在簽訂認購協(xié)議并先交支付“首付款”后，四年過去了，房子所在樓棟的位置卻不見樓的影子，只是有個地基坑。涉事樓盤位于西安，是由陜西霈博實業(yè)有限公司開發(fā)的航天新佳園二期A區(qū)，近日，多位買房的業(yè)主向澎湃質(zhì)量報告投訴平臺（www.kxwhcb.com/consumersComplaint.jsp）反映稱，2016年與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議并支付首付款后，4年間不僅始終未簽署商品房買賣合同，開發(fā)商還以各種理由推遲施工，開放商曾口頭承諾在2018年6月交房，目前相關(guān)樓棟位置卻仍是個“土坑”。

5月9日，陜西霈博實業(yè)有限公司關(guān)系處一名李姓工作人員對此事回應(yīng)稱，因該小區(qū)二期部分樓棟未取得《商品房預售許可證》，所以未和業(yè)主簽商品房買賣合同。而涉事樓棟目前已經(jīng)恢復施工，具體交房時間在簽訂正式合同后，以合同上規(guī)定的交房日期為準。

但在未簽署商品房買賣合同的情況下，業(yè)主們的等待遙遙無期。對此，律師認為，認購協(xié)議在未簽署正式合同之前，作為預約合同同樣具有法律效力，業(yè)主可就延遲簽訂合同、延遲交房所造成的損失，向開發(fā)商主張賠償。

購房者稱認購4年未簽購房合同，多次延遲交房

2016年6月27日，西安的余先生與陜西霈博實業(yè)有限公司簽訂了一份房屋認購協(xié)議，購買了位于西安市國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的樓盤天浩上元郡二期23棟樓（房管部門核準備案該項目名稱為“航天新佳園二期”）的一套房屋，單價5360元/平方米。

“當時開發(fā)商說這個房子賣得很火，如果要確定下來房源，簽了認購協(xié)議就要交首付。”在簽認購協(xié)議當天，余先生支付了房屋總價的20.63%作為首付款，共計132557元。他說，當時銷售向他口頭承諾，2016年年底簽商品房買賣合同，并于2018年6月交房。

一年后，余先生發(fā)現(xiàn)他所購買的樓棟所屬位置仍未開始動工，他和其他業(yè)主一起找到了西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會，在管委會的協(xié)商下，開發(fā)商于2017年7月1日作出了保證施工進度的答復，并出具了《施工計劃說明書》以及《進度節(jié)點計劃》。

距離交房日期漸進，余先生以為有了開發(fā)商的承諾，很快就能入住新房。但在2018年春節(jié)前夕，他突然接到了開發(fā)商發(fā)來的短信通知，要求業(yè)主于2018年1月24日前前往銷售中心商議補款事宜，若不前來協(xié)商，將解除認購關(guān)系，所購房源另行處理。

余先生次日前往銷售中心詢問，被告知首付款比例提高至32.4%，如果想繼續(xù)保有該房源，需補交款項并簽署第二份認購協(xié)議。無奈之下，余先生補交了73574元，共計繳納首付款206131元。

2018年開發(fā)商要求業(yè)主補交首付款

原本以為距離收房日期不遠，交錢后工地也可以繼續(xù)施工。但不到兩個月后，2018年3月9日，余先生再次接到了開發(fā)商通知，稱因不規(guī)范銷售，（開發(fā)商）受到西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局處罰，需要對前期已售房源進行整改，要求業(yè)主于3月20日前辦理退房手續(xù)。

對此，業(yè)主們集體反對，3月15日，西安電視臺新聞綜合頻道對此事進行了報道，最終開發(fā)商公開向業(yè)主承諾“不退房、不漲價、不追加首付”，并保證最晚交房時間為2020年3月。

澎湃新聞記者查詢發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)此前也曾出現(xiàn)過無證違法銷售行為。據(jù)西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站2019年5月6日發(fā)布的《關(guān)于山西霈博實業(yè)有限公司違法銷售問題處理情況的通報》，該公司在2014年8月末未取得《商品房預售許可證》期間，曾因擅自銷售航天新佳園二期項目12、15、17號樓457套房屋，被罰款161萬元。

從2018年至2019年年底，余先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)常常處于無人施工階段，“一開始開發(fā)商說是資金困難，后來又以中考、高考期間不能施工，冬防期無法動土、施工地段土方量巨大為理由，一直停工。”

如今已經(jīng)過了最近一次承諾的交房日期，五月初，余先生到工地現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)他認購的房子所在樓棟建筑工地依然只有一個巨大的“土坑”，“快四年了，房子沒有建出來，購房合同也不和我們簽，業(yè)主們該怎么辦？”余先生說。

開發(fā)商：已恢復施工，交房日期以正式合同為準

針對上述情況，5月9日，陜西霈博實業(yè)有限公司關(guān)系處一李姓工作人員回應(yīng)澎湃新聞稱，因天浩上元郡二期（航天新佳園二期）部分樓棟沒有獲得《商品房預售許可證》，導致業(yè)主至今沒有簽署商品房買賣合同。他說，獲得商品房預售權(quán)需要在樓盤建設(shè)完成一部分后才可以辦理，目前部分樓棟還未達到辦證標準。

據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預售應(yīng)當符合四條件，其中之一即是投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五之上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

該工作人員稱，開發(fā)商已經(jīng)就違規(guī)銷售一事受到了當?shù)刂鞴懿块T的處罰，目前正在給部分樓棟辦理《商品房預售許可證》，“我們27、28、29號樓已經(jīng)建成部分，現(xiàn)在準備進行網(wǎng)簽了，網(wǎng)簽后就可以簽訂正式的商品房買賣合同。”但余先生所屬的23號樓還未建出樓體。

對于部分樓棟屢屢停工的問題，該工作人員表示，此前停工主要是因為開發(fā)商資金不足，但現(xiàn)在已經(jīng)恢復了，“去年年底其他樓棟我們就已經(jīng)開始建設(shè)了，但因為疫情影響，中途停工了半個多月，今年3月恢復施工了，后來又因為勞務(wù)問題停工了一段時間，現(xiàn)在已經(jīng)恢復了。”他承認，因疫情期間工人不足，目前施工情況并不是太穩(wěn)定。

但何時能讓業(yè)主們住上新房？該工作人員暫時無法確定，“我們現(xiàn)在還沒有和業(yè)主簽正式的買賣合同，等和業(yè)主簽合同后，交房時間就會在合同里進行確認，一切以正式合同為準。”

然而對于余先生一家人來說，這樣沒有限期的等待太過漫長。“現(xiàn)在也沒有通知我們什么時候可以簽購房合同，要等簽了合同才知道交房時間，不知道要一直等到什么時候。”

余先生說，他和家人目前一直在租房生活，有部分業(yè)主因為不愿意等待，選擇了退房退款，但對他來說顯然行不通，“當時2016年西安房價還比較便宜，我們湊一湊錢還能賣，現(xiàn)在4年過去了，房價已經(jīng)飛漲上去了，如果我們現(xiàn)在退了房，這輩子都不可能再買得起房子了。”

律師：認購協(xié)議也具有法律效力，可主張賠償

澎湃新聞記者通過天眼查搜索發(fā)現(xiàn)，涉事開發(fā)商陜西霈博實業(yè)有限公司在2019年6月至12月期間，曾發(fā)生多起法律糾紛，皆為簽訂商品房買賣合同后，未按約定時間交房，以該公司敗訴并賠償告終。

但對于余先生這種口頭承諾交房時間，多年未簽訂商品房買賣合同的業(yè)主來說，能否也通過法律途徑來維權(quán)？

5月9日，北京京都（南京）律師事務(wù)所律師王夢樓介紹稱，認購協(xié)議屬于預約合同，只要代表著雙方的真實意愿，也同樣具有法律效力。

他認為，如果是由于開發(fā)商問題導致無法簽署正式商品房買賣合同、房屋遲遲未交付，也屬于開發(fā)商違約，作為購房者，可以要求開發(fā)商退還購房款項，就開發(fā)商延遲簽訂合同、延遲交房對購房者造成的損失進行賠償，在收房后也可主張賠償。

“認購協(xié)議上雖然沒有注明準確的交房時間，但開發(fā)商曾發(fā)布文件承諾交房日期，可從側(cè)面就交房日期進行取證。”王夢樓表示，購房者可以要求兩方面賠償，一是延遲交房的違約金，可按照購房總金額千分之一或千分之五來計算每日違約金；二是可主張賠償延遲交房對購房者再次購房造成的影響，“業(yè)主可以搜索同等地段小區(qū)購買時的價格，以及此后每年上漲的價格，向法官清楚的呈現(xiàn)房價上漲過程，基于房價上漲所造成的損失，要求開發(fā)商進行賠償。”

王夢樓提醒廣大購房者，在購房時應(yīng)對開發(fā)商資質(zhì)、資金實力、正規(guī)程度進行全方位考慮，在確認并簽訂正規(guī)商品房買賣合同后，再進行貸款或支付首付款項。