2020年10月，曼哈頓的辦公空間空置率升至2004年以來最高水平。圖片來源：Pixy

受新冠疫情影響，紐約市寸土寸金的曼哈頓變“空”了。根據房地產投資公司高力國際Colliers International的最新報告，今年10月，該地區的辦公空間空置率上升至12.9%，是2004年以來的最高水平。

包括Facebook、Twitter、渣打銀行在內，許多企業陸續出臺政策，鼓勵員工長期居家辦公。而據世邦魏理仕統計，9月，只有10%的上班族重返曼哈頓。

已經開始有人為寫字樓林立的曼哈頓設想新的未來，比如，能否將閑置的辦公室改造成住宅，特別是可供低收入者生活的保障性住房，原本單一的辦公區能否發展成為融合了辦公、居住、商業的多功能區。

最近，CityLab采訪了紐約市房地產委員會（Real Estate Board of New York）的副總裁Paiman Lodhi，討論這種轉變的可能性。

實際上，通過重新分區改變土地利用方式，這在紐約的城市發展中發揮過關鍵作用。如今時髦的SoHo區最早曾是手工作坊集中的工業區，工業中心外遷后，這里一度式微。直到藝術家、設計師入駐，將租金低廉的廠房改造為工作室，SoHo區才得以復興。

Lodhi則在采訪中回溯了1990年代中期啟動的“421-g計劃”，通過一系列稅收減免政策，鼓勵將商業空間轉化為住宅，以重振曼哈頓下城。

通過將曼哈頓下城區的B類及C類辦公空間轉化為住宅，421-g計劃增加了2.5萬套住宅，Lodhi表示，“許多功能單一的辦公區在工作時間之外毫無生氣，經過改造，它們成為了生活、工作、娛樂相結合的活躍社區。“

不止紐約，類似的改造再利用也出現在美國其他地區。最近，租賃網站RENTCafé發布了一份報告，調查了過去70年來美國那些由商業空間改造而成的住宅，2010年代進入高峰期。全美范圍內，共有778例學校、工廠、辦公樓和其他非住宅空間被改造，共計增加了9.6萬套住房，其中23%是保障性住房。

2010年以來，美國的住宅類適應性改造達到高峰，共有778例學校、工廠、辦公樓和其他非住宅空間被改造為住宅。圖片來自RENTCafé報告

Lodhi表示，曼哈頓地區內就能找到不少理想的改造對象，比如中城東區、熨斗大廈南部，那里有大量B類和C類的辦公樓，交通區位優越，加入居住可以豐富原本單一的辦公區，促進社區內商業的發展。

想象很美好，但落地并不那么容易。比如，重新分區需要通過紐約市統一土地利用審查程序（Unitary Land Use Review Procedure）。

更大的挑戰是經濟賬。在底特律等工業城市，辦公空間的租金相對低廉，轉換相對容易。而在曼哈頓，即便新冠疫情打擊了租賃市場，寫字樓的租金仍處于高位，轉換成本很高。

將非住宅改為住宅，還需要匹配區域內的基礎設施，比如增加水暖，改建消防系統等，這都需要政府投入。但受疫情影響，紐約市和紐約州都面臨財政緊缺，如果缺少政府支持，比如421-g這樣的稅收減免政策，類似的轉換項目將面臨挑戰。

CityLab還采訪了一家“非營利開發商”Breaking Ground，他們致力于將一些老舊的酒店改造為保障性住房。目前，他們已經在曼哈頓中城改建了一棟舊酒店，650套客房成為了公寓。