近些年，商業辦公建筑改為集中式長租公寓（簡稱“商改租”，其中集中式長租公寓指房源集中布置在整棟或整層，有公共空間、專業品牌運營管理的租賃型公寓）屢屢出現在從中央到地方的相關政策里。雖然“商改租”被一些資本認為是下一個風口，但是從一線城市的實踐來看，受到市場的青睞有限。租賃市場存在盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等問題，只有少量閑置商業樓、或者去化不暢的公寓才會選擇出租。這在一定程度上抑制了開發商或租賃運營企業推動的積極性。

由于從用地性質上而言它依然是商辦用地，不需要嚴格執行住宅設計規范，因此在改造后可能會產生燃氣、采光、通風等一系列符合商業用地規范但居住環境不佳的問題。另外，從空間結構上看，商辦建筑改長租公寓也存在客觀性限制因素，并非所有的都適合改造。

“商”與“住”的此消彼長

2021年7月，由國務院辦公廳印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》提到，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。這是國家層面首次提出鼓勵非居住存量房屋改為保障性租賃住房。

商辦市場過度規劃、商業地產的大規模建設始于2016年“房住不炒”政策。很多開發商逐漸將建設重點轉移到商業辦公建筑，隨即而來的卻是需求相對疲軟，大量空間閑置浪費。與此同時，國家開始制定鼓勵商改居的政策，但政策一直在商辦建筑改居住功能后能否出售之間（簡稱“商改住”）反復。不過僅僅一年之后，北京、上海、成都等就叫停了此類建設，主要起因是接到商辦項目違規銷售、擅自改建的投訴，以及一些項目虛假宣傳、誤導購房人等亂象。2018年，北京又將部分門類的“商改住”和“商改租”列入正面清單，但2019年，上海再次重拳出擊“類住宅”產品。

直到“十四五”期間，有關完善住房市場體系和住房保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度再次被提上日程，這才將爭論的中心從“改為居住形態出售”變成了“改為集中式住房租賃”，而后有了2021年全國性的鼓勵。

“商改租”的核心是平穩住房租賃市場供需結構，但是客觀上而言，也非常有利于低效商業項目的改造，進而降低資產的沉淀和庫存。有數據表明，2020年下半年一線城市寫字樓空置率在20%以上，創十年新高。全國寫字樓平均空置率接近30%，商業營業用房空置率達35%，表明了商業項目過剩問題比較突出。疫情之下，商業項目過剩的問題會更加突出。

“商改租”的難點

在探討“商改租”之前，需要首先明確市面上最主要的改造對象。從建設用地性質上來看，商業服務業設施用地為C/B類（2011年及以后為B類Business，1990年版為C類Commercial）。但“商業”在中文中有歧義，可同時指代批發零售（Wholesale+Retail）和商務（Business）。在“商改租”和“商改住”中實際改造的主體是純粹的商務功能B2，也就是商務樓，改造之后的土地多內部變性成為旅館用地（B14，在B1商業用地的分類之下，同屬為B1的還有B11零售、B12批發和B13餐飲）。

但在用地性質批準通過，開始建筑設計時，又有建筑設計規范作為對建設品質的控制。其中所謂的商辦建筑屬于“辦公建筑”這一分類，與旅館、宿舍和住宅的分類相平行，有著自己單獨的規范（《辦公建筑設計規范》）。而很多集中式長租公寓，因為忽略了建筑規范與可建設用地之間的差異，誤以為辦公改旅館似乎更為容易，進而以旅館的標準進行長租公寓租賃。

為此，2021年，住建部發布的《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》中特別要求，“按《旅館建筑設計規范》及相關標準進行改建的宿舍型租賃住房，采光、通風應滿足《宿舍建筑設計規范》的相關要求。”

除了規范之間要求的不同之外，在具體操作中，改建需要面臨哪些難點？所有的辦公建筑都可以或者適合改造成為住宅或宿舍標準嗎？

從1950年代至今，現存的閑置辦公建筑從布局而言主要分為兩類。一類是傳統的小辦公室、中間或背面用走廊聯通，每層置有公共廁所，在政府的辦公樓中較為普遍。對于傳統的辦公樓而言，它的進深不會太大，改建成住宅的話也可以做到兩邊通風，不過戶型朝向會出現一些問題。

如果后兩者的進深過寬，超過了居住的合理尺度，則應視同超高層建筑的改造問題。后文會詳細論述。

第二類商辦建筑是2000年代前后興起的，柱網結構、占地面積超大、玻璃幕墻式的超高辦公樓，其中的工作空間可以任意劃分，對人數多的企業更為友好，也方便地產商對辦公空間的出租。它的源頭在于1960-1970年代歐美激進建筑師們對于“城市巨構”的各種想象，落實在真實的城市中，則以“高技派”的實踐為理論基礎。

但如果不是單為一個公司服務，普通的地產商不會在超高層中采用采光中庭這樣“浪費使用面積”的做法。這也造成了更為現代、以滿租為導向的高層辦公樓往往擁有一個采光極差的公共空間，周邊用于辦公的區域進深也大過了住宅的需求，因此改造起來非常困難。

辦公建筑與住宅建筑之間的改建矛盾主要集中在燃氣和消防兩項上。而就建筑形態的發展而言，隨著技術的進步，商辦建筑功能越來越純粹；公司體量越來越大，開敞式辦公造成的進深也越來越大；跨功能的轉換也越來越困難。在面對這種“超級進深”的辦公建筑時，似乎也只有增加采光槽的方式，才能降低進深，讓更多的房間可以開窗。

這時候開發商和運營商們用到的改建指導，往往是旅館建筑設計規范。它的客房與衛浴的設置與住宅設計規范相仿，唯獨在采光方面要求更低。這樣，在很多的中低端旅館預定時可以看到特別標注的無窗房，因為規范中的措施是“不宜”而非“禁止”。而公寓類的則僅提及“直接采光、自然通風”，也就造成了更多的灰色空間。例如，為了降低進深而采用采光槽，極限情況下甚至可以造成“墻景房”降低居住品質以保證盈利，甚至會被作為優秀的設計案例展示——“雖然這種方式增加了公攤，但由于采光房間變多了，收益反而很劃算，月租/投入為11.98%”。而整個項目從來沒有出現過一張從那些采光不良的單間向采光槽望去時能看到的景色。

政策建議

由于功能的不同，商辦建筑在后來的空間發展邏輯上已與住宅產生了非常大的偏差，想要將閑置商辦建筑改為長租公寓，首先面臨的是“能不能”的問題。這其中只有部分建筑的結構有利于改造，而另一部分則要進行大規模的面積縮減，從成本角度考慮未必是合理的選擇。因此“商改租”不能一哄而上，需要先進行可行性調研，對于物理條件不適合的建筑，可以探討它的空間升級，以容納新型產業的可能性。

其次，長租公寓不適合按照旅館建筑的標準進行管理。數年前，全國曾經嚴厲打擊過“群租房”的行為，但在現在的“商改租”中，那些采光不佳，居住面積狹窄（規范中規定旅館建筑的單間最低面積8平方米，而實際“老破小”住宅中也會出現6平方米的超小臥室）的長租公寓間，與之前因為居住條件惡劣而被打擊的群租房又有哪些本質區別？只有將長租公寓提升到住宅或宿舍的規范模式（見《民用建筑設計統一標準》）進行改造和管理，才能杜絕通過質次價高的改造和管理提升出租率的行為，杜絕中低端長租公寓的“劏房化”，在真正為租戶考慮居住環境的同時降低熱錢涌入帶來的泡沫風險。2021年《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》只是加強管理的開始。