鳳凰城一間寫字樓正在被 改造為公寓。本文圖片均來自網絡。

購物中心是否擁有可轉型的未來？COVID-19是否促成了將未充分利用的寫字樓以及商業和零售空間改造為住房的機會？能否通過放寬對商業用地的區劃限制來擴大住房供應？以上分別是加州大學伯克利分校Terner住房創新中心最新推出的三份研究報告要解決的三個問題。

該系列報告強調了商業向住宅轉換的可能性和盈利條件，并估算了放松限制后可改造后提供的新住房單元數量。研究指出，商業用地重新分區，并不是解決加州住房短缺問題的靈丹妙藥。盡管如此，鑒于美國加州商業廊道和未充分利用空間普遍存在，商轉住仍將發揮巨大助力。

今年上半年，市政廳欄目曾對弗吉尼亞州衰退購物中心改造為住房的案例加以引介，探索了“為滿足城市生活之需，加快改造被遺忘的購物中心”，從而實現郊區城市化和貧民區振興的途徑。也曾介紹倫敦金融城空置寫字間轉為住房的方案。在此，本文則對亞利桑那州鳳凰城“商轉住”應對住房短缺問題的探索進行引介。

鳳凰城：住房嚴重短缺，卻有大量閑置商業空間

鳳凰城住房短缺問題嚴重。2020年的一項分析表明，住房短缺數量達到16萬套以上，供應不足將租金和房價同時推至有記錄以來的最高水平。另一方面，街頭流浪者日趨增多，也成為棘手問題。據2020年的統計，鳳凰城無家可歸者已達到前所未有的7400人，其中超過一半的人無法獲得遮風避雨之所，只能住在街上、車里或其他不適合居住的地方。為此，鳳凰城政府于去年出臺《解決無家可歸問題策略方案》，“要求在各個區域分布無家可歸者收容所和資源，提供更多可負擔住房選擇，加強社區宿營地清理，并提供更多心理健康服務?！?/p>

鳳凰城擁有大量零售空間——人均零售面積約4平方米，遠超全美平均數值。與許多城市一樣，在新冠大流行之前的幾年里，零售業就已處于苦苦掙扎狀態，西爾斯和玩具反斗城等大型零售商都紛紛取消實體店。疫情更使慘淡的實體零售行業雪上加霜。近期，鳳凰城的官員們則在考慮把空置商用房改造為住房，一石二鳥，激活閑置空間，增加住房供應。

鳳凰城一家健身中心正被 改造為公寓。

市議會頭腦風暴，提出“商改住”轉型再開發途徑

出臺激勵措施將零售空間轉換為住宅單元，正是10月該市議會會議中提出的眾多想法之一。鳳凰城市長寄望于以“商改住”促進住房短缺問題解決，并為全美其他城市提供范例。

除轉為多戶住宅外，參會人員還建議，允許把空置零售商業建筑轉向其他用途。政府工作人員表示，希望擬定一項空置店面計劃，以減少重新開發的障礙，并為開發商提供激勵措施。以下若干思路，可促進所期待的轉型再開發：

（1）增加重建住宅項目的許可高度和密度。

（2）為某些商業經營開綠燈，如紋身店、按摩店和自助存儲設施（目前需要特別許可）。

（3）不需申請即許可當前不允許的其他類型用途，包括小啤酒廠、釀酒坊和數據中心。

（4）降低商業地產必須保有的最低停車位數量。

10月議會會議中提出的點子尚屬頭腦風暴。相關人員打算深入不同社區調研，從而擬定具體計劃以供討論。幾位議員已表示出對改造重建計劃的支持?！拔覀冃枰プ鳇c什么。我認為需要著手解決空置店面問題?？罩玫昝姹椴颊麄€城市，我并不認為它們能夠以商業形式復歸繁榮?！弊h員Debra Stark說，他曾任鳳凰城規劃局長。

一些重建項目已在進行。有開發商已在把空蕩蕩的商用建筑和零售用房改造成公寓或多戶住房，但通常需要獲得市議會的特別許可。政府人員的新提議是，針對那些不需要重新制訂分區規劃的改造項目，考慮精簡程序，以推動改造加速。

Stark坦承，一些社區可能反對以住房取代購物中心。但也表示，所在地區的許多住區要求歡迎這樣的改造，因為閑置的購物中心會招致破壞和不良人士滯留?！八麄兊南敕ㄊ牵绻e置商業樓變成多戶家庭的住家，附近會有更多雙眼睛。這會增加對社區的守護。”Stark建議工作人員與規劃委員會合作，尋找適合此類重建的區域。

“商改住”早有先行者

議員Jim Waring表示，他支持最近兩個重新制訂區劃的改造案例，允許開發商用住宅項目替換空洞的大樓。其一是早已關門大吉的健身中心，另一個是已歇業的劇院。Waring說，這兩個改造項目最初都遭到鄰居反對，他們的諸多顧慮，與改造項目高度和密度有關。但這些顧慮在重新區劃聽證會的過程中得到緩解。當把項目提案交送給市議會時，幾乎沒有鄰居表示擔憂。他說，在沒有完整的公開聽證程序的情況下，允許改造以得到更大密度或高度，這并不穩妥，每個重建提案都應根據具體情況決定。“最重要的是，公開聽證過程會篩掉那些并不真正適宜的項目，并就問題的解決達成正確的方案。”

鳳凰城曾經的Paradise Valley Mall購物中心，已出售供混合用途 再開發。

今年上半年，業主以1億美元的價格出售鳳凰城天堂谷購物中心的多數股權，其92英畝土地將重新制訂分區規劃，改造成一個集住宅、寫字間和百貨的多樣化社區。

美國為數眾多的購物中心呈現頹勢。幸好，購物中心通常位于交通廊道和住宅區附近，其土地價值通?！氨壬虉霰旧砀靛X”。每個陷入困境的購物中心的未來轉型之路，應因地而異，取決于周邊城鎮居民需求。

專家的不同意見：請把重點放在陳舊的寫字間

專業人士也發出了不同聲音。Orion Investment Real Estate的高級副總裁Judi Butterworth表示，空置零售空間沒有人們想象的那么多。她說，零售空間空置率低于6%——這一比例甚至低于新冠大流行之前的水平。雖然看上去總有商店關閉和空置大樓出現，但也有新的非傳統租戶，如室內戰術射擊場或特許學校（charter school，美國州政府在公共教育體系之外特許的中小學水平的教育機構，相比一般州立中小學，特許學校需要遵守的規定更少，同時獲得的資金支持也更少。特許學校分為營利和非營利兩類，其中非營利特許學校不可從私人處獲得資金捐助）搬入這些空間。

Butterworth還表示，很難找到一個完全空置的購物中心或零售中心，總有一些租戶留下來。“零售空間不應該是改造住房的重點。這些建筑太復雜了，而且并不具備足夠的可用空間。”

Butterworth建議，鳳凰城將重點放在陳舊的寫字樓上，隨著許多公司向遠程辦公轉型，這些寫字樓的空置率可能會繼續增長。她指出，位于鳳凰城中央大道和Camelback Road東南角的一座曾經的辦公樓，目前正在重新開發成公寓，這應該成為一個典范項目，在鳳凰城全城鼓勵推廣。