎來大規(guī)模建設(shè)，據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)較近的鄉(xiāng)村地區(qū)也有望分一杯羹。需注意的是，保租房本來就是微利保本的生意，僅靠保租房的利潤回報恐怕較為微薄。同時，保租房本是公共產(chǎn)品，比如擔綱新建的主力軍正是國企。享受保租房帶來的發(fā)展競爭力的也是全市、或相關(guān)園區(qū)。那么，當區(qū)位良好的集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入局”時，是否可采取更多手段，將這部分發(fā)展紅利補貼給當?shù)兀⑦M一步利益分配？這值得考量。