在未來“十四五”期間外部環(huán)境高度不確定的情況下，如何建設(shè)一個更健康的房地產(chǎn)金融市場？

8月30日，由中國金融四十人論壇（CF40）主辦、CF40資深研究員肖鋼牽頭負(fù)責(zé)的《2020·徑山報告》（以下簡稱“報告”）正式發(fā)布，主題為“‘十四五’時期經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展與政策研究”。這也是CF40連續(xù)第四年發(fā)布《徑山報告》。

高瓴資本產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新研究院院長梁紅在報告會上指出，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)金融市場有兩個主要方向：第一，構(gòu)建多層次的市場化房地產(chǎn)金融體系；第二，在發(fā)展公共住房方面探索出中國創(chuàng)新式的金融工具。

在構(gòu)建多層次的市場化房地產(chǎn)金融體系方面，梁紅認(rèn)為，當(dāng)前最重要的是盡快推進(jìn)中國REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）市場的發(fā)展。在梁紅看來，REITs是一個非常成熟的金融工具，尤其在中國公共部門擁有大量存量住房，同時還要建大量的公共住房的情況下，REITs的工具非常好用，并且希望看到在“十四五”期間，底層資產(chǎn)的擴(kuò)容和金融產(chǎn)品管理權(quán)的變革。

其次，中國需要鼓勵房地產(chǎn)股權(quán)基金的發(fā)展，房地產(chǎn)股權(quán)基金是其他成熟市場經(jīng)濟(jì)體較為常用的工具。在中國市場上，REITs和股權(quán)基金是相關(guān)的，因?yàn)椴荒芡顺觯瑳]有REITs的安排，股權(quán)基金的發(fā)展也不發(fā)達(dá)。在中國主要曾經(jīng)參與過回報不錯的房地產(chǎn)股權(quán)基金基本都是外資，目前還沒有中資的參與。而房地產(chǎn)股權(quán)基金的發(fā)展的效果包括能盤活存量，降低杠桿，增加直接融資，給資本市場提供更好的投資標(biāo)的。

梁紅還表示，應(yīng)探討創(chuàng)新型的房地產(chǎn)公共金融體制。中國過去20年的發(fā)展，商品房市場一枝獨(dú)秀，而公共住房方面發(fā)展嚴(yán)重不足，幾年前的政策目標(biāo)就是在新增住房供應(yīng)中應(yīng)該有20%甚至以上是公共租房，但是因?yàn)楦鞣N各樣的原因，尤其是地方政府的財政壓力，目前基本上沒有達(dá)到這個目標(biāo)。中國在探索公共住房金融體系時，抵押貸款支持證券（MBS）是可以考慮的選項。美國、歐洲國家和日本都使用了這一工具，如美國兩房（房利美和房地美）MBS的實(shí)踐是非典型的，在歐洲、日本的表現(xiàn)不僅非常穩(wěn)健，而且得到了比較好的執(zhí)行。

梁紅進(jìn)一步指出，如果允許REITs進(jìn)入到公共租賃住房體系，這部分公共資金可以用到新的公共住房的建設(shè)中去，便可盤活這部分資產(chǎn)。