【編者的話】

在農(nóng)業(yè)社會(huì)，種莊稼通常講求一畝地能打多少斤糧食，即“畝均產(chǎn)出”。在工業(yè)和服務(wù)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)的現(xiàn)代社會(huì)中，同樣需要向土地要效益，每畝地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出同樣需要考慮，這也是高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)之一。本期解釋城市將從畝均產(chǎn)出的概念入手，解析經(jīng)濟(jì)密度的概念，以及哪些因素影響經(jīng)濟(jì)密度。 

近期，《上海市“智造空間”生態(tài)環(huán)境保護(hù)指引（2023年版）》正式發(fā)布。這是全國(guó)首份關(guān)于“工業(yè)上樓”的生態(tài)環(huán)境專(zhuān)項(xiàng)指導(dǎo)性文件。目前，工業(yè)上樓成為北京、上海、廣州、深圳等大城市高質(zhì)量盤(pán)活工業(yè)低效用地的首選模式。

從過(guò)去的“騰籠換鳥(niǎo)”，到現(xiàn)在的“工業(yè)上樓”，“畝產(chǎn)論英雄”背后，是什么經(jīng)濟(jì)變量在考量？這就要講到一個(gè)關(guān)鍵詞——經(jīng)濟(jì)密度。 

一、什么是經(jīng)濟(jì)密度？

“密度”一詞實(shí)際上來(lái)自物理學(xué)。物理學(xué)中把單位體積的重量定義為密度。如果把經(jīng)濟(jì)看成各種要素投入后的結(jié)果，那么經(jīng)濟(jì)密度就是單位要素投入的產(chǎn)出。

廣義上看，經(jīng)濟(jì)密度就是要素投入的邊際效應(yīng)，既有人口方面的經(jīng)濟(jì)密度（如上期專(zhuān)欄談到的人均GDP），也有土地方面的經(jīng)濟(jì)密度（如畝均產(chǎn)值），還有資本方面的經(jīng)濟(jì)密度（如投入產(chǎn)出比）。

狹義上看，經(jīng)濟(jì)密度主要是指經(jīng)濟(jì)的空間密度——單位面積內(nèi)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，既是衡量土地利用效率的重要指標(biāo)，又是反映經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)的指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)密度因其雙重屬性成為近年來(lái)各地方政府追求高質(zhì)量發(fā)展的新指標(biāo)。

這次，我們主要談?wù)劒M義上的經(jīng)濟(jì)密度，簡(jiǎn)言之，就是單位土地上的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，用經(jīng)濟(jì)規(guī)模除以土地規(guī)模。 

二、經(jīng)濟(jì)密度受經(jīng)濟(jì)規(guī)模和土地規(guī)模的雙重影響

雖然是簡(jiǎn)單的一道除法，但是真正算好這道數(shù)學(xué)題卻絕非易事。

這里面有兩個(gè)問(wèn)題很突出。一是經(jīng)濟(jì)規(guī)模該用什么指標(biāo)，二是土地規(guī)模該用什么指標(biāo)。

首先談?wù)劷?jīng)濟(jì)規(guī)模。不同主體的“經(jīng)濟(jì)規(guī)模”含義可能不一樣。政府重視的是土地的GDP以及稅收情況，因此，單位面積的GDP，單位面積的稅收是重要指標(biāo)。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，收入或利潤(rùn)才是重要指標(biāo)，單位面積的收入以及產(chǎn)生的利潤(rùn)是其重要指標(biāo)，這些都是經(jīng)濟(jì)密度的概念。

土地面積也有好幾種面積。最簡(jiǎn)單的算法就是全域的土地面積。但有人質(zhì)疑，一片區(qū)域里面如果包括河流、山川、綠地，這些不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的也計(jì)算嗎？因此，有學(xué)者贊成用區(qū)域的建成區(qū)面積。這也有一定的道理。隨著城市從平面向立體化轉(zhuǎn)變，同一片區(qū)域，容積率不一樣，可產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)密度也不相同，容積率越高，可利用的面積越大，也有學(xué)者贊成使用建筑面積作為土地面積。

無(wú)論使用哪種經(jīng)濟(jì)規(guī)模變量和土地規(guī)模變量，區(qū)域的功能對(duì)于經(jīng)濟(jì)密度的影響是巨大的。

可以粗略算一筆賬。假設(shè)一片農(nóng)業(yè)區(qū)一畝地一季可以打1500公斤水稻（算相當(dāng)高產(chǎn)的耕地了），一年兩季產(chǎn)3000公斤，每斤稻谷以3元計(jì)算，滿(mǎn)打滿(mǎn)算折合2600萬(wàn)元每平方公里；如果是發(fā)展工業(yè)的話，一般工業(yè)園區(qū)，每平方公里的產(chǎn)值可達(dá)到數(shù)億到數(shù)十億元，遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)用地；如果是服務(wù)業(yè)區(qū)域（尤其是商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)），那情況又完全不一樣，以前有稅收“億元樓”，現(xiàn)在有稅收“月億樓”、“百億樓”，一幢樓一年光稅收可以上百億，產(chǎn)值可想而知，經(jīng)濟(jì)密度又顯著超過(guò)工業(yè)區(qū)。 

三、經(jīng)濟(jì)密度從中心到郊區(qū)的衰減

從全球主要城市的實(shí)證經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)密度（主要以GDP除以城市面積計(jì)算）的“中心-外圍”效應(yīng)普遍存在，即距離中心城區(qū)越近的地方經(jīng)濟(jì)密度越高。

曼哈頓的經(jīng)濟(jì)密度明顯高于其他四個(gè)區(qū)，內(nèi)倫敦的經(jīng)濟(jì)密度是外倫敦的2倍左右，上海中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)密度是郊區(qū)的3倍左右。

經(jīng)濟(jì)密度從中心到外圍的下降關(guān)系則呈現(xiàn)一種指數(shù)的關(guān)系，即經(jīng)濟(jì)密度的對(duì)數(shù)與距離之間存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。根據(jù)紐約、倫敦等幾個(gè)大都市的經(jīng)濟(jì)密度數(shù)據(jù)來(lái)看，距離中心區(qū)域越遠(yuǎn)，其經(jīng)濟(jì)密度越低，中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)密度可高達(dá)數(shù)百億元每平方公里，距離中心城區(qū)20公里的區(qū)域其經(jīng)濟(jì)密度則下降到了中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)密度的1/10，而距離到中心區(qū)45公里的區(qū)域，其經(jīng)濟(jì)密度只相當(dāng)于中心區(qū)域的1/100。

由此可見(jiàn)，距離中心城區(qū)的距離每增加1公里，其經(jīng)濟(jì)密度就下降約10% （見(jiàn)圖1）。然而，這種“中心-外圍”的衰變特征并非“放之四海而皆準(zhǔn)”。東京和新加坡兩個(gè)城市似乎就不適用。對(duì)于新加坡而言，由于其面積較小，經(jīng)濟(jì)密度高度均質(zhì)化，在地理上缺乏“外圍”的概念。而東京不適用此規(guī)律的主要原因是，東京中心地區(qū)很大一片區(qū)域是皇宮、公園和住宅等，經(jīng)濟(jì)密度則多集中在外圍。

圖1 紐約、倫敦等幾個(gè)大都市經(jīng)濟(jì)密度隨著距離城市中心距離衰減
資料來(lái)源：紐約數(shù)據(jù)來(lái)自美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局，倫敦?cái)?shù)據(jù)來(lái)自GLA Economics。

四、“騰籠換鳥(niǎo)”、“工業(yè)上樓”不是萬(wàn)能的

既然經(jīng)濟(jì)密度受產(chǎn)業(yè)和土地的雙重影響，如何才能在有限的土地上追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化？常用的政策手段有兩種。

一是“騰籠換鳥(niǎo)”，即在原來(lái)的土地上把經(jīng)營(yíng)效益差、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出低的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)分流出去，引入更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)或產(chǎn)業(yè)。這種方法也被中國(guó)珠三角、長(zhǎng)三角等發(fā)達(dá)地區(qū)率先使用。產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移本質(zhì)上也是一種“騰籠換鳥(niǎo)”。

二是推動(dòng)“工業(yè)上樓”，以往的工業(yè)廠房往往都是單層的，現(xiàn)在有些工業(yè)無(wú)論是工藝、環(huán)保、承重、交通以及消防都可以進(jìn)行多層作業(yè)，比如通信設(shè)備制造業(yè)、傳感器制造業(yè)、工藝設(shè)計(jì)業(yè)等。早期香港的“工業(yè)大廈”，新加坡的“堆疊廠房”等都是“工業(yè)上樓”的典型案例，中國(guó)一些工業(yè)用地緊缺的城市也在逐步試點(diǎn)。

需要說(shuō)明的是，并不是所有的產(chǎn)業(yè)都適合“騰籠換鳥(niǎo)”“工業(yè)上樓”。“騰籠換鳥(niǎo)”過(guò)程中的利益博弈解決不好極易產(chǎn)生社會(huì)矛盾。“工業(yè)上樓”對(duì)那些不缺工業(yè)用地的區(qū)域，那些“重生產(chǎn)，大排放”的產(chǎn)業(yè)也不適用，力推對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)密度的提升也無(wú)太大作用。

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“解釋城市”專(zhuān)欄由上海發(fā)展戰(zhàn)略研究所戴躍華博士主持，關(guān)注城市科學(xué)發(fā)展的前沿趨勢(shì)，解釋城市科學(xué)以及城市中人類(lèi)行為動(dòng)力學(xué)的一般特征和規(guī)律，探究利用前沿城市科學(xué)理論優(yōu)化城市治理的路徑和方法。