在10月25日舉行的中國(guó)城市百人論壇2020年會(huì)上，“十四五”國(guó)家發(fā)展規(guī)劃專家委員會(huì)秘書長(zhǎng)王一鳴指出，“十四五”期間，面對(duì)“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)需要以加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化為首要任務(wù)，并努力實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化，將公共服務(wù)與常住人口而非戶籍人口掛鉤。而這些都對(duì)加快城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提出了緊迫要求。

從已經(jīng)公布的政策來看，2019年到2022年的四年中，中央財(cái)政累計(jì)將向24個(gè)入選試點(diǎn)示范城市投入專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金588億元，用于支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。這是一筆十分巨大的財(cái)政投入，也預(yù)期會(huì)對(duì)中國(guó)的城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展格局產(chǎn)生深刻的影響。

2019年2月，財(cái)政部和住建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出開展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知，指出將采取競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審方式確定示范城市，入選城市可以在三年試點(diǎn)示范期內(nèi)獲得“直轄市每年10億元，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年8億元，地級(jí)城市每年6億元”的中央財(cái)政專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持。

同年7月18日，財(cái)政部、住建部在官網(wǎng)上發(fā)出公示，從22個(gè)報(bào)名城市中經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審入選首批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的16個(gè)城市名單（按行政區(qū)劃序列排序）：北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都。首批入選16個(gè)城市中有3個(gè)直轄市、11個(gè)省會(huì)城市以及2個(gè)計(jì)劃單列市。也就是說，這16個(gè)城市每年獲得的資金支持總額將達(dá)134億元，三年試點(diǎn)示范期內(nèi)總計(jì)402億。

從首批中央財(cái)政專項(xiàng)支持試點(diǎn)入選城市公示到今天已經(jīng)一年多了，這些試點(diǎn)城市的地方政府在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展方面的績(jī)效如何，采取了哪些辦法和措施，這些辦法和措施有哪些達(dá)到了財(cái)政部和住建部發(fā)展試點(diǎn)工作方案中所要求的“形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果、向全國(guó)推廣”的效果，上述問題都很值得關(guān)注。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心持續(xù)關(guān)注中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)工作的進(jìn)展，希望能加深社會(huì)、業(yè)界對(duì)這項(xiàng)政策的理解，從而對(duì)全國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展起到推動(dòng)作用。

本文聚焦于入選城市所公布的中央財(cái)政專項(xiàng)資金管理辦法，對(duì)16個(gè)中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市的專項(xiàng)資金管理辦法及實(shí)施細(xì)則進(jìn)行了多維度的梳理，結(jié)合試點(diǎn)城市績(jī)效目標(biāo)完成情況的公示材料進(jìn)行了多方位的考察。就試點(diǎn)城市現(xiàn)有公開的文本材料來看，總體上具有以下幾點(diǎn)特征：

（一）高度重視資金使用的規(guī)范化。各城市出臺(tái)相關(guān)管理辦法和實(shí)施細(xì)則都比較慎重，多個(gè)城市做了公開征求意見，廣州還做了兩輪征求意見。各城市出臺(tái)的相關(guān)管理辦法總體上都有比較明確的目標(biāo)指向，反映了各地地方政府培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)具有一定的決心和積極性，同時(shí)有一定的經(jīng)驗(yàn)積累和相關(guān)政策儲(chǔ)備；

（二）高度重視資金的安全。各地秉持“資金安全第一”的原則，從資金獎(jiǎng)補(bǔ)要求及力度方面，對(duì)相關(guān)企業(yè)及項(xiàng)目進(jìn)行了較為詳盡的規(guī)定，以保障資金使用的規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。都配套了較為嚴(yán)格的監(jiān)督管理，基本上都有全流程動(dòng)態(tài)監(jiān)督和專項(xiàng)管理、?？顚Ｓ?、分賬核算的制度設(shè)計(jì)；

（三）專項(xiàng)資金主要用于租賃房源建設(shè)方面，并按照新建、改建及盤活的順序，在補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及投入比重基本上依次遞減，小部分資金用于住房租賃平臺(tái)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)與相關(guān)基礎(chǔ)性工作。還有部分城市將資金用于租賃企業(yè)的資本金補(bǔ)充，但限于國(guó)有企業(yè)；

（四）設(shè)置了績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，以提高資金的使用效益。其中一些城市還制定了基于績(jī)效的獎(jiǎng)勵(lì)辦法。還值得注意的是，不少城市在獎(jiǎng)補(bǔ)過程中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)績(jī)效表現(xiàn)優(yōu)良的住房租賃企業(yè)加以更多獎(jiǎng)補(bǔ)，而非采用“一刀切”式的獎(jiǎng)補(bǔ)辦法，這有助于更好地調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體的參與積極性，是值得借鑒的政策手段；

（五）目前各地的獎(jiǎng)補(bǔ)多傾向規(guī)模化企業(yè)及項(xiàng)目，獲得資助的規(guī)?；髽I(yè)又往往以地方國(guó)企為主，這也契合當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中很多地方政府都要求國(guó)企作為壓艙石、穩(wěn)定器的基調(diào)，體現(xiàn)了各地政府在“求穩(wěn)”中摸索著前進(jìn)的姿態(tài)。

各試點(diǎn)城市在規(guī)范中央專項(xiàng)資金的管理與使用方面做了大量的工作，也都取得了一定的成效，但也存在一些不足：

（一）管理辦法的出臺(tái)總體上較慢。盡管首批入選城市在2019年7月中旬就公布，試點(diǎn)工作對(duì)2019年也有任務(wù)績(jī)效要求，但只有3個(gè)城市在2019年內(nèi)就制訂和印發(fā)了專項(xiàng)資金管理辦法，到今年7月中旬，也還有4個(gè)城市未能印發(fā)管理辦法，最晚的城市是到今年9月才公布了管理辦法。管理辦法出臺(tái)拖后，不可避免帶來試點(diǎn)工作的相應(yīng)延后，這意味著有大量財(cái)政資金難以及時(shí)運(yùn)用，專項(xiàng)資金使用效率效益下降；

（二）在租賃房源供給籌集方面，存在“重新建，輕盤活”的現(xiàn)象。針對(duì)新建房源的獎(jiǎng)補(bǔ)力度較大、規(guī)范較為明晰，而針對(duì)盤活房源，甚至出現(xiàn)在部分城市管理辦法中未提及的現(xiàn)象。租賃住房的需求具有很強(qiáng)的空間地段性，高度集中在主城區(qū)，在郊區(qū)大規(guī)模建設(shè)租賃住房，對(duì)緩解租房供需矛盾有限。各地應(yīng)在盤活主城區(qū)閑置房源為主的基礎(chǔ)之上，針對(duì)租賃房源供給短缺的局部地段再加以新建房源的補(bǔ)給。還要注意，租賃住房需求具有很強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性，隨著地段產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化而很快變化，新建改建租房要留有一定彈性，可考慮零碎化分布和靈活組裝的模塊化租房建設(shè)。同時(shí)，在大城市中，新建租賃房源往往涉及到農(nóng)村集體建設(shè)用地問題，目前還鮮有城市對(duì)此出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，對(duì)集體土地的申請(qǐng)、使用、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和收益如何分配等細(xì)節(jié)還未做出足夠詳細(xì)的規(guī)范；

（三）在促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展方面，存在“重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)”的現(xiàn)象。各地對(duì)于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的基礎(chǔ)性工作、信息服務(wù)平臺(tái)搭建、承租人的賦權(quán)等問題的重視程度有待提升。任何一個(gè)有活力市場(chǎng)的培育與發(fā)展，其共同的重要前提是，在規(guī)范市場(chǎng)主體行為基礎(chǔ)上增強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體的活力，同時(shí)還要厘清市場(chǎng)供需情況、減少供需雙方間信息不對(duì)稱問題。租賃市場(chǎng)發(fā)展還有租賃當(dāng)事人雙方地位天然不對(duì)等的問題，在中國(guó)還有“租購(gòu)不同權(quán)”、承租人享受公共服務(wù)受歧視的特殊問題。然而遺憾的是，就目前管理方法及實(shí)施細(xì)則來看，各地政府對(duì)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體的行為規(guī)范與引導(dǎo)、對(duì)信息不對(duì)稱現(xiàn)象的消除和租賃賦權(quán)，都還普遍缺乏足夠認(rèn)識(shí)，政策重視和資金投入力度不夠充分；

（四）各試點(diǎn)城市績(jī)效目標(biāo)計(jì)劃及完成情況公示工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)。制定相應(yīng)的績(jī)效承諾產(chǎn)出目標(biāo)并公開進(jìn)行績(jī)效評(píng)估是中央政策文件里明確規(guī)定的任務(wù)，但目前鮮有城市加以公示，這既不利于接受中央及公眾的監(jiān)督，也不利于得到業(yè)界和社會(huì)的反饋及建議。政府不應(yīng)把發(fā)展住房租賃市場(chǎng)當(dāng)成自己一家事，應(yīng)群策群力、廣泛吸收人民群眾智慧來共同高質(zhì)量完成試點(diǎn)工作。

總體上來看，從本報(bào)告的多維度評(píng)析中可看出各試點(diǎn)城市的政策文本仍或多或少存在著公開性不強(qiáng)、透明性不夠、規(guī)范性不足、細(xì)則不細(xì)等問題，一些城市在不少政策實(shí)施的關(guān)鍵要點(diǎn)上存在大量模糊或空白的現(xiàn)象。建議由中央主管部門牽頭，引導(dǎo)和規(guī)范各試點(diǎn)城市在政策文本的制定時(shí)間、公布時(shí)間、公開程度、文本完整度、公示規(guī)范性、意見征求頻次等方面的做法，更高程度增加租賃住房市場(chǎng)的社會(huì)協(xié)同治理，切實(shí)落實(shí)人民城市人民建、共建共享共治的城市治理理念。

報(bào)告還建議，各試點(diǎn)城市應(yīng)加強(qiáng)相互的學(xué)習(xí)借鑒，打開思路，擴(kuò)展視野，結(jié)合本地實(shí)際情況，加強(qiáng)政策創(chuàng)新及政策創(chuàng)新的擴(kuò)散，在更高的起點(diǎn)上，加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，助力“租購(gòu)并舉”住房新制度的早日實(shí)現(xiàn)。

[本文摘編自SJTU住房政策觀察No.2(2020年第2期)“中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展專項(xiàng)資金資助進(jìn)展情況跟蹤報(bào)告 (一)——首批入選城市的資助政策比較”。報(bào)告主筆人：陳杰、齊昕。報(bào)告文本參與者還包括：劉思繹、阿克瑪熱莉·阿曼江、張柳依、黎汛泰、洪言為。]