4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱《通知》），并出臺配套指引。這標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

什么是公募REITs?

通俗而言，公募REITs主要是指公開發行不動產投資基金，以能夠產生穩定現金流的不動產作為基礎資產的投資計劃、信托基金或上市證券，投資標的包括商業地產、基礎設施等。其中，主要投資于基礎設施的產品，被稱為基礎設施類REITs。

基礎設施REITs聚焦哪些重點行業？

根據《通知》，基礎設施REITs此次聚焦的重點行業為優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。同時，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

基礎設施REITs聚焦哪些重點區域？

此次《通知》明確，優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，同時，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

為什么要推進基礎設施REITs試點？

基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。

此次基礎設施REITs是否包含住宅和商業地產？

不包含。根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》第二條，基礎設施資產支持證券，是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》（證監會公告【2014】49 號）發行的基礎設施資產支持專項計劃。基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。

證監會有關負責人也指出，從基礎設施領域突破REITs是比較好的選擇，中國形成了大量優質的基礎設施項目；通過REITs進一步拉動投資；尤其在當下房地產調控的前提下，REITs不會對房地產構成影響。

基礎設施REITs的推進對房地產市場有何借鑒意義？

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林向澎湃新聞表示，真正的公募REITs產品在業內的呼聲一直較高，此次推進基礎設施領域REITs試點也意味著公募REITs試點的正式起步。可以看到的是，此次聚焦的重點主要是交通設施、市政設施、產業園區這些基礎設施，并沒有往房地產方向去走。

“目前來看，對房地產是沒有構成影響的，當然也有不少業內呼吁將公募REITs的試點范圍擴展至商業地產以及住房租賃，但我認為仍然需謹慎試點，否則仍會助推房價的上漲。并且我個人認為，商業地產的風險是較高的，并不適合這種資金的進入。但反觀交通設施、倉儲物流、新基建等領域，收益相對穩定，因此是不錯的選擇。”盤和林說道。

渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經理李耀光的觀點也認為，“這次基礎設施公募REITs與商業地產公募REITs未來的進度沒有必然關系或節奏，此次是實現了公募的突破”。

中國證監會原主席肖鋼在2019年1月出刊的《清華金融評論》撰文中曾指出，“在房地產行業從嚴調控背景下，房地產企業的融資渠道均受到嚴格管制。因為擔憂REITs作為房地產新的融資工具會給房地產更多融資，進而引起房地產泡沫，這是REITs難產的重要因素。”

但是，在不少業內人士看來，境內基礎設施領域公募REITs的試點對未來在商業地產或租賃地產實現REITs的落地提供借鑒意義。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛表示，是非常有突破的一個事件，這也是大家探討期盼了多年的公募Reits終于可以從基礎設施這個類型的投資開始，那么打通眾多投資人可以參與的真正的證券市場的產品，對未來商業地產的發展有一個先行、踐行的作用，我覺得這是一個非常積極利好的信號。

但是，商業地產探索REITs亦有其矛盾之處。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，商業地產一直有探索REITs，但是矛盾點在于比較好的核心區的商業物業早年建成的開發商又不愿意去做REITs，因為本身早年建成的收益率就比較高，特別是處于中心區的話，出租也沒有問題，那為什么要外部資本呢？對于新建商業來說，因為價格上漲的過快，新的出租回報率又比較低，那么資本又不太愿意介入，所以只能找一些確實想盤活資本的項目，但是我覺得現在商業地產還不是重點。

值得一提的是，對比國外商業地產大宗投資交易，我國仍有巨大空間。

根據世邦魏理仕的統計數據，2018年中國商業地產大宗投資交易金額超過2600億元，比對世界成熟市場的交易量，例如美國，去年全年商業地產大宗交易總額是中國的10倍，基于中國的人口基數、經濟總量、以及在未來10-15年城鎮化將進入新一階段，我們認為，進入存量地產時代，中國商業地產大宗交易市場的發展空間巨大，市場的成熟度、交易的活躍性、資金及投資機構的豐富性，都有望得到進一步提升。