2023年7月24日傍晚，重慶洪崖洞旁戴家巷舊住區網紅火鍋店外，食客排隊等位就餐。 相欣奕 圖

歷史街區如何與時俱進，滿足城市生活中的新需求？許多城市都在嘗試改變規劃和開發政策，將辦公和工業用途建筑轉變為住宅或零售商業用途。存量建筑是為過去時代的過時用途而建造，適應性再利用（adaptive reuse）則是將現有存量建筑定位于當代生活特定類型的再開發。作為一種特殊的再開發形式，適應性再利用推動了世界各地歷史街區復興，也將成為未來城市轉型的重要發展類型。

澎湃新聞市政廳曾就美國大型購物中心、酒店和舊郵局等公共建筑的適應性再利用改造案例加以引介。考慮到這一狀況的普適性和現實性，本文引介對美國城區空置寫字樓適應性再利用的最新實踐，以供借鑒。

歷史建筑的適應性再利用：機會與挑戰

洛杉磯市于1999年批準《適應性再利用條例》（ARO），為市中心歷史核心區的空置商業建筑向高檔閣樓、共管公寓和酒店開發的全面轉型鋪平了道路。ARO被視為一種“提供快速審批程序并確保舊建筑和歷史建筑不受適用于新建筑的分區和規范要求的約束”的工具。該條例頒布后十年，即1999年至2008年間，利用洛杉磯市中心長期空置的建筑開發出至少7300套住房。此前三十年，洛杉磯市中心新增的住房總數僅為4300套。這遠不能跟上城市人口增長的需求。

ARO在洛杉磯取得成功的關鍵，在于對停車、消防和安全法規采取了比新開發項目更寬松的做法。可以說，規劃政策為這種務實的嶄新開發模式提供了激勵。此后，洛杉磯市中心的適應性再利用趨勢也在其他社區蔓延。

如前所述，適應性再利用過程，需要對現有建筑翻新，但并非僅限于為建筑的原始目的而對其翻新。適應性再利用，不僅是對建筑進行改造，而在于改造后的建筑用途與最初截然不同——工廠變成辦公室；倉庫變成購物市場；在紐約高線公園這一大名鼎鼎的案例中，破舊鐵路變成了線性公園，發揮城市針灸的功用，激發相鄰社區的復興。過去二十年，種種做法層出不窮。城市的發展歷史不同，所在國家和地區經濟狀況各異，針對城區存量建筑開展的適應性再利用實踐也各具特色。

就美國而言，適應性再利用為振興各城市的歷史核心區提供了重要的動力來源，也為建筑師和景觀設計師提供了穩定的工作機會，即使在蕭條時期也是如此。

對規劃師來說，適應性再利用另辟蹊徑——堪稱實現雄心勃勃的政策目標的有力工具，比如，可把住房設置于離工作崗位和公交線路更近的地方，來減少私家車使用。適應性再利用使城市重新審視舊空間，尤其是遺落的工業空間或濱水空間，可待成為保護歷史空間和扼制城市蔓延的重要途徑；既然可為舊建筑注入新的活力，為什么還要在郊區新建辦公空間或酒店？適應性再利用政策如果運用得當，還可支持另一種目標的實現——在以前只為白天辦公人群服務的片區，創造“24-7”不止不休的活力。

同樣，就美國而言，適應性再利用使城市復興成為可能，也有其不利之處。最大爭議在于，適應性再利用是對市場需求的回應，人口呈現的趨勢是富裕的美國白人重返城市地區，而城市復興中對存量建筑的適應性改造，也時時被視為負面的變革力量，是社區士紳化和平民流離失所的先兆。把適應性再利用作為歷史保護工具使用，雖然這種所謂“表面主義（fa?adism）”的歷史建筑保護模式會招致批評，但更多人認為，這些歷史性建筑居于過去、當前和未來的城市文化和生活中心，適應性再利用是確保其得到積極使用的有力方式。

紐約高線公園，其前身是一條廢棄的貨運鐵路，目前是亮眼的城市更新范例。（圖來自網絡）

雙贏：寫字樓閑置和住房短缺問題的破解之道

根據摩根士丹利一份新的商業房地產行業分析報告所列，截至2023年第二季度末，美國價值約248億美元的辦公樓陷入財務困境，數量超過零售商場和酒店。疫情后，許多公司努力讓員工重返辦公室，但寫字樓成為眼下美國商業房地產市場中最慘淡的部分，遠程工作模式導致各公司寫字樓需求持續縮減。第一季度以來，陷入財務困境的寫字樓數量增加了36%。與此同時，美國寫字樓整體空置率為20%。

雖然住房倡導者將寫字樓空置視為讓城市中心區的建筑功能轉變為住房的機會，但這一想法能否克服適應性再利用的成本和后續挑戰？

當新租戶開始搬進華盛頓州塔科馬市一座歷史悠久的18層塔樓時，這棟塔樓近百年的寫字樓功能被改變了。開發商Unico Properties將這座1923年以來一直是企業經營地的樓宇改建為擁有156個住房單元的公寓樓。這只是全美各地空置辦公樓改造的案例之一，這類改造迎合了日益增長的住房需求。在達拉斯，市中心一座49層的辦公樓向住宅的改造項目也剛啟動。亞特蘭大市中心一棟建于1960年代的18層建筑，可能被改造為200多套出租公寓。

美國加州西好萊塢貝弗利大道8899號，一棟從前的寫字樓被改造為 共管公寓。

美國各地，尤其是加州，各類住房都供不應求。為持續且多管齊下地應對住房問題，加州的一項激勵措施，正是鼓勵開發商將未充分利用的辦公空間改造成住宅。作為美國人口最多的州，以及美國無家可歸人口最多的州，加州撥出數億美元，助力改造。房屋業主和開發商對此頗有興趣，畢竟遠程工作模式削減了對傳統辦公空間的需求。如果加州的嘗試有效，還可在美國其他面臨住房短缺問題的州推廣。

加州很多公司希望從激勵措施中受益，將未充分利用的房產轉換為住宅，來解決持續的住房短缺問題。紐約州州長凱西·霍楚爾于2022年6月簽署一項法案，以簡化將住宅區劃內或周邊酒店改建為永久住宅的過程——上述改造可能有資格獲得一定額度的國家撥款。嶄新的激勵方案至關重要。如果沒有激勵政策，許多項目可能無法開工。

當然，將辦公樓轉換為住宅，為了讓投入產生回報，必須克服許多障礙。例如，待改造的辦公樓，必須位于人們想要居住的地方，必須靠近便利設施和公共服務。此外，有的寫字樓窗戶無法開啟，開發商需要弄清如何使窗戶滿足住宅要求。辦公建筑的尺寸也需要考慮，從而保證住宅單元的自然光照。畢竟，沒有人愿意租一套沒窗戶的公寓居住。

鑒于上述考慮，越古老的辦公樓，樓層面積相對小，改造起來更有價值。這類寫字樓在芝加哥、紐約等地更常見。加州和陽光地帶那些較新的存量寫字樓不太適合開展這種改造，政府的激勵措施也于事無補。

名為Hines的開發商 計劃，將鹽湖城市中心一棟24層樓高的寫字樓South Temple Tower改建為擁有255個單元的豪華公寓樓。

加州住房和社區發展部2019年估計，到2029年，加州需要增加150萬套住房，才能滿足預期需求。但住房建設步伐落后太多。過去十年中，平均每年只新增8萬套住宅，遠低于實現長期目標所需的每年新增15萬套的最低要求。全美范圍內，盡管約有85萬套公寓在建，但平均公寓空置率僅為5%。在建住宅單元需要相當長時間才能完工，因為大部分并非數十年前常見的單戶或聯排住宅，而是高層和中高層住宅建筑。

Unico Properties即將完成前華盛頓大廈的住宅 改造。這是一座建于1925年的18層辦公樓，位于塔科馬市中心。

由貝聿銘設計事務所設計的寫字樓達拉斯中心一號，由Todd Interest 重新開發，上部16層被改建為276套出租公寓。

根據洛杉磯市規劃部門的數據，到2029年，洛杉磯需要增加45.7萬套住房；舊金山灣區政府協會（Association of Bay Area Governments）表示，到2031年，舊金山灣區需要增加441176套住房；根據圣地亞哥政府協會的數據，到2029年，圣地亞哥需增加171685套住房。將辦公室改為住宅，只是解決加州住房短缺難題的一部分。由于寫字樓改造建設成本高，改造項目所提供的大約是市場價住房，而并非急需的可負擔住房。但對各種類型住房都短缺的城市而言，這不失為一箭雙雕之道：閑置寫字樓和住房短缺問題都可由此緩解。

嘗試把寫字樓改造為垂直農場？ 三思而后行

一家名為Farm Zero的非營利機構，希望在芝加哥伯納姆中心曾經的辦公空間種植農產品。這棟寫字樓與市政廳一街之隔，位于右側。此前芝加哥許多開發商有意將空置辦公空間改造成經濟適用公寓。這項新的合作計劃，設想對舊塔樓開展截然不同的改造：要種植一排排羅勒、西紅柿、黃瓜和生菜等農產品。目前Farm Zero正在洽談，在這棟22層的寫字樓里，租賃數千平方米樓層。如果能與業主達成協議， 伯納姆中心將成為芝加哥Loop商業區的首個農場，可能生產出該市的大部分新鮮農產品，并創造數千個新的就業機會。除了桌子、椅子和會議室，改造中還需在樓宇中安設種植燈光和作物種植架。

如前所述，開發商已提出許多方案，將閑置寫字樓改造為住房或產業空間等替代用途。但一家公司另辟蹊徑：計劃把寫字樓格子間改造成垂直農場。總部位于亞特蘭大的詹姆斯敦地產公司（Jamestown Properties），向政府官員提議，擬把舊金山灣區康科德市克萊頓路2000號的空置辦公樓改為農業用途。目前開發商尚未就把這棟寫字樓改造為垂直農場提交正式提案。此前有幾項把這棟建造于1980年代的寫字樓改造成住房或實驗室的方案，而目前的計劃，標志著詹姆斯敦地產公司對其重新定位。

雖然垂直農業的方案遠未實現，但這堪為一種跡象，表明寫字樓業主正絞盡腦汁為空置樓宇引進新租戶。畢竟，分散在各地的未使用的工作空間數量龐大，亟待開辟新途徑、引入新功能。數據顯示，整個疫情期間，康科德地區的辦公室空置率飆升，目前平均空置率約為20%。在此期間，租賃活動暴跌了近40%。幾乎沒有任何跡象表明，對傳統辦公空間的需求能很快回彈。

垂直農業是在室內種植作物，與傳統農業相比，耗水量更少，需要提供人工照明。近年來，垂直農業一直是風險投資公司的寵兒，部分原因在于其采用的尖端技術。垂直農場基本可視為運用高科技的室內溫室，其定位是在氣候變化帶來諸多麻煩的眼下，能全年生產食物，比如生菜，同時不使用殺蟲劑，極少量用水。垂直農業公司不僅被視為閑置工業空間的潛在新租戶，也被視為芝加哥等地閑置寫字樓的潛在新租客。

美國一家運營的 垂直農場內部。近年來，隨著對新鮮農產品需求激增，垂直農業開始興起。這一概念還得益于人們對可持續投資興趣的增強，希望減少對環境的負面影響。垂直農業符合要求：在有限空間內種植大量食物，全年生產，用水量相對較少，且通常不含農藥。 

能否指望用垂直農業取代城市寫字樓的功能？需謹慎而行。

有批評者認為，由于運營成本太高，該行業目前沒有經濟可行的商業模式。目前缺乏把市中心建筑適應性改造為大規模農場的成功案例，所以，寫字樓改造為垂直農場也可能面臨諸多未知挑戰。

比如，較為陳舊的寫字樓，是否適合裝修改造后供農業使用，這是一個問題。在一些共用供水的城區，缺水也是發展垂直農業的障礙。此外，作為新興產業，垂直農業并非毫無限制。室內農業運營成本高，使得對消費者來說產品更加昂貴；室內農業能夠生產的作物品類受限；大多數室內農場都使用不可再生能源，這使得它們容易受到能源成本上升的影響。

紐約市長提出的城區存量建筑適應性改造計劃

紐約市曼哈頓下城鳥瞰圖。過去兩年，紐約300多座高層寫字樓有大量閑置空間。（https://www.costar.com/）

市政廳欄目2022年6月引介文章《紐約住房新藍圖：如何新建和保有可負擔住房》中，對紐約住房問題有如下概述：持續的住房短缺，是紐約市住房可負擔能力和無家可歸嚴重危機的根本原因。如今，超過一半的租房家庭，每月要花費30%以上的收入支付房租，收入最低的家庭受影響最嚴重。根據紐約市的住房調查，每天晚上有近6.9萬人，在紐約市無家可歸者服務部運營的收容所過夜。

紐約住房問題的破解之道，包括想方設法新建和保有可負擔住房。比如，文中提及，將空置酒店改造成新的支持性可負擔住房，是為無家可歸者和低收入紐約人增加住房選擇的一種方式——“在2022年，紐約州通過立法，允許啟用未充分利用的酒店，為幫助滿足住房需求提供了新的機會。紐約市正可以抓住這個獨特的機會，充分利用資源，快速改造，以提供急需的住房。”

但據觀察，前述將紐約市酒店客房改建為住房的方案停滯不前。截至2022年9月，沒有任何一家酒店客房被改造為住房。隨著新冠大流行結束，酒店入住率回升，導致酒店業主對酒店改住房項目失去興趣。

《紐約寫字樓適應性再利用研究報告》封面  

2023年1月，紐約市市長埃里克·亞當斯提出的一項新計劃，為開發商將寫字樓改建為住房和其他用途開辟道路，有望未來十年提供多達2萬套新公寓。根據數據，2022年末曼哈頓寫字樓的空置率為20%，是2019年的兩倍，而月租金低于1500美元的公寓空置率卻低于1%。亞當斯的寫字樓改造提案，涵蓋了曼哈頓中城，以及其他商業區，如法拉盛中心和布朗克斯中心。《紐約每日新聞》評論文章認為，挖掘閑置寫字樓空間，賦予其新功能，有助于讓紐約商業區充滿活力。雖然住房短缺迫在眉睫，但除了住房之外，也需要其他功能補入。有待創造性思考如何將辦公空間轉變為兒童保育中心、學校、實驗室，以及市民需要的其他用途。

正如《紐約寫字樓適應性再利用研究報告》所言：

長期以來，紐約人一直在重新調整建筑用途，以應對新技術、經濟趨勢和危機時期。建筑的適應性再利用并不是什么新鮮事，一百多年來，這也一直是紐約市經濟成功的一部分。一棟建筑可以擁有很長的使用壽命，寫字樓也概莫能外。紐約市那些年深日久的寫字樓，當然可以被創造性地改造成實驗室、教育、兒童保育以及住家和酒店的空間。寫字樓的適應性再利用還帶來額外的獲益，即改造再利用通常比拆除后重建更快、更環保、更具成本效益。

基于上述認知，紐約寫字樓適應性再利用方案提出愿景和目標如下：

愿景：充滿活力、成功的商業區和混合用途社區

目標之一：支持閑置寫字樓的再利用，用于其他生產性用途，如住房、教育空間、酒店和實驗室。

目標之二：放寬不必要的法規限制，以促進市場驅動的寫字樓再利用。

目標之三：通過寫字樓的適應性再利用，為城中各階層和類型的居民創造住房和經濟機會

研究報告提出建議如下：

建議之一：擴大符合最靈活適應性改造再利用規定的建筑的范圍

如放寬寫字樓建設年代限制；擴大適用的城區范圍；以及重新評估不允許新增居住用途的高密度的曼哈頓中城分區。

建議之二：讓存量建筑改造相關法規更好地發揮作用

比如允許把寫字樓適應性改造成為多種類型住房；取消寫字樓作為住房適應性改造時的停車要求；使改造后的休閑游憩空間的要求符合新建建筑的標準；

建議之三：為把寫字樓再利用為可負擔住房和兒童保育設施提供經濟激勵

紐約寫字樓適應性再利用研究團隊呼吁采取及時行動，確保紐約城的商業區能夠適應當前和后代的需求。工作團隊建議，應在2023年紐約州立法會議上通過法定變更以迅速實施，并通過城市區劃修正案實施其他必要的法規監管變更。

圖來自《紐約寫字樓適應性再利用研究報告》