文丨吳大郎

出品丨牛刀財經(jīng)（niudaocaijing）0215

一份公司高層人事變動通知，再次讓長租公寓運營商蛋殼公寓陷入風(fēng)波。

2020年6月18日晚間，蛋殼公寓向外界披露一份人事調(diào)整任命。

披露信息顯示，蛋殼公寓董事會宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼CEO高靖，因創(chuàng)立蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資，目前正涉及地方政府部門調(diào)查。

消息一出，蛋殼公寓迅速與其切割。蛋殼公寓方面表示，高靖所涉及的調(diào)查事項與蛋殼公寓并無關(guān)聯(lián)。該公司其他董事及管理人員均未收到與該項調(diào)查有關(guān)的通知及問詢。

公開信息顯示，高靖畢業(yè)于北京交通大學(xué)，大學(xué)沒畢業(yè)就進(jìn)入了百姓網(wǎng)，工作5年，從一個人到組建北京公司30多人的團(tuán)隊。此后相繼在百度、好樂買、糯米網(wǎng)工作，主攻大數(shù)據(jù)商業(yè)智能方向。

2015年年初，高靖創(chuàng)辦了“蛋殼公寓”，自五年前蛋殼公寓成立以來，高靖一直與公司另一位聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖共同負(fù)責(zé)公司的管理和運營。

2019年財報披露的數(shù)據(jù)顯示，高靖持有蛋殼2.46億股B類普通股，占比為13.5%，擁有75.7%的投票權(quán)。

受此事件影響，蛋殼公寓多次觸發(fā)熔斷，最新市值降至16億美元。

從年初引發(fā)用戶的信譽危機(jī)到如今公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼CEO高靖被調(diào)查，蛋殼是否正在面臨更大的危機(jī)？

一、激進(jìn)擴(kuò)張的背后

回顧蛋殼公寓的成長史，2015年，蛋殼公寓成立，創(chuàng)始人高靖的想法很是簡單。

在他看來，蛋殼公寓要對房東和租客負(fù)責(zé)。不僅僅是做兩端的信息匹配，對房東負(fù)責(zé)表現(xiàn)在讓其獲得穩(wěn)定收益，對于租客則是要價格真實、服務(wù)升級，符合年輕人的生活需求。

作為互聯(lián)網(wǎng)系長租公寓的頭部企業(yè)，蛋殼公寓與傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)一樣，都是賺取租金差與服務(wù)費，但互聯(lián)網(wǎng)系長租公寓的產(chǎn)品與服務(wù)明顯比傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)更有競爭力。

無論收房還是出租，都通過線上完成，比傳統(tǒng)模式更高效；在產(chǎn)品端，蛋殼公寓全部精裝修，家電全新，房租支付也更加靈活，租戶可以選擇押一付一。

近幾年來，由于房價居高不下，更多年輕人選擇了服務(wù)與品質(zhì)較好的長租公寓品牌，在資本的加持下，長租公寓迅猛發(fā)展。

蛋殼闖入時，正值長租公寓興起風(fēng)口。行業(yè)內(nèi)，長租公寓運營模式分為“集中式”和“分散式”。

蛋殼屬于后者，即通過租賃協(xié)議從業(yè)主手中獲得零散房源，統(tǒng)一改造裝修后轉(zhuǎn)手出租，從中賺取房租差價與管理費、增值業(yè)務(wù)收入等。

如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客為了省錢，往往選擇半年租甚至一年租。

事實上，蛋殼公寓犯了商業(yè)大忌，蛋殼最主要的客戶其實是房東，如果拿不到足夠多和足夠優(yōu)質(zhì)的房源，蛋殼的商業(yè)模式就無法運轉(zhuǎn)。這注定其需通過規(guī)模擴(kuò)張拓寬盈利基礎(chǔ)。

短短幾年，蛋殼公寓迅速進(jìn)入北上廣深等13座城市，截至2019年11月30日，蛋殼管理公寓數(shù)量達(dá)43.27萬間，較成立之初增長178倍。

激進(jìn)的擴(kuò)張為經(jīng)營埋下隱患，其負(fù)債率也一路攀升。截至2018年末，蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率為83%。到2019年三季度末，杠桿率進(jìn)一步放大，負(fù)債率提高至100%。

公開資料顯示，蛋殼公寓招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓持有現(xiàn)金1.73億元，總資產(chǎn)76.74億元，總負(fù)債76.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)99.8%。

與規(guī)模相匹配，蛋殼公寓營業(yè)收入也水漲船高。目前，該品牌收入主要來自租金和服務(wù)費。從2017年到2018年，蛋殼公寓營收增長307.3%至26.75億。2019年前10個月，營收進(jìn)一步增加到57.12億，較2018年同期增長198.8%。

此番發(fā)展離不開資本助力。天眼查數(shù)據(jù)顯示，蛋殼四年間完成7輪融資，在蛋殼公寓最新一輪的融資中，融資金額甚至達(dá)到5億美元，老虎環(huán)球基金、螞蟻金服均為其背書。

事實上，國內(nèi)的長租公寓迄今仍以租金收益差額、服務(wù)費、金融服務(wù)費等為主要贏利點。

自如CEO熊林曾直言，如果行業(yè)只有一個管理指標(biāo)，那就是出租率，300萬間存量的情況下，出租率降低一個點，月收入減少1500萬。

這意味著長租公寓的抗風(fēng)險能力很弱。此外在更為嚴(yán)峻的競爭態(tài)勢下，蛋殼兇險。

二、虧損痼疾步步擴(kuò)大

對于仍在虧損的蛋殼公寓，快速擴(kuò)張背后暗藏著危機(jī)。

2017年，蛋殼公寓經(jīng)營的公寓數(shù)量為5.2萬，2018年達(dá)到了23.6萬，增長率為354%；2019年時，蛋殼公寓的經(jīng)營公寓數(shù)量達(dá)43.8萬，較2018年增長42.8%。

2017年至2019年，蛋殼公寓的經(jīng)營公寓數(shù)量翻了8倍，運營機(jī)構(gòu)覆蓋國內(nèi)13個城市，入住率超過75%。

如此迅猛的擴(kuò)張下，蛋殼公寓的租金成本也漲了近12倍，由2017年5.1億元增長至2019年的64億元。隨著成本的迅猛增長，讓本就難以盈利的蛋殼公寓，虧損繼續(xù)擴(kuò)大。

前不久，蛋殼公寓公布了2020年Q1財報，營收19.4億元，凈虧損12.31億元，較去年同期虧損增加了4.15億元。

眾所周知，長租公寓行業(yè)普遍采用“高進(jìn)低出”的做法，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。

2019 年，長租公寓在一級市場融資事件大幅減少，多家長租公寓企業(yè)因資金鏈斷裂倒閉。

根據(jù)相關(guān)公開信息統(tǒng)計，在2019年因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂的長租公寓平臺達(dá)到53家，倒閉跑路共有45家，被收購的有4家，拖欠未付房租的有4家。

如今，又遭遇了始料未及的肺炎疫情，這讓部分長租公寓企業(yè)生存狀況更加堪憂。

在資本市場看來，包括蛋殼在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)長租平臺的日子并不好過。例如，上市公司青客財報顯示，2019年第三季度凈虧損為1.25億元，較上一季度的凈虧損7163萬元擴(kuò)大75%。截至2019年6月30日9個月，青客公寓凈虧損3.48億元，而上年同期凈虧損2.89億元。

即便打造出科技外衣，但蛋殼公寓仍深陷虧損困局。

蛋殼招股書顯示，其最近三年來累計虧損金額高達(dá)41億元人民幣，2017年、2018年以及2019年前9個月，分別凈虧損2.72億元和13.69億元、25.16億元。

一旦營收滑坡，長租公寓勢必要面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。而在業(yè)主與租客兩頭薅羊毛、賺差額就成了長租公寓的“續(xù)命大法”，燒出去的錢最終還是要在業(yè)主與租客身上找補(bǔ)回來。

但租客與業(yè)主們又何其委屈——我們憑什么為長租公寓的經(jīng)營風(fēng)險買單？即便不虧損也難以狠賺一筆，不得不依賴資本輸血。從長租公寓的盈利模式來看，其收入來源主要有五大項：

一、批零租金差：先通過獲取整棟的方式實現(xiàn)一定的租金折扣，之后再通過打造隔斷等方式來賺取資金差。

二、裝修投資回報：通過對公寓的裝修來提升價錢差額所造成的溢價。

三、未來資金增長收入：在房價上漲的社會背景下，房東租金會有一定漲幅，而公寓方作為二房東收取的資金自然也會有一定漲幅，而其付給房東的租金一定比收取的租金要少。

四、衍生服務(wù)收入：長租公寓提供保潔、維修等增值服務(wù)來實現(xiàn)的收益。

五、金融市場所得：快速集資用以金融市場投資。

今年1月，蛋殼在長租公寓行業(yè)一片慘淡中幾經(jīng)波折上市，給了眾多長租公寓平臺信心，但長租公寓行業(yè)能否博得一個好未來，一切都充滿變數(shù)。

三、長租公寓困境

過去幾年，隨著政策支持及資本熱潮，長租公寓市場成為熱門風(fēng)口。

一時間，市面上涌現(xiàn)了不同類型的長租公寓運營商，主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“創(chuàng)業(yè)系”等。

按房源規(guī)模，房企系頭部玩家分別為萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領(lǐng)寓，第二梯隊主要是碧桂園的碧家國際社區(qū)、朗詩寓及華潤有巢等。

創(chuàng)業(yè)系及中介系的前三名玩家分別為鏈家的自如、我愛我家的相寓及蛋殼公寓，房源規(guī)模分別為85萬間、70萬間及50萬間，青客公寓排在第四位，房源規(guī)模為10萬間。

但無論是背靠開發(fā)商的房企系、經(jīng)驗豐富的中介系、還是懂互聯(lián)網(wǎng)運作的創(chuàng)業(yè)系，長租公寓重資本運行模式下，均面臨著盈利難的困局。

事實上，長租公寓行業(yè)的未來市場仍舊前景廣闊。但企業(yè)要更進(jìn)一步，就必須思考如何打好根基，提升用戶體驗，這才是決定長租公寓企業(yè)未來興衰的關(guān)鍵因素。