今年以來，受新冠肺炎疫情影響，上海商業地產業受到相對的負面影響。不過，隨著上海下調疫情防控響應級別，上海寫字樓的需求也迅速恢復。近期，澎湃新聞（www.kxwhcb.com）調研了上海各區域寫字樓的供應情況，試圖還原目前上海寫字樓業態的真實現狀。

本篇介紹的，是上海倉儲物流的情況。

多家商業地產的報告顯示，今年上半年倉儲物流地產租賃市場保持活躍，而在疫情期間生物醫藥與生鮮電商的支撐下，倉儲租金平穩增長。

醫藥與電商支撐需求，倉儲租賃租金平穩增長

CBRE（世邦魏理仕）的報告顯示，疫情中生物醫藥與生鮮電商的倉儲需求均有顯著攀升，日用消費品行業的租賃需求亦有所增長。CBRE指出，相較一季度，上海物流市場二季度的表現有較為明顯的回暖，季度內吸納量超過5萬平方米。

根據仲量聯行的報告，物流地產租賃市場需求主要來自國內外第三方物流和貨運公司。今年第二季度，一家醫藥公司在青浦錄得較大租賃面積。

另一方面，仲量聯行表示，雖然二季度未見大面積冷鏈租賃成交，但相關問詢量依然保持強勁。

高力國際的報告則指出，今年一季度電商及生鮮行業的爆發部分彌補了倉儲需求下滑；進入第二季度，中國搶占出口先機，生產和消費的恢復促使物流物業凈吸納量大幅反彈。其中，電商快速發展帶來的需求貢獻了2020上半年的主要吸納量，冷鏈庫吸納量亦保持較快增長。

“今年三季度全球經濟將有所復蘇，全球貿易及物流的快速反彈將大幅提升物流需求。”高力國際預計，“三方物流、電商和制造業將成為下半年新增需求主力，市場空置率將小幅上升，租金平穩增長。”

新增項目入市推高空置率，但整體租賃面積仍有限

新增上，數據顯示，2020年上半年上海物流市場有個項目入市，分別為浦東機場的豐樹歐羅二期翻新項目和松江板的龍地天馬項目，分別帶來3.6萬與7.18萬平方米的新增供應。這也是上海物流地產市場一年多以來首次迎來新增供應。

受此影響，倉儲物流市場平均空置率也有所上升。不過疫情中生物醫藥與生鮮電商的倉儲需求均有顯著攀升，日用消費品行業的租賃需求也有所增長。

根據CBRE的報告，上半年浦東機場板塊新增需求共計超過5萬平方米；松江板塊也迎來超過7萬平方米的面積去化；虹橋與青浦等片區也有數千平方米的新租戶入住。CBRE在報告中指出，上海整體可租賃面積依舊十分有限，熱門板塊空出的可租面積也能在短時間內得到回填。

對于其他區域，仲量聯行中國工業地產部供應鏈與物流地產總監黃暉表示：“嘉定和浦東大金橋等細分市場由于租賃需求強勁且空置率較低，租金增長最為強勁。盡管二季度整體空置率小幅上升，但在這些細分市場的租金增長帶動下，二季度上海物流地產整體租金保持上漲趨勢。”

CBRE華東區顧問及交易服務產業地產部主管繆博文預計，未來六個月內，將有超過23.8萬平方米的高標倉庫入市，短期內將持續推升全市空置率。不過，繆博文認為市場將在下半年逐步回歸平穩增長的趨勢。

另一方面，疫情推動醫藥企業與生鮮電商的冷庫倉儲需求增長的同時，也同樣催生了第三方冷鏈物流服務供應商對于干倉面積改造的興趣。

繆博文表示，疫情影響下的租戶也在積極尋求運營戰略上的調整，以期發掘新的利潤空間。“部分零售品牌在環滬地區進行倉庫租賃資源的整合，以此降低綜合物流成本并提升運營效率。需求堅挺，可租面積較少且未來供應有限的上海物流市場擁有充足的韌性，未來的供應去化速度與租金增長都將維持穩健。”繆博文說。