原創(chuàng) 林辣 新周刊

為了和笑笑安度晚年，秦奮再土豪也只是把亞龍灣的海景房租了個(gè)20年。/《非誠(chéng)勿擾2》

說(shuō)是養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際上只是拿海景當(dāng)噱頭，樂(lè)園、小鎮(zhèn)、醫(yī)院等所謂的文旅康養(yǎng)配套建設(shè)，僅止于畫(huà)餅。

說(shuō)真的，送上門的財(cái)富密碼，還是小心應(yīng)對(duì)為妙。

什么樣的房，能讓人在精神上趨之若鶩、行動(dòng)上避之不及？

去年被頻頻提及的鶴崗算得一例。一套房的價(jià)格能比一線城市的一平米還便宜，就是整個(gè)城都沒(méi)什么人住。

如今樓市又有一員大將出圈，還是海景房。

海景房聽(tīng)說(shuō)過(guò)，白菜價(jià)海景房可不好找。這種便宜撿了還不情愿，哭著喊著要退房，屬實(shí)聞所未聞。而這些“樓市奇觀”，都發(fā)生在乳山銀灘。

但與人口流失、房?jī)r(jià)一路跌的鶴崗不同，乳山的海景房，只要你還沒(méi)買，就能持續(xù)保值。但要是買了，跌起來(lái)沒(méi)商量。

即便如此，照舊有源源不斷的買房客搭上前往乳山海景房樓盤的大巴，在陣陣海風(fēng)的吹拂下交出數(shù)十萬(wàn)的積蓄。

“乳山模式”

撬開(kāi)中老年人的最后一個(gè)錢包

持續(xù)了十多年、至今仍能賺到錢的“乳山模式”，是怎么把樓市中的“垃圾股”賣出去的？

零幾年那會(huì)兒，北京的房?jī)r(jià)一平米還不足萬(wàn)元。但在北京的街頭、上海的公園、東北的鬧市區(qū)里，人們總不時(shí)能遇到推銷乳山海景房的地產(chǎn)人員，熱情邀請(qǐng)他們加入僅需數(shù)百元甚至免費(fèi)的看房團(tuán)，慫恿他們“花十五萬(wàn)，擁有一個(gè)海邊的家”。

乳山好不好？單看環(huán)境的話，還是過(guò)得去的。地處青島、威海、煙臺(tái)三市銜接的腹地，三面環(huán)山，南瀕黃海，銀白沙灘蜿蜒20多公里，有“金嶺銀灘”美稱。

銷售人員亦振振有詞：國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，“聯(lián)合國(guó)最適合居住的地方”Top2，天然“氧吧”，無(wú)敵海景，養(yǎng)老圣地……哪個(gè)不夠吸引？

一對(duì)老人在乳山銀灘散步。/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

小區(qū)多人少？周邊設(shè)施不齊全？問(wèn)就是已經(jīng)在路上，過(guò)幾年就能配齊。緊接著就開(kāi)始畫(huà)餅：這里建醫(yī)院，那兒是超市，旁邊有學(xué)校，邊上是公園，不遠(yuǎn)處還有片高爾夫球場(chǎng)……假以時(shí)日，馬爾代夫也要被乳山按在地板上摩擦。

你要猶豫，對(duì)方就反問(wèn)你了：要熱鬧回老家呀，來(lái)這里不就圖清靜避暑？

即便是這么站不住腳的說(shuō)辭，被窗外的陽(yáng)光沙灘晃暈了眼的看房客，還是稀里糊涂點(diǎn)了點(diǎn)頭。

當(dāng)然，沒(méi)有哪個(gè)房產(chǎn)中介會(huì)忘了提升值空間。一平方最低才1800元呀，買上一套等個(gè)幾年，稍微出息一點(diǎn)兒都能漲個(gè)幾十萬(wàn)，四舍五入可不就是撿錢？

對(duì)不置可否的看房客，中介們還有最后一招：定金只需幾萬(wàn)元，要是后悔了隨時(shí)可退。就是這句話，讓不少人一步步邁進(jìn)了“海景房陷阱”。

只可惜，幾乎每個(gè)買了乳山海景房的人，都沒(méi)等到這地兒“出息”的一天。

當(dāng)年20萬(wàn)買一套房，如今能原價(jià)賣出已是萬(wàn)幸，算上通貨膨脹已經(jīng)是虧了。但為了避免越虧越多，有人寧愿直降8萬(wàn)-10萬(wàn)元，也不想砸自己手里。預(yù)想中的撿錢，變成了扔錢。

圖/微博via霜葉

為何賣不出？還不是因?yàn)楦緵](méi)法住。

銀灘自上世紀(jì)九十年代開(kāi)始開(kāi)發(fā)，但說(shuō)好的配套設(shè)施至今還是近乎無(wú)。要買東西，不趕早上的集市，就只能去生活超市，小賣部都未必找得到。

最近的醫(yī)院只有二甲的乳山市第二人民醫(yī)院，此外就是白沙灘鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院，12公里外才有三乙的乳山市人民醫(yī)院。但這些都不入乳山人的眼，大病還是去煙臺(tái)毓璜頂醫(yī)院。

關(guān)鍵是身處北方還沒(méi)暖氣，逼得買了房的人只能像候鳥(niǎo)一樣，每逢夏天來(lái)這里。

一位假期來(lái)居住的業(yè)主如是說(shuō)道。/梨視頻

暑期入住率能到30%-50%，冬天連10%都不到。晚上出門散步，幾公里見(jiàn)不著一個(gè)人，燈都不亮幾盞。比清新海風(fēng)先到達(dá)鼻腔的，可能是海鮮腐爛的氣息。

然而夏天并不全然舒爽?？諝鉂穸却?、含鹽量高，對(duì)人體、房屋、家具、電器等都不友好。東西發(fā)霉易損壞還是小事，來(lái)場(chǎng)破壞性大的臺(tái)風(fēng)就得重新裝修，住久了關(guān)節(jié)炎都找上門。

去一趟也不容易。從北京出發(fā)有直達(dá)客車，單程十幾小時(shí)。上海出發(fā)得到徐州中轉(zhuǎn)，全程20小時(shí)以上，還是高鐵轉(zhuǎn)火車。別的地方就更麻煩了，先搭飛機(jī)到山東威海，再坐2小時(shí)火車。誰(shuí)讓乳山既無(wú)機(jī)場(chǎng)又無(wú)高鐵。

這一路奔波，年輕人不想折騰，老年人折騰不起。奔著養(yǎng)老買的房，先把老人自己養(yǎng)廢了。

但房產(chǎn)中介永不停歇。光靠一點(diǎn)點(diǎn)信息差，就能從全國(guó)各地不斷帶來(lái)待割的韭菜，以至于乳山海景房樓市呈現(xiàn)“便宜二手賣不出”“過(guò)萬(wàn)新房不愁賣”的詭異局面。

大量二手房低價(jià)拋售。一買就虧的海景房，遠(yuǎn)不止乳山

當(dāng)?shù)厝硕贾?，乳山海景房就是?？油獾厝说漠a(chǎn)業(yè)。200多個(gè)海景房項(xiàng)目，足以讓乳山市全部人口住進(jìn)去。如此過(guò)剩的商品房供應(yīng)，顯然不是為乳山人準(zhǔn)備的。

房產(chǎn)中介也是這么操作的，只接待看房團(tuán)，散客一概拒絕，就是為了集中“洗腦”。

還主挑外地中老年人下手。這次被指“強(qiáng)制消費(fèi)者買房”的金鼎地產(chǎn)，就曾被自稱是前實(shí)習(xí)生的人披露：公司為了沖業(yè)績(jī)，會(huì)要求員工跪下認(rèn)顧客為干爹干媽。

為了賣房，金鼎地產(chǎn)還會(huì)幫不具備貸款資質(zhì)的購(gòu)房者辦假證。付了款又是另一副嘴臉，退房是不用想了，強(qiáng)硬一點(diǎn)還有可能遭到死亡威脅。

今年7月河南本地媒體報(bào)道中，金鼎地產(chǎn)員工向前來(lái)要求退房的夫妻喊出“我弄死你”的話。

房產(chǎn)博主@真叫盧俊 認(rèn)為，買了乳山海景房的老人，其心態(tài)與買保健品并無(wú)二致。

孩子婚嫁生育后，跟著住不方便，去養(yǎng)老院怕惹閑話，最容易想到的就是再買一套小的養(yǎng)老。乳山環(huán)境好，中介態(tài)度熱情，房子又不貴，不經(jīng)比較頭腦一熱，確實(shí)容易入坑。

而主要面向外地人賣房的，遠(yuǎn)不止乳山。

“東北人的第二故鄉(xiāng)”海南三亞、“小海南”廣西北海等地，都曾用休閑度假或投資價(jià)值為賣點(diǎn)吸引外地人購(gòu)房。

三亞經(jīng)歷過(guò)兩次房地產(chǎn)泡沫，但基本建立起了相對(duì)完善的配套設(shè)施。世界五星級(jí)酒店眾多；直達(dá)航班繁忙，亦可換乘高鐵；有三家三甲醫(yī)院，支持異地醫(yī)保。加上海南自由貿(mào)易港的建立，未來(lái)前景如何，還真不好說(shuō)。

三亞的機(jī)票價(jià)格飆升，每個(gè)想避稅的人都有責(zé)任。/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

但北海顯然沒(méi)有那么幸運(yùn)。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)緯房指數(shù)顯示，近一年有十個(gè)城市房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅超過(guò)5%，北海榜上有名，同比跌幅達(dá)到7.96%。

同樣是配套設(shè)施跟不上，交通不夠便捷，“候鳥(niǎo)”型住戶亦不在少數(shù)。沒(méi)有乳山那么不堪，但升值空間不見(jiàn)得大。

廣西北海，或許只是看上去很美。/圖蟲(chóng)創(chuàng)意養(yǎng)老，最不可持續(xù)的房產(chǎn)噱頭

回看乳山，說(shuō)是養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際上只是拿海景當(dāng)噱頭，樂(lè)園、小鎮(zhèn)、醫(yī)院等所謂的文旅康養(yǎng)配套建設(shè)，僅止于畫(huà)餅。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為什么頻頻滑鐵盧？或許和項(xiàng)目本身不具備活力有關(guān)。

如今的網(wǎng)紅圣地阿那亞，曾經(jīng)也是扶不起的海景房項(xiàng)目。2013年曾被視為“不良資產(chǎn)”，以2.6億的價(jià)格拋售。馬寅接手后，靠“中國(guó)最孤獨(dú)的圖書(shū)館”、阿那亞禮堂、UCCA沙丘美術(shù)館、阿那亞藝術(shù)中心等建筑IP，成功打出了知名度，穩(wěn)住了每年來(lái)打卡的年輕客群。

除開(kāi)完備的配套設(shè)施，阿那亞在社群維護(hù)上也很有一手。拉攏名人成為業(yè)主，帶來(lái)了許知遠(yuǎn)的單向空間、袁寧的咖啡館、樸樹(shù)家人開(kāi)的餐廳等商業(yè)項(xiàng)目，從某種意義上也提高了阿那亞的吸引力。

高品質(zhì)社群，帶來(lái)了每年上千場(chǎng)活動(dòng)，小到讀書(shū)會(huì)，大到音樂(lè)節(jié)甚至戲劇節(jié)，不一而足。如今，阿那亞每年能迎來(lái)40萬(wàn)游客，房?jī)r(jià)比周邊高出4倍左右。

擺拍天堂阿那亞。/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

舟山亦是一例。作為一個(gè)孤島，交通非常不便。之前我和朋友們打算參加?xùn)|海音樂(lè)節(jié)，但發(fā)現(xiàn)從廣州出發(fā)的話，得先搭飛機(jī)到寧波，再坐車去舟山，還得打車去普陀。盤算一圈，只想退票。

但即便如此，從2011年始辦的東海音樂(lè)節(jié)，依然憑借著強(qiáng)大的音樂(lè)人陣容，每年都吸引了無(wú)數(shù)熱愛(ài)音樂(lè)的年輕人前往朝圣。

東海音樂(lè)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)。/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

說(shuō)到底，沒(méi)有足夠吸引人的長(zhǎng)處，短板自然暴露無(wú)遺。乳山何嘗不是一個(gè)好地方，解題思路多得是。就算不抄作業(yè)，發(fā)掘一下美食資源也是不錯(cuò)的。

地產(chǎn)商總是急功近利，但誠(chéng)意多少總能看得出。養(yǎng)老是最不具備消費(fèi)拉動(dòng)力的賣點(diǎn)，滿足不了基本的社交需求，跟上終南山隱居也沒(méi)啥區(qū)別。送上門的財(cái)富密碼，還是小心應(yīng)對(duì)為妙。

《遭遇“海景房陷阱”的購(gòu)房者們》，顯微故事，2020-11-03

《上熱搜的乳山海景房，到底魔幻在哪》，真叫盧俊，2020-11-01

《在這座小城買了套海景房，11年后虧掉35%！投資者：算上利息，血虧了》，鎂刻地產(chǎn)，2020-09-12

《幫你了解真正的威海乳山銀灘，在銀灘生活多年朋友的客觀評(píng)價(jià)》，叢政，2018-08-23

《這地方的海景房怎么賣出了“白菜價(jià)”？實(shí)地探訪》，央視財(cái)經(jīng)，2019-07-10

《北海即將迎來(lái)第一批候鳥(niǎo)老人，為何租房?jī)r(jià)格卻在“跌跌不休”？》，北海樓市評(píng)測(cè)官，2020-09-24

《乳山旅游買房背后:金鼎地產(chǎn)數(shù)次被曝忽悠購(gòu)房要員工認(rèn)客戶當(dāng)干爹》，中國(guó)網(wǎng)，2020-10-27

《從“死盤”到文旅“神盤”，阿那亞如何逆轉(zhuǎn)旅游度假地產(chǎn)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)的困局？》，平成文旅，2019-07-12

《我是如何操盤阿那亞的？》，領(lǐng)易房地產(chǎn)觀察家，2018-02-05

?作者 | 林辣

原標(biāo)題：《白菜價(jià)海景房，花光最后一個(gè)錢包的養(yǎng)老騙局》