七月中旬，華爾街日報報道稱，數百萬美國人可能面臨因無法按時繳納房租而被房東驅逐。根據美國普查局的數據，有近一千兩百萬人未繳納前一輪房租，而有近兩倍的人對能按時繳納下一輪房租持消極態度。

新冠肺炎（COVID-19）疫情初期，紐約州就房東在疫情期間驅逐房客的現象下了暫時性的禁令，紐約時報曾報道，很多研究者認為禁令六月底到期后，紐約市住房法庭每天將收到五萬至六萬件驅逐申訴。由于疫情尚未得到完全控制，紐約州長庫莫宣布該禁令延長至8月20日。如果在紐約疫情控制尾聲，數以萬計的家庭流浪街頭，之前為控制疫情做出的努力將付諸東流。

筆者所在的紐約大學弗曼房地產和城市政策研究中心（Furman Center of Real Estate and Urban Policy）一直致力于推進有關住房，社區和城市政策的研究，重點關注住房可負擔性、住房公平和社區變化。在疫情期間，弗曼研究中心對疫情造成的大規模失業和因為失業造成的住房成本加劇問題進行了研究。

最新研究結果顯示，政府預算與現實所需租金之間仍然存在缺口。弗曼研究中心針對租房情況進行的研究不僅希望能為疫情期間的快速決策制定提供有力根據，更倡議各地政府要正視長期的結構性問題，以及為其他租房比例高的城市提供可套用的測算模型，幫助政策制定者及時支持最有需要的群體。

城市大數據在決策中的應用

七月中旬，紐約州正式公布疫情房租補貼計劃，將為符合條件的家庭提供一次性租金補貼，最多覆蓋四個月房租。該補貼將直接交給房東以抵充房租，申請人無需償還。整個疫情房租補貼計劃的預算約為1億美元。

弗曼研究中心于六月分析了紐約州和紐約市可能因COVID-19產生的租金短缺。分析使用2018年人口普查數據的抽樣樣本數據，以紐約州在疫情后公布的各行業失業救濟金申領數據作為主要判斷依據，并結合弗曼研究中心、美國加州大學伯克利分校Terner住房創新研究中心和哈佛大學住房聯合研究中心對于高風險失業職業的評估，模擬預估家庭失業可能性，從而計算得出房租支付的資金缺口。

整個模擬運算的核心在于比較房租和疫情后家庭收入之間的差距。在疫情之后，家庭收入的主要影響在于1）完全失業；2）由于疫情和居家令影響原本工時，造成收入降低；3）市民的失業救濟金申領情況和；4）家庭是否有資格獲得美國聯邦政府的疫情經濟刺激補助金。研究還考慮了失業保險的申請成功率——因為種種原因，并非每個失業者都能獲得失業保險福利。

研究估計，有82.96萬紐約州租戶家庭中至少有一個家庭成員因COVID-19提出了失業保險金索賠，其中約有四分之三為年收入低于區域家庭收入中位數80%的家庭。另外，有32.72萬戶家庭中至少有一名成員因COVID-19而失業，但沒有領取失業保險福利。根據推算，每個月這些家庭的總計收入損失約為49億美元，而他們目前可以獲得的政府失業保險金每月約有36億美元。聯邦政府的經濟刺激補助金給租戶家庭帶來約24億美元的一次性補貼。

紐約市的房租缺口不容樂觀。尤其在七月底額外失業金福利政策到期后，紐約市的租金缺口將達到紐約州總體水平的近一半。很大程度上這是因為紐約市內的租金更高，并且紐約市家庭中租客比重遠高于州平均值。在預計就業機會恢復25%的前提下，紐約市所有租客家庭在八月后可能面臨每月總計約5億美金的資金缺口。

在25%的工作崗位能夠恢復的前提下，紐約州和紐約市租戶家庭的每月租金缺口總量。灰色柱為在申請者能獲得額外失業金，即每周600美元的情況下的租金缺口；綠色柱為額外失業金政策在七月底過期后的租金缺口。從左到右四個組別分別代表紐約州所有租戶家庭、紐約州所有在區域中位收入80%的家庭、紐約市所有租戶家庭，和紐約市所有在區域中位收入80%的家庭。本文圖表均出自弗曼研究中心，澎湃新聞經授權引用

弗曼研究中心計算了紐約州不同的租戶家庭在各種補助發放和不同經濟復蘇情況下的工資損失和租金缺口。研究使用 67％失業保險申請成功率作為參照隨機分配到樣本收據中進行調整，同時為了減小偏差，取100次迭代計算數值的平均值作為結果。表中內容由作者翻譯

但研究也指出，其他因素可能會減輕租金援助的總需求。首先是一些家庭在續簽租約時可以與房東協商降低租金，因為在疫情后有一部分家庭選擇搬離紐約，租房需求下降 。根據CNBC報道，曼哈頓五月租賃合同簽署數量同比下降62%，而高端公寓出租的價格下降了近20%。但是在布魯克林中國城附近，筆者也有聽聞房東以疫情為由，認為房客不愿意冒險搬家，要求上漲租金的情況。

援助發放需注意結構性問題

弗曼研究中心就家庭組成和失業福利申領舉了一系列例子，計算這些群體在疫情前后的房租成本負擔，房租負擔為家庭收入的百分比。值得注意的是，政府福利對不同家庭產生了不同程度的影響，有些家庭的房租負擔甚至低于疫情之前。但是，很多家庭從八月起將會面臨急劇上升的房租成本負擔。

三月，為了應對疫情造成的失業，聯邦冠狀病毒援助、救濟與經濟安全（CARES）法案擴大了原有失業保險的申領資格。通常沒有資格的家庭，例如零工工人和自由職業者，或者由于公共衛生原因而無法前往工作場所的家庭，都可以獲得失業救濟。法案還延長了失業救濟金的時間，在紐約，原本26周的時間限制被延長到了39周。

同時，在原本支付金額的基礎上，政府為失業金申領者每周增加600美元的額外救濟，但額外救濟將于2020年7月31日到期。因此，隨著疫情的持續和面臨逐步減少的政府救濟金數額，民間對于政府的租金援助的呼聲愈加強烈。聯邦政府也向具有聯邦補助申領資格的人群一次性發放了最高每人1200美元的疫情經濟刺激金。然而在疫情之前，這些家庭已然承受了不小的住房成本負擔，這在紐約市尤為凸顯。

弗曼研究中心通過對2018年美國統計局人口統計樣本的分析發現，在紐約州，年收入低于1.5萬美元的租房家庭中有近四分之三的家庭承受嚴重住房成本負擔，即家庭支付超過50%收入用于支付房租。收入在1.5萬至3萬美元之間的租戶家庭有53％承受著嚴重住房成本負擔，這一比例在收入3萬至5萬美元之間的租戶家庭中為20%。

在所有家庭中，紐約州約有46.3%的家庭是租客，其中，紐約市的比例更高，布朗克斯和曼哈頓的租房比例超過75%。然而，布朗克斯區集中了許多年收入3萬美元以下的低收入家庭， 這些家庭在疫情爆發后如果面臨失業，將無力承擔房租，這對租房家庭本身造成很大的支付壓力，也對房主造成巨大壓力。

房主面臨高昂的房地產稅金、銀行的貸款還有房屋本身的維護修繕費用。如果房主無力償付房產稅或是貸款，那么政府和銀行也會面臨資金鏈斷裂的危機。據紐約時報6月29日的報道，紐約市政府因為疫情封鎖影響，財政收入減少了90億美元，面臨財政危機。市政府不得不重新調整預算分配并適度裁員以避免赤字。

歷年來，保障市民的住房穩定是紐約市政府關注的重點——從一方面來說，因為城市經濟環環相扣，尤其在疫情之前，區域內的經濟發展、就業和住房緊密相關 。而對于紐約這個住房自有率非常低的城市，如果房客失業無力承擔房租，那么房東就會失去重要經濟來源。

從短期看，政府需要對急需幫助的房客進行租金補貼，從而避免資金鏈破裂的局面；而從長期來看，政府仍需增加保障性住房的供給，并且挖掘社區資源，利用政策和市場結合的模型以解決社區中的住房需求。長期政策包括在紐約市的綜合規劃OneNYC中，對于保障性住房，政府目標在2026年末創造或保有30萬套可負擔的保障性住房，并提升市內所有種類住房的供給數量。政府在規劃中也指出了新建住房和就業協同發展、為弱勢群體擴大與住房穩定相關的幫助，例如法律援助、經濟援助等。

盡管如此，此次最新公布的疫情房租補貼計劃并不是以先到先得的形式發放補助，而是優先考慮具有“最大的經濟和社會需求”的合格家庭遞交的申請，申請者需要符合的條件包括在疫情前后家庭收入必須低于區域中位收入的80％，在疫情之間收入受到損失，以及支付家庭總收入30%以上作為租金。

在計算收入損失時，失業保險金收入和聯邦政府撥付的刺激補助金計入收入范圍，從而規避家庭多渠道申領不同政府補助超過實際需求的情況，使得專款專用。但根據弗曼研究中心的分析，實際需求距離政府1億美元的預算，至少還有2-3倍的資金缺口。

紐約州住房和社區更新管理部門發布的疫情租金減免申請文檔中文版截圖

應對公共突發事件，未來我們可以借鑒什么

在此次疫情中，我們看到了紐約州對租房市場潛在危機的積極舉措，很大程度上歸功于基于數據的科學決策和基于實際落地操作的政策設計。從鄰近的新澤西州對于失業危機的處理上，我們也能看到從根源解決問題的重要性。總體來說，筆者認為有幾個方面可以為城市決策者提供借鑒經驗。

首先，在援助政策制定過程中，需要整合多方面資源，用數據進行決策。例如美國普查局公開的標準化數據使得各大研究機構能在疫情開始之初就著手研究，避免在數據獲取上的時間消耗。在疫情期間，有許多研究機構利用不同數據評估疫情對城市經濟造成的影響，美國城市研究所也對各州房租缺口進行了分析。

弗曼研究中心在使用公開的人口統計樣本數據的同時，也將分析使用的代碼公開在了軟件源代碼托管服務平臺GitHub上，以供其他區域的機構直接借鑒使用。其他區域的研究機構僅需在世界最大的人口數據庫Integrated Public Use Microdata Series上下載該地區的人口統計抽樣樣本數據，即可了解本地區家庭的住房成本負擔和潛在的失業風險。

針對疫情，美國國家統計局也第一時間響應，開發了一系列疫情期間的試驗性數據調查，包括家庭疫情影響調查和小微商戶疫情影響調查。國家統計局利用已有的全國人口統計和經濟統計問卷發放渠道發放這兩個問卷，并且每周更新公開調查結果。家庭疫情影響調查數據采集從4月23日開始，約為紐約州居家令頒布后的一個月。

最新兩周的結果顯示紐約州約有30%家庭面臨住房不穩定性。這兩周的水平高于除第一周外的統計結果。然而，需要注意的是，由于每周在州級的問卷樣本數量有限，如果考慮統計誤差，并無法得出比例是否上升或下降的肯定結論。

其次，在不同援助發放的過程中，應當優化行政程序，并通過政策設計避免部分人群重復申領，將預算的每一部分用到刀刃上，真正幫助社會上需要得到幫助的人士。例如政府在制定政策時可以制定高風險失業職業清單、用政策限制多重申領，從而惠及更廣的群體。如果不加以政策限制， 同一戶家庭同時申領失業保險金和臨時房租補貼，導致獲得補貼后收入遠超出疫情前收入的局面。

另外，因為很多社會弱勢群體會在申請的行政手續上遇到種種問題，從而導致無法獲得援助。三月初，紐約州的失業金申領系統便飽受詬病，由于系統老舊，申領人不得不尋找傳真機來提交申請；申領系統還一度因為申請人數激增而出現問題。老齡化嚴重的地區也會面臨類似的問題——如果政府將補助系統電子化，試問有多少老年人能完成申請操作。

最后，財政補貼無法長久持續，政府應當盡可能從根源解決問題。和紐約州不同的是，新澤西州在失業金申領系統激增、居民收入驟減的情況下，在州政府網站框架結構上開發了新崗位公告欄頁面，鼓勵亞馬遜、聯邦快遞等用人需求激增的企業公開招聘信息。這一舉措不僅能將人力資源分配到社會急需的崗位上，并且讓市場消化一部分失業群體，從而從根源上緩解由于收入降低導致的生活成本負擔問題。

（作者董嘉琪系美國紐約大學城市規劃專業研究生）