原創 真叫盧俊團隊 真叫盧俊

面朝大海，春暖花開。

我們因為海子的一句詩對大海總抱有非常浪漫的幻想。

同時對大海的熱情，點燃了很多城市海景房房價的火熱，海景房也一度成為某些沿海城市，非常熱門的投資置業產品。

說到沿海城市，上海無疑是中國發展得最好的沿海城市之一。

不管是從人口，產業，經濟，交通，各方面來看，從哪個維度上來看，上海都是沿海城市的翹楚。

但是最近，在外地的朋友問了我一個問題，她說：“你不是在上海嗎，怎么不去看海？也沒看到你們公號發過上海關于海景房的文章？”

俗話說，靠山吃山，靠海吃海，那么為什么在三面環海的上海，卻很少聽說海景房呢？

我轉頭就問身邊的同事飛哥，作為上海本地人的回答是：“上海有海景房的呀，奉賢，金山，臨港，那邊的房子離海很近的，但同時那邊的房子也是上海最便宜的。”

為什么上海作為一個沿海城市，卻沒有沒有像三亞一樣的藍天、碧海、沙灘，從而成為一個旅游熱門景點。

上海的海邊兒到底有什么啊？怎么搞得這么神秘？

于是，我決定動身出發看看，去看看上海的海，以及為什么這里沒有大量的海景房。

海景房海景房，首先要先有海。

上海能看海的地方，其實不多。無非就是：臨港，金山，奉賢，這樣的郊區。

很多本地人知道海邊在哪，但卻從未去過，因為這些地方距離市中心，都實在太遠了。

在這三個郊區里，我選擇如今投資置業比較火熱的臨港片區，有個叫做觀海公園的地方，

借此機會，我終于真正感受一下上海的海岸線，它究竟是什么樣的。

花了2小時車程，來到臨港，我才發現臨港距離海最近的地方，基本都是淤泥，和瘋狂生長的雜草。

在我印象里，海岸線的沙灘，美女，比基尼和西瓜汁，一個都沒看到。

沿著海邊走了一圈，沒有看到大量的游客，上海的海邊顯得格外的安靜，甚至...有點荒涼。

大部分前來看海的游客，都是周邊的居民，大家有的坐在礁石上，看著黃色的海灘，有的在挖泥里的小螃蟹。

這就是上海的海，真的非常的原生態，一整片都是未開發的樣子。這里科普一個地理小知識，上海是長江入海口，這里屬于長江淤泥沖積平原，上游沖下來的不是渾濁的江水，就是泥沙。上海還有崇明島、長興島、橫沙島、大金山、小金山、佘山島、浮山、小洋山島等大小島礁。但他們都沒有沙灘，海邊全是淤泥。

如今上海金山和奉賢的沙灘，都是人工開發的，原來也是灘涂，并不是自然形成的。不像三亞那樣，有漂亮的沙灘可以玩耍，有海天相連的景色可以看。

我們都知道，海景房一般多是作為個人的第二甚至第三居所，比較適合候鳥型人群，作為一年里面偶爾度假休閑的地方，那么需要的自然環境條件的要求就比較苛刻。

人們為什么喜歡海景房，很重要的原因，一定是漂亮的風景，還有溫暖的氣候，超優質的空氣。上海不僅景觀不夠優質，冬天溫暖的氣候也不滿足。

所以，單從這兩點考慮，上海都不滿足發展大量文旅地產，海景房的條件。

上海確實是沿海城市，但卻不是濱海城市。

所以我們可以在這里來說明一下，沿海城市和濱海城市的區別：主城在海邊的城市屬于濱海城市，主城不在海邊的城市是沿海城市。

上海主城其實離海非常遠，開車到海邊要2個小時，不像青島，廈門市中心距離海邊很近，開車半個小時就到了。想要享受陽光沙灘海浪，直接買機票飛三亞，也就三小時左右。

像是大連、青島這樣的城市，是市區直接臨海邊，這才是真正的海濱城市，這些城市才是真正靠海吃飯的城市。

中國的海岸線其實非常的長，但是并不是每一個沿海城市都有很好的發展，發展好的沿海城市，市中心也不一定在海邊。

上海的海邊，從開始就注定了是郊區的結局。

上海經濟發展一直在西邊，而海是在東邊，上海一直以來是沿江發展，而不是沿海。

開埠以后，上海以外灘租界區為中心，迅速發展起來形成了上海市中心最早的雛形。

上海外灘地理位置得天獨厚，蘇州河與黃浦江在此交匯，優良深水河港，寬廣的外灘，向下不遠處就是外洋，向內可達江浙。

這里成了中國對外貿易的中心，以此上海迅速發展成了遠東第一大城市。直到上個世紀九十年代初，設立浦東新區，陸家嘴才成為上海市中心的一小部分，上海才開始慢慢往東邊發展。

在4000多年前，那個時候的浦東，還是一片汪洋，浦東是后來淤泥沖積而成的。

但是即便是現在的浦東很多地方，離海也真的太遠了。

一直以來，上海這座城市的發展和黃浦江密不可分，不論是浦東還是浦西，濱江地帶才是上海發展的重點。

這也就意味著，上海越靠近海的地方起步越晚，所以，人口，產業，經濟，交通都不會這么快發展。

同時這幾年，上海大力發展大虹橋稱為面向內陸的交通樞紐，這樣看來上海未來也不太可能出現靠海發展的局面。

這就是在上海我們很少聽說海景房的原因，因為上海就是一座靠海不吃海的城市。

海洋不是萬能的，完全靠海的城市也未必能富起來。

如湛江市擁有中國最長的海岸線，三亞市擁有中國最美麗的海洋風景。但論經濟發展，城市實力，人均收入，其實這些城市的綜合實力，都在上海之下。很多身居內陸的城市也比沿海城市更發達。

在我國的沿海地區，還是有很多城市屬于發展貧困地帶，特別是曾經的幾大資源枯竭型城市。

不只上海，全國很多沿海城市，也不是每個都有很好的海景房產，也不是每一座城市的海景房都值錢。比如山東乳山，海景房10年跌了35%。

最近一則名為“在這座小城買了套海景房，11年后賣，虧掉了35%”的新聞上了熱搜。

有投資者2009年以20萬購入36平方的海景房，2020年只賣了13萬，直接虧掉了35%，

10年前，乳山的海景房讓投資者趨之若鶩，當時海景房的均價就已經達到4000元/平，如今當地二手房的均價也才4000元/平，最便宜的房子1800元/平。

從通貨膨脹的角度上來看，投資這樣的海景房其實是在虧錢。

作為第二居所的海景房，首先入住率不會很好，大約在30-40%已經算不錯了，如果到了冬天，甚至可能更低。

如果沒有很好的入住率，很多海景房周邊的配套是跟不上，那么商業也無法得到很好的發展，小區以外的環境不會特別好。

還有，很多沿海城市的居民其實不太喜歡居住在離海很近的地方，因為濕氣重，如果作為第二甚至第三居所，偶爾過來住會發現家里很多東西都很潮濕，所以一定要做防潮處理，否則將會慘不忍睹。

所以，海景只是地段的附加值。

如果沒有占據城市發展方向，或核心區位的海景房，很難有潛力和上升空間。

深圳灣的海景房，看海可以賣20萬/平米，但如果在上海，投資海景房可能比剛需房還不值錢。

所以如果投資海景房，真的要謹慎選擇城市，因為文旅地產體量大，需要投入很長的時間建設，這也就意味著周期拉長，未來價值兌現的時間會比較久。

當然了，如果一定要買來作為養老度假，要選擇那些海岸線風景優美的，符合城市的重點發展方向，且一定要有完善的，看得見的配套的海景房。

不是每一座沿海城市，都是靠海發展，所以對于這樣的城市來說，海景房可能是最便宜的房子，也是最不具有投資屬性的房產。

因此，也只有那些在城市重點發展方向的海景房，才值得投資。

以上為正文，來自喬不絲

原標題：《為什么上海很少聽說海景房》

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