2021年6月邁阿密發生倒塌的公寓。（圖來自網絡）

美國東北和中西部某些地區，超過半數租房者，居住在1970年之前建成的房屋中，圖中以紅色標明。圖片來自《美國住房狀況報告2021》

災難理當推動改變。不過，變革卻不能指望一蹴而就。本文回顧2021年邁阿密公寓倒塌事件及其后續進展。

2021年6月，美國佛羅里達州邁阿密公寓樓倒塌事件，造成上百人死亡和失蹤。此后不到一個月，同一縣又有一處公寓樓發生樓頂垮塌。許多報道嘗試追溯事故原因，包括1981年公寓開發商在頂樓的違建，不均勻沉降導致結構失穩，持續數十年海水入侵地下車庫造成結構破壞，乃至于氣候變化導致的海平面上漲。倒塌事件無疑為城市敲響警鐘。盡管海濱公寓樓坍塌事件的全面調查結果出爐很可能還需要等上數年，但眼下美國已經有太多的基礎設施因年久失修或氣候變化等因素而面臨風險，檢測和修繕宜早不宜遲。

邁阿密倒塌公寓 現場。

1980年代邁阿密“公寓熱潮”及其隱患

1980年代，邁阿密地區迎來了一波移民熱潮。無數來自中美洲與加勒比海國家的移民在邁阿密定居。以數據為證：1960年代，非拉丁裔白人占邁阿密人口的90%；到了1990年代，非拉丁裔白人只占10%。大型公寓開發熱潮在這一時期興起，坍塌公寓大樓正是在這一波熱潮中修建的共管公寓。

何為“共管公寓”（condominium）？其全稱為“共管式獨立產權公寓”，指的是個人擁有單戶產權，整個物業由統一物業公司管理的集合型社區。與一般物業相比，共管公寓擁有更完善的生活配套和休閑娛樂設施，所有業主都可共享這些設施。

邁阿密倒塌公寓現場。（圖來自網絡）

然而，倒塌公寓建筑所在的海灘，是圍海造地填筑出來的。這里曾是一片紅樹林濕地，而填海地基肯定無法與基巖相比。如前文所述，開發商的頂樓違建、不均勻沉降導致結構失穩、持續數十年海水入侵地下車庫造成結構破壞，乃至于氣候變化背景下的海平面上漲，凡此種種隱患，共同導致上百人遇難。更糟糕的是，建造在填海地基之上的公寓樓，并非僅此一棟；存在相同隱患的陳舊建筑，數以萬計。

邁阿密和周邊海灘社區深受海平面大幅上升的困擾。新千年以來，海平面上升導致該地區發生洪水的次數激增至320%。即便在邁阿密非填海而成的內陸地區，其地下也是多孔的石灰巖，上漲的海水很容易滲入。即使在晴天，漲潮時也會引發洪水，這威脅到淡水供應和化糞池系統。受氣候變化影響，沿海建筑及其鋼混地基浸泡于水中的時間比過去更長，水一經滲入混凝土結構的縫隙之中，腐蝕和削弱的過程就開始了。

共管公寓協會作為共管公寓的物業管理和維護組織，承受著巨大壓力。邁阿密倒塌的尚普蘭大廈南塔的共管公寓協會聲稱，為完成40年一次的“重新認證”，倒塌發生前不久，對這棟大樓開展了“徹底檢查”，倒塌發生時正在更換屋頂，并計劃進行其他維修。相關檢查報告，確認了生銹的鋼材和受損的混凝土需要修復，但“報告中并沒有任何跡象表明存在生命安全問題”。倒塌事件之后，憤怒的業主對共管公寓協會提起集體訴訟。訴訟稱，這場災難本可“通過實施日常維護、安全措施和監督”來避免，并指責共管公寓協會沒有披露有關安全措施和監督的信息，也并未監督公寓大樓的穩定性。

新出臺《佛羅里達州共管公寓安全法》對共管公寓協會提出要求

為應對困境需要采取行動，但所設想的改革，長期以來難以實施。佛州擁有約150萬套住宅共管公寓，形成了一個利潤豐厚的共管公寓產業。從管理公司、公寓協會到開發商，眾多利益相關方參與其中。歷史上看，這些強大的團體成功抵制了他們認為帶來壓力或耗資昂貴的政策。繼邁阿密公寓倒塌事件之后，今年春季通過的《佛羅里達州共管公寓安全法》，正是試圖引發變革的一項法律。

佛州議會于2022年春天通過了《佛羅里達州共管公寓安全法》（Florida Condo Safety Act），以應對前一年的公寓倒塌慘劇。該法案要求開展更嚴格的檢查，并禁止共管公寓協會免于征收維修儲備金。此后，“任何與共管公寓或公寓建設相關的人都在為這件事發愁?！睙o論對這項新法律持支持或反對態度，人們都必須承認，這給佛羅里達共管公寓協會帶來了巨大的財政負擔，對于舊建筑而言尤為如此。

法律要求，所有高度在三層及以上的、距海岸線3英里以內的共管公寓，如果使用年限達到25年，則必須在2024年底之前，由具備資質的工程師或建筑師執行檢查；對于使用年限超過30年、高度在三層及以上，與海岸線相距超過3英里的共管公寓，也需進行檢查。此外，還要求共管公寓協會在2025年之前留足儲備資金，用于保證開展維持公寓建筑結構完整性所需的維修。而上述維修至少要耗費數十萬美元之巨。當然，擺在眼前更為實際的問題是，有成千上萬的共管公寓需要同時實施并完成這項工作，然而，工程師、建筑師和其他所需人員數量有限，要如期完成，根本沒有時間和人力。

根據佛羅里達州參議院對該法案的財務影響分析，目前有超過200萬佛州居民住在房齡超過30年的共管公寓里。該州近28000個公寓協會運營的約150萬套共管公寓都將受到該法案影響。據廣播節目《共管公寓和業主協會》（Condo Craze and HOAs）的主持人埃里克·格雷澤（Eric Glazer）所言，目前只有5%至10%的共管公寓協會預留出充足的儲備金，約50%共管公寓協會完全放棄了儲備金。格雷澤指出，除了新出臺的檢修和儲備金要求之外，六層及以上的共管公寓樓安裝自動噴淋滅火系統的規定將于2024年1月1日生效。如此多的規定，就這樣加諸于公寓協會之上。

共管公寓業主的困境和開發商的聞風而動 

沒有人知道，數百萬共管公寓業主和業主協會將如何應對。而開發商總能在公寓業主的困境中鉆空子。不少開發商買下了陳舊的海灘公寓的所有單元，這樣可以拆除并原地建造高端住宅。據《華爾街日報》報道，今年4月，名為Related Group和13th Floor Investments的兩家開發商提出了5億美元的收購要約，用以從業主們手中把Castle Beach共管公寓全部買下?！度A爾街日報》稱，開發商購買一套公寓的出價超過75萬美元。對于1990年代末購房的業主來說，這是一筆意外之財，當時一套公寓的售價約為5.5萬美元。開發商蜂擁而至，業主們出不起公寓評估和維修的錢，不得不出售。

立法機關匆忙通過了法律，并未考慮周全。業主們向立法機關提出訴求，“做點什么來保護我們的公寓”。許多共管公寓業主因此無法負擔繼續住在自己的公寓中，這肯定不是這部法律的意圖所在。此外，因為海景稀缺，所以如果海濱共管公寓的業主們將整棟樓出售給開發商，通常可以收取兩倍、三倍甚至四倍于市場價格的房款。而內陸較不理想地段的業主們肯定沒有這么幸運。無論能否賣個好價錢，被迫出售自家公寓的業主們，將何去何從？即便出售公寓得到80萬美元，但按照目前的市場行情，80萬美元買不了一套新房。那么，他們將去往何方？

過去幾年，佛羅里達州人氣飆升，通貨膨脹也快速發生，該州已成為全美可負擔性最差的居住地。全州范圍內有50萬戶中低收入家庭缺乏可負擔住房，9月底颶風伊恩摧毀了西南海岸的整個社區，讓境況雪上加霜。

佛羅里達州還面臨一場保險危機。房主支付的物業保險費幾乎是美國平均水平的三倍，許多保險公司宣布破產、離開該州或拒絕在該州簽訂新保單。為邁阿密Surfside公寓坍塌事故中的幸存者和遇難者家屬支付的10億美元和解金，讓保險公司充滿恐懼，也讓保險公司對老舊建筑的潛在問題更加敏感。

佛州的困境，也是全球其他沿海地區的困境

專家建議，全美其他地區需要關注佛州的困境。從氣候變化到人口問題以及其他所有問題，佛羅里達州成為全美面臨問題的先行者。雖然氣候變化可能與邁阿密倒塌的公寓樓并無直接關系，但人們由此警醒到佛羅里達州對氣候變化的獨特脆弱性，進而對沿?；A設施是否有能力應對海平面上升帶來的洪水產生疑問。佛州得到關注，是因一棟公寓樓倒塌在眼前，百人命喪于此。但這并非佛州獨有，這些問題終將影響整個美國。美國各地，那些未曾預留維修儲備金的每一棟共管公寓，都可能面對相同困境。 

佛羅里達國際大學（Florida International University）的海岸地質學家帕金森（Parkinson）認為，“現在是時候開始考慮將居民搬離海岸了” 。 帕金森說，到2050年，南佛羅里達州的建筑可能會被0.6到0.9米的海平面上升，以及1.2米以上的風暴潮所淹沒。坍塌的公寓只是一個轉折點，它推動更多人更認真地思考沿海地區的氣候變化危機。盡管大多數佛羅里達居民不愿考慮有計劃地撤退，但帕金森表示，按照目前的狀況，佛州居民在未來30年左右能堅持下去，但在此后，此地將無處立足?！胺乐刮磥淼谋瘎∫馕吨F在就行動，”帕金森說。否則，州和地方領導人可能 “不得不在發生重大災難時做出決定”。

邁阿密海灘