原創(chuàng) 過(guò)蟈8433 秦朔朋友圈

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· 過(guò)蟈 | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

螞蟻帶熱的樓市

10月27日，螞蟻集團(tuán)H股份額正式開(kāi)啟申購(gòu)，富途證券APP顯示，僅僅正式認(rèn)購(gòu)開(kāi)啟15分鐘，等待排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的人數(shù)就高達(dá)2萬(wàn)人。根據(jù)報(bào)道，螞蟻集團(tuán)首日在H股機(jī)構(gòu)發(fā)行部分已獲得超1000億美元，超過(guò)國(guó)際配售額5倍。并且，由于行情過(guò)于火爆，該券商服務(wù)器還一度崩潰。

和股市一樣火爆的，還有杭州樓市的之江板塊。和股民一樣躁動(dòng)的，還有杭州的房東。

上周，杭州土地市場(chǎng)一塊之江地標(biāo)地塊——一線沿江、27億元起拍、限高130米的地塊，被“超級(jí)獨(dú)角獸”螞蟻科技集團(tuán)一舉以27億元成功拿地。該地塊東臨錢塘江，南面直通之江大橋，往西則是在建地鐵6號(hào)線之江海洋公園站（之浦路站）以及規(guī)劃中的之江未來(lái)社區(qū)。溢價(jià)率為0，競(jìng)價(jià)僅僅一輪就競(jìng)拍成功，可謂是杭州政府為螞蟻集團(tuán)量身打造的。

從9月初傳聞流出，到上周土拍落定，再到這幾日證券市場(chǎng)的火爆認(rèn)購(gòu)，之江的買房者比股民更加興奮，距離螞蟻金服地塊約3、4公里的二手房小區(qū)10月的掛牌價(jià)均進(jìn)行了調(diào)整，漲價(jià)30-100萬(wàn)之間。

目前板塊內(nèi)在售的新房較少，均價(jià)在3.7-3.8萬(wàn)元/㎡左右，且中簽率極低，二手房單價(jià)則在4-4.5萬(wàn)元/㎡左右。板塊內(nèi)有一個(gè)賣了很多年的酒店式公寓也很夸張，對(duì)外報(bào)價(jià)直漲1000元/㎡（酒店式公寓不限價(jià)）。

之江板塊如此熱銷，是因?yàn)楹芏嗳硕颊J(rèn)為“阿里系”才是杭州房?jī)r(jià)的助推神器，就像當(dāng)年的阿里過(guò)江、淘寶城遷址倉(cāng)前，阿里所到的每一個(gè)板塊，都會(huì)迎來(lái)一輪暴漲。

根據(jù)螞蟻集團(tuán)的招股書顯示，截至2020年6月30日，公司共有員工數(shù)16660人。未來(lái)杭州之江集團(tuán)的人才導(dǎo)入自然不會(huì)少，而且螞蟻還會(huì)帶來(lái)集群效應(yīng)，一個(gè)金融科技行業(yè)的集群正在之江板塊形成。浙江人的錢，是最靈敏的。于是乎，“螞蟻”還沒(méi)來(lái)，炒房的已經(jīng)來(lái)了。

想做“螞蟻人的房東”？

但之江板塊值得買嗎？筆者認(rèn)為，一方面值得，另一方面也不值得。

說(shuō)值得，是因?yàn)橹恢睂儆诒坏凸赖陌鍓K。它隸屬于杭州最金貴的西湖區(qū)，抱山沿江，群山環(huán)繞，還有美院象山校區(qū)的人文氛圍，之江的資源從自然到人文都十分優(yōu)秀。

但和同屬西湖區(qū)的其他房產(chǎn)板塊相比，之江的漲幅是最慢的，2017年才勉強(qiáng)攀上3萬(wàn)/㎡以上，而彼時(shí)西湖區(qū)其他板塊文教、蔣村都已站上5萬(wàn)/㎡。究其原因，也是因?yàn)樯浇h(huán)繞，交通不便，和杭州其他板塊的“鏈接力”很弱，還有大型生活配套匱乏，生活不方便。

產(chǎn)業(yè)上，云棲小鎮(zhèn)為代表的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)雖然入駐很多，但新經(jīng)濟(jì)企業(yè)并不是勞力密集型，對(duì)人口的導(dǎo)入并不迅猛，讓之江更像一個(gè)“不食人間煙火”的景區(qū)，而不是一個(gè)實(shí)實(shí)在在過(guò)日子的地方。

但伴隨杭州其他板塊的價(jià)格上漲，之江的洼地價(jià)值得到了充分體現(xiàn)。根據(jù)杭州政策中限定3.5萬(wàn)/㎡以下的樓盤，每次推盤要有不少于50%的房源向無(wú)房家庭傾斜，可以看出杭州政府把單價(jià)3.5萬(wàn)/㎡作為剛需的“基準(zhǔn)線”，之江在售新房?jī)H3.7-3.8萬(wàn)/㎡，和杭州主城區(qū)眾多4萬(wàn)/㎡以上的板塊相比，之江存在著較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。所以板塊內(nèi)新房中簽率低，“一房難求”，是很好被理解的。

但為什么又說(shuō)不值得呢？

第一，想做“螞蟻人的房東”，這種投機(jī)心思有點(diǎn)幼稚。就在螞蟻集團(tuán)地塊不遠(yuǎn)處，就是之江的“未來(lái)社區(qū)”。在未來(lái)社區(qū)里商務(wù)區(qū)設(shè)置5000套人才公寓、1500套人才短租公寓，生活區(qū)近5000套房源的50%以上定向供給高層次人才。如此說(shuō)來(lái)，就在螞蟻集團(tuán)周邊，就有將近1萬(wàn)套人才租賃公寓！租賃市場(chǎng)十分充裕。

有些人可能看不上租金，指望螞蟻的員工來(lái)“接盤”。這個(gè)就要看具體的項(xiàng)目品質(zhì)，附近某漲幅最大的小區(qū)，也是這兩年里維權(quán)最厲害的問(wèn)題小區(qū)，工程質(zhì)量堪憂，已被媒體曝光多次。這樣的小區(qū)，科技新貴們會(huì)來(lái)接盤嗎？

所以，對(duì)于這個(gè)板塊，如果自己住不妨好好挑，碰到好項(xiàng)目打個(gè)新碰碰運(yùn)氣。如果預(yù)算不夠，就繼續(xù)南下——下一站的富陽(yáng)，高性價(jià)比的樓盤會(huì)更多。如果懷抱“割韭菜”的心理，那還是算了，你割得過(guò)螞蟻嗎？

第二，筆者認(rèn)為“不值得”的原因在于——杭州樓市分化非常嚴(yán)重，用流行的詞叫“內(nèi)卷化”。在房住不炒的基調(diào)下，明顯風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大于機(jī)遇。一個(gè)熱點(diǎn)的紅盤可能會(huì)把同期好幾個(gè)項(xiàng)目的客戶全部虹吸走。而且區(qū)位、板塊之間差異極大，如果不是自住，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大。這有點(diǎn)像A股，看上去上證綜指常年在3000點(diǎn)上下徘徊，但板塊、個(gè)股之間已經(jīng)有了天壤之別。

以人口導(dǎo)入為例，杭州連續(xù)三年人口凈流入超百萬(wàn)，這百萬(wàn)人口去了哪里呢？杭州濱江區(qū)的人口導(dǎo)入為11.9萬(wàn)，但濱江的新房供應(yīng)量很低，所以濱江的二手房房?jī)r(jià)一直在漲，也帶動(dòng)了濱江周邊幾個(gè)板塊的量?jī)r(jià)齊升；而杭州富陽(yáng)區(qū)人口導(dǎo)入僅有0.8萬(wàn)，但富陽(yáng)卻是樓市供應(yīng)大區(qū)，有大量的新房供應(yīng)明顯過(guò)剩，在新房限價(jià)的前提下，二手房根本沒(méi)有流動(dòng)性。另外作為人口流入的大區(qū)——余杭、蕭山，因本身面積過(guò)大、板塊發(fā)展不均衡，樓市冷熱不均的現(xiàn)象也非常嚴(yán)重。

買房的長(zhǎng)期主義

筆者把不同板塊、項(xiàng)目的價(jià)值體系分為四類：

第一類：低估、高價(jià)值

第二類：低估、低價(jià)值

第三類：高估、高價(jià)值

第四類：高估、低價(jià)值

1）低估高價(jià)值：其實(shí)目前杭州市場(chǎng)上這樣的項(xiàng)目已經(jīng)不多了。比如前文筆者談到的之江的在售新房、還有此前杭州的一系列“萬(wàn)人搖”也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)，房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重，說(shuō)明了房子價(jià)值被低估。但并不是所有倒掛都是低估，還要看具體情況。尤其是板塊基本面的支撐。

這里最大的風(fēng)險(xiǎn)，是在于限價(jià)之下的質(zhì)量隱患。因此買房前要好好去查下項(xiàng)目的地價(jià)，如果地價(jià)高而售價(jià)低，那么未來(lái)的維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)就很大。

2）低估低價(jià)值：有些項(xiàng)目所在的區(qū)位板塊、地段位置并不在城市重點(diǎn)發(fā)展的脈絡(luò)上。但因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜，長(zhǎng)期看還是能跑贏通脹的。另外因?yàn)榭們r(jià)低，租售比還不錯(cuò)，那么如果手上有閑錢也不妨做個(gè)配置。

3）高估高價(jià)值：目前市場(chǎng)上最多的是這類項(xiàng)目，地段位置、產(chǎn)品力都不錯(cuò)，但價(jià)格已經(jīng)“不便宜”。如果自己住，錢夠，就可以入手。

4）高估低價(jià)值：這種項(xiàng)目往往會(huì)在一些環(huán)杭、環(huán)滬的縣市區(qū)域，售價(jià)并不便宜，基本面缺乏支持，一時(shí)腦熱聽(tīng)信了中介買下的，這種項(xiàng)目應(yīng)該及時(shí)脫手。

因此在項(xiàng)目的選擇上，首選“低估高價(jià)值”，如果買不到，自己住就選“高估高價(jià)值”，手上有閑錢、長(zhǎng)期持有“低估低價(jià)值”，迅速脫手“高估低價(jià)值”。

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原標(biāo)題：《“螞蟻”還沒(méi)來(lái)，樓市先熱了》

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