開篇：

如果說2013年，是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年的伊始，那么2020年，將拉開中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第二輪發(fā)展的大幕。

與中國一樣，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的美國，2020年，也將迎來一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，本文基于《2020 Senior Housing Outlook Report》的獨(dú)家解讀，為我們呈現(xiàn)美國養(yǎng)老住房市場將有可能發(fā)生的深刻變化。

AgeLifePro相信：

這些變化，以及美國養(yǎng)老企業(yè)面對(duì)變化所采取的可能措施，都將對(duì)發(fā)展中的中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來重要啟示。

圖：美國著名養(yǎng)老標(biāo)志 —— Sun City

隨著人口老齡化不斷上升、人口結(jié)構(gòu)的變革與經(jīng)濟(jì)的衰退。美國一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明：未來10年，54%的中產(chǎn)階級(jí)老人將負(fù)擔(dān)不起其養(yǎng)老住房費(fèi)用。這一統(tǒng)計(jì)結(jié)果震驚了美國養(yǎng)老行業(yè)，“迫使”養(yǎng)老企業(yè)不得不尋求重要戰(zhàn)略調(diào)整。

這份報(bào)告從三方面進(jìn)行了調(diào)查：

目前最具投資吸引力的老年住房類型是什么？ 

未來的投資規(guī)劃及增長策略是什么？

未來最具吸引力的機(jī)會(huì)和最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)是什么？

2020年：美國中產(chǎn)階級(jí)養(yǎng)老市場即將面臨重要戰(zhàn)略調(diào)整

去年4月，美國養(yǎng)老住房市場因一統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)生動(dòng)蕩：到2029年，54%的中產(chǎn)階級(jí)家庭老年人將無法負(fù)擔(dān)其養(yǎng)老住房的費(fèi)用。美國養(yǎng)老住房和護(hù)理投資中心的數(shù)據(jù)顯示，這份養(yǎng)老住房前景展望調(diào)查首次要求受訪者預(yù)測運(yùn)營商面對(duì)中產(chǎn)階級(jí)養(yǎng)老市場挑戰(zhàn)將采取的最受歡迎的策略。

調(diào)查受訪者認(rèn)為，即使新的具有競爭性的項(xiàng)目/機(jī)構(gòu)仍然被視為威脅，但對(duì)入住的擔(dān)憂正得到緩解。融資方面，由于并購依然存在于整個(gè)行業(yè)，私募股權(quán)將在2020年持續(xù)成為搶手資本的來源。

AgeLifePro解讀：

1、隨著美國中產(chǎn)家庭老年消費(fèi)能力的進(jìn)一步減弱，美國中高端養(yǎng)老市場將迎來一次變革，這與目前國內(nèi)中高端養(yǎng)老市場面臨的問題“殊途同歸”，如何讓高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)更具備“性價(jià)比”，是中美兩國面臨的共同課題；

2、雖然美國正在經(jīng)歷新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的重大沖擊，但作為“剛需”的養(yǎng)老服務(wù)，依然前景樂觀；

3、資本對(duì)于美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要性至關(guān)重要，收并購也伴隨著整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與變化。

2020年老年住房新聞前景展望調(diào)查與報(bào)告顯示：有超過330名的受訪者（養(yǎng)老企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人）接受了這項(xiàng)調(diào)查。該調(diào)查于2019年12月至2020年1月線上進(jìn)行，詢問了這些公司：

來年的投資規(guī)劃？

確定這些公司認(rèn)為最具投資吸引力的老年住房類型？

來年的增長策略計(jì)劃？

來年最具吸引力的機(jī)會(huì)與最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)？

報(bào)告中涉及3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1. 對(duì)入住率的擔(dān)憂明顯下降

無論何種老年住房類型，對(duì)入住的擔(dān)憂都在下降。接受調(diào)查的受訪者將入住視為2020年該行業(yè)面臨的第三大挑戰(zhàn)，超出60%的受訪者預(yù)測：活力長者社區(qū)（Active Adult） 、自理單元（Independent Living） 、認(rèn)知癥照護(hù)機(jī)構(gòu)（Memory Care） 的入住將得到飛躍。

2. 對(duì)活力長者社區(qū)（Active Adult） 的投資興趣有所減弱

盡管對(duì)活力長者社區(qū)（Active Adult） 的入住期望仍然很高，但與去年的調(diào)查相比，其投資興趣有所減弱。在受訪者最受歡迎的投資目標(biāo)里，自理單元（Independent Living） 現(xiàn)在已下降到第三名，位于護(hù)養(yǎng)院（Assisted Living） 之后。

3. 牢記中端市場的重要性

一年來的數(shù)據(jù)顯示，中端市場層面的老年住房需求備受關(guān)注。40%的調(diào)查受訪者堅(jiān)信，重新定位符合市場價(jià)格的社區(qū)，將是解決中端市場需求最受歡的策略。

以下哪一項(xiàng)是2020年養(yǎng)老行業(yè)所面臨的最大挑戰(zhàn)？

人員配備仍是2020年所面臨的最大挑戰(zhàn)。盡管人員配備依然是2020年養(yǎng)老行業(yè)所面臨的最大挑戰(zhàn)。在對(duì)入住擔(dān)憂下降的同時(shí)，對(duì)具有競爭性的新項(xiàng)目/機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂卻急劇上升。

AgeLifePro認(rèn)為：

即使是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的美國，人員配備也依然是行業(yè)所面臨的最大問題，這也同樣困擾中國養(yǎng)老行業(yè)。

2020年，受訪者所在公司對(duì)老年住房資產(chǎn)的投資計(jì)劃？

受訪者由225位其公司計(jì)劃在2020年買入、賣出或持有老年住房資產(chǎn)的人組成。

在相關(guān)調(diào)查受訪者中，51%的人所在公司計(jì)劃在2020年買入老年住房資產(chǎn)。在余下49%的受訪者所在公司里，計(jì)劃售出老年住房資產(chǎn)者略多于計(jì)劃持有原資產(chǎn)者。

AgeLifePro認(rèn)為：

重資產(chǎn)是美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要標(biāo)志和投資邏輯。

未來12個(gè)月，您對(duì)全國入住率有何展望？

2020入住前景展望：

自理單元（Independent Living） 的入住率在2019年不被看好，但在過去的12個(gè)月里，其入住率卻大幅提升，目前已與活力長者社區(qū)（Active Adult） 的入住率不相上下。

認(rèn)知癥照護(hù)機(jī)構(gòu)（Memory Care） 緊隨其后。盡管較少的受訪者預(yù)測2020年持續(xù)照料退休社區(qū)（Continuing Care Retirement Communities， 縮寫CCRC）的入住會(huì)提升，這可能是因?yàn)?019年持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC） 的入住率已經(jīng)相對(duì)較高。

在美國，養(yǎng)老住房類型有精準(zhǔn)的細(xì)分和定位：

活力長者社區(qū)（Active Adult）面向活動(dòng)自如，無需日常生活照料服務(wù)的年輕老人（55～70+）；

自理單元（Independent Living）面向活動(dòng)自如，無需日常生活照料服務(wù)的老人（75～80+）；

護(hù)養(yǎng)院（Assisted Living）面向健康卻衰老，需日常生活照料服務(wù)的老人（80～85+）；

認(rèn)知癥照護(hù)機(jī)構(gòu)（Memory Care）面向記憶衰退，需日常生活照料服務(wù)的老人（80～85+）；

護(hù)理機(jī)構(gòu)/重癥康復(fù)中心

（Skilled Nursing/Post-Acute-Rehab）

面向衰老、患病、需日常生活照料及醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的老人（80～85+）。

2020年最具吸引力的老年住房投資有哪些？

護(hù)養(yǎng)院（Assisted Living） 呈上升趨勢。盡管護(hù)養(yǎng)院（Assisted Living） 的前景展望從去年的第四名上升到了今年的第二名，自理單元（Independent Living） 仍是老年住房里最具吸引力的投資資產(chǎn)。活力長者社區(qū)（Active Adult） 的吸引力呈下降趨勢。

對(duì)2020年起的老年住房新建工程有何展望？

2020年老年住房新建工程憂喜交加。四成的受訪者認(rèn)為新建工程在減少，且略少于預(yù)測的增長量。

AgeLifePro認(rèn)為：

美國養(yǎng)老市場進(jìn)入到成熟階段后，新項(xiàng)目的增長速度更加理性，這與目前國內(nèi)盲目追求床位數(shù)量的做法完全不同，是“基于真正需求的建設(shè)”。

誰將成為2020年老年住房資產(chǎn)的最大買家？

私募股權(quán)仍是2020年最受歡迎的投資者。盡管2020年，私募股權(quán)依然是預(yù)測出的最大老年住房資產(chǎn)的購買者， 但受訪者期望看到更多來自公共REITs與私人REITs的購買，并預(yù)測REITs將占購買總量的一半。

Lancaster Pollard的高級(jí)董事總經(jīng)理Jason Dopoulos說：“在當(dāng)今老年住房與護(hù)理行業(yè)所面臨的所有困境中，也許最具挑戰(zhàn)性的是能否負(fù)擔(dān)起護(hù)養(yǎng)院費(fèi)用的問題。無論是重新定位符合市場價(jià)格的社區(qū)，還是通過定制設(shè)計(jì)與設(shè)施，見識(shí)多廣且經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)者、金融家與政府合作伙伴間的協(xié)作對(duì)于有效縮小這一連續(xù)性差距至關(guān)重要。”

2020年，貴公司的首要增長戰(zhàn)略是什么？

新建工程是2020年老年住房策略中的首要方案。購房位居第二，緊隨其后的是翻新與重新配置。

貴公司在2020年尋求的最大融資來源是什么？

融資來源擴(kuò)大，包含私募股權(quán)。2020年，私募股權(quán)在老年住房融資中似乎發(fā)揮了極大的作用，44%的受訪者認(rèn)為私募股權(quán)是其資金來源的主要目標(biāo)。

AgeLifePro認(rèn)為：

傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的增長核心永遠(yuǎn)是“床位擴(kuò)張”，因此，“新建工程”和“購房（資產(chǎn)購置）”毋容置疑，但與中國養(yǎng)老行業(yè)不同，美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資來源更加多樣。

NIC的數(shù)據(jù)顯示，到2029年，54%的中產(chǎn)階級(jí)老年人將負(fù)擔(dān)不起養(yǎng)老住房的費(fèi)用。您認(rèn)為老年住房利益相關(guān)者將采取哪種最受歡迎的策略，以解決中端市場支付不足的問題？

“重新定位”成為首選策略。隨著老年住房運(yùn)營商在2020年面臨的中端市場的挑戰(zhàn)，他們預(yù)測出，重新定位符合現(xiàn)有市場價(jià)格的社區(qū)是解決這些需求的首要策略。

AgeLifePro認(rèn)為：

支付問題不僅是美國養(yǎng)老行業(yè)目前面臨的最大挑戰(zhàn)，同樣也是中國養(yǎng)老行業(yè)的首要問題。

美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要基于市場化，以養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）為例：CCRC社區(qū)高額的入門費(fèi)使得很多老人需要賣掉自己的房產(chǎn)，從而支付其入門費(fèi)。然而，美國有50%的人在日常生活中選擇租房，如果他們名下沒有房產(chǎn)或積蓄則負(fù)擔(dān)不起。近年來，隨著美國房價(jià)的降低和中產(chǎn)階級(jí)支付能力的下降，未來美國CCRC社區(qū)可能也將主推月費(fèi)模式。

結(jié)語

通過這份報(bào)告，我們可以看到，面向美國養(yǎng)老市場新的十年，依然有很多新的課題需要探索與解決，比如：

1、支付依然是頭等大事：隨著美國中產(chǎn)家庭養(yǎng)老消費(fèi)力的減弱，倒逼養(yǎng)老企業(yè)不得不做出重要的策略調(diào)整，以迎接市場的變化，同時(shí)，政府也極有可能給予更多的政策支持，而并非“完全交給市場”；

2、人員穩(wěn)定異常關(guān)鍵：作為服務(wù)型的養(yǎng)老行業(yè)，人員流動(dòng)將造成企業(yè)巨大的不確定性，服務(wù)品質(zhì)波動(dòng)，因此，如何建立起有效的企業(yè)文化和人力體系，將是中美養(yǎng)老企業(yè)永恒的命題；

3、自理單元的入住率與投資吸引力增長迅速：除了我們傳統(tǒng)認(rèn)為的剛需市場，無論從入住率和對(duì)資本的吸引力，自理單元都是近年來美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“新星”，這也促使我們不斷修正看待中國市場和項(xiàng)目定位的認(rèn)知；

4、私募股權(quán)是養(yǎng)老住房產(chǎn)業(yè)資金的主要來源：在美國，投資、開發(fā)、運(yùn)營相對(duì)獨(dú)立，而三者的獨(dú)立關(guān)系往往對(duì)項(xiàng)目的“投資安全性”至關(guān)重要，相信隨著未來中國養(yǎng)老行業(yè)不斷成熟，也將會(huì)有更多的資本關(guān)注、更理性的產(chǎn)業(yè)鏈分工。