上周（4.13-4.19），青島新房市場(chǎng)成交“量價(jià)齊漲”，回暖跡象明顯。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（4.13-4.19）青島新房住宅成交共2628套，環(huán)比上上周上漲27.57%；成交面積約為31.90萬㎡，面積環(huán)比上升31%。價(jià)格方面，嶗山區(qū)以單價(jià)51704元/㎡繼續(xù)領(lǐng)跑，值得注意的是上周銷售十強(qiáng)樓盤城陽區(qū)、西海岸新區(qū)“你追我趕”激烈非常各占四個(gè)席位，李滄區(qū)成功進(jìn)圈占據(jù)兩個(gè)席位。

青島一周新房賣出2628套

城陽領(lǐng)銜三區(qū)霸屏樓盤銷售十強(qiáng)

上周（4.13-4.19），青島新房住宅成交共2628套，成交面積約為31.90萬㎡，面積環(huán)比上升了31%。

價(jià)格方面，上周（4.13-4.19），青島商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為14649元/㎡，環(huán)比上升了7.1%。分區(qū)域來看，嶗山區(qū)價(jià)格仍最高，為51704元/㎡；主城區(qū)其他區(qū)價(jià)格在19000-40000元/㎡之間；西城區(qū)和北城區(qū)價(jià)格在12000-16000元/㎡之間，郊區(qū)價(jià)格在6800-13000元/㎡之間。

在供銷兩端，上周青島商品住宅供應(yīng)下降，共1172套，約12.86萬㎡，面積環(huán)比下降了48%，本周新增住宅主要集中在西海岸新區(qū)，新增面積為7.5萬㎡。

銷售方面，融創(chuàng)都會(huì)中心項(xiàng)目以總成交套數(shù)138套、總成交面積1.66萬㎡位列青島市銷售面積排行榜榜首；融創(chuàng)維多利亞灣項(xiàng)目位列銷售排行榜第二名，總成交套數(shù)52套、總成交面積0.82萬㎡；青鋼小鎮(zhèn)項(xiàng)目以總成交套數(shù)65套、總成交面積0.81萬㎡位列排行榜第三名，上周銷售十強(qiáng)樓盤城陽區(qū)、西海岸新區(qū)“你追我趕”激烈非常各占四個(gè)席位，李滄區(qū)成功進(jìn)圈占據(jù)兩個(gè)席位。

                                                           住宅銷售面積排行榜

從單價(jià)排行榜來看，本周海信君瀾以70575元/㎡的銷售均價(jià)蟬聯(lián)榜首，位于嶗山區(qū)“最貴城中村”山東頭的銀豐玖璽城項(xiàng)目以62860元/㎡位列第二，深藍(lán)中心以52210元/㎡的價(jià)格位居第三。

                                                               住宅銷售單價(jià)排行榜

開發(fā)商銷售金額方面，融創(chuàng)中國、龍湖集團(tuán)、鑫江置業(yè)三家開發(fā)商成交額最高。

整體來看，上周（4.13-4.19），青島樓市回暖跡象明顯，新房、二手房市場(chǎng)成交“量價(jià)齊漲”，其中城陽區(qū)樓市“當(dāng)紅不讓”繼續(xù)領(lǐng)跑，總成交套數(shù)為733套，總成交面積為88768.31㎡。

二手房成交1357套

環(huán)比上漲29.1%

上周（4.13-4.19），青島二手房市場(chǎng)繼續(xù)回暖。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（4.13-4.19）青島二手房成交1357套，環(huán)比前一周上漲29.1%，成交面積125768.72㎡，基本恢復(fù)到疫情發(fā)生前的正常成交水平。

從各區(qū)成交行情來看，西海岸新區(qū)依舊保持領(lǐng)跑位置，上周成交二手房339套，成交面積32714.36㎡；市北區(qū)位列亞軍，成交255套，成交面積18058.23㎡；城陽區(qū)以成交150套，奪得區(qū)域成交第三名，成交總面積20242.18㎡。

其他區(qū)域，李滄區(qū)上周成交二手房140套，成交面積10997.11㎡；市南區(qū)上周成交二手房106套，成交面積8274.8㎡；即墨區(qū)上周成交二手房92套，成交面積8651.73㎡；萊西市上周成交二手房82套，成交面積8047.72㎡；膠州市上周成交二手房66套，成交面積6136.7㎡；嶗山區(qū)上周成交二手房63套，成交面積6569.84㎡；平度市、高新區(qū)上周二手房成交均低于50套。

另據(jù)粗略計(jì)算，上周青島二手房成交套均面積為92.68㎡，較前一周出現(xiàn)小幅上漲，可見中小戶型仍是當(dāng)下青島二手房市場(chǎng)成交主流。

央行LPR大幅降息

百萬房貸月供減60元

樓市的回暖與政策刺激緊密相關(guān)。

4月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，4月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，是自去年8月LPR改革以來，降息幅度最大的一次，有利于進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次下調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有多種影響。首先，貸款利率繼續(xù)下調(diào)。由于此次下調(diào)力度較大，所以對(duì)于100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款來說，月供相比前一次將下調(diào)約63元。

其次，刺激購房需求釋放，近期各地預(yù)售證的發(fā)放節(jié)奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應(yīng)，購房需求有望積極釋放，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)成交量的上升。

但嚴(yán)躍進(jìn)也表示要注意一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。近期商業(yè)銀行貸款相對(duì)積極，但更偏好投向房地產(chǎn)，同時(shí)也出現(xiàn)了一些小額貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，或者經(jīng)營貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象，所以預(yù)計(jì)后續(xù)嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)成為可能。

本次央行降息或?qū)⑽嘀脴I(yè)者趁機(jī)“上車”，但交錢一時(shí)，安居一世，在選房時(shí)置業(yè)者們也一定要擦亮眼睛，選擇真正合適的房子。本期我們將聚焦商業(yè)地產(chǎn)售后包租等相關(guān)問題進(jìn)行拆解，帶你了解商業(yè)地產(chǎn)售后包租到底是餡餅還是陷阱？

商業(yè)地產(chǎn)售后包租

是餡餅還是陷阱？

近日，青島市民韓女士在后臺(tái)留言稱其購買的世茂悅海三期公寓還未交房就被要求強(qiáng)制托管，對(duì)此韓女士覺得十分不合理。

                                                           圖片由業(yè)主韓女士提供

而在此前，家住西海岸新區(qū)的市民劉先生也反映，2018年，他以每平方米11780元的價(jià)格，購買了一套面積為47.89平方米的世茂悅海一期的公寓。他在購買公寓時(shí)，也簽訂了委托運(yùn)營管理協(xié)議，還交了35000元的軟裝費(fèi)用。如今交房4個(gè)月左右了，說好的委托沒有兌現(xiàn)，軟裝也沒了蹤影，房子的鑰匙到現(xiàn)在也沒交到他手里。據(jù)劉先生說，有著同樣遭遇的還有其他50余位業(yè)主。

商業(yè)地產(chǎn)與托管包租“捆綁”是否合理？遇到維權(quán)問題到底怎么辦？

經(jīng)過筆者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下青島售后包租項(xiàng)目并不在少數(shù)，那些打著“零風(fēng)險(xiǎn)投資”、“銀行擔(dān)保年收益8%”、“年均租金8%”諸如此類的宣傳字眼，讓很多投資者頗為心動(dòng)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目返本銷售、售后包租是違法行為。“返本銷售及售后包租對(duì)消費(fèi)者許以潛在的利益，以吸引購房者。這實(shí)為一些實(shí)力欠佳的開發(fā)商通過‘借雞生蛋’的方法炒作房地產(chǎn)，容易造成半拉子工程、非法集資等惡性事件。因此，法律明確予以禁止。”山東有容律師事務(wù)所律師李冰說。

李冰提醒廣大投資人，對(duì)“售后包租”等投資方式要有清醒的認(rèn)識(shí)，了解其中暗含的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有蓄意詐騙、攜款逃匿等跡象，特別是一些實(shí)力一般的小型開發(fā)商，要及時(shí)向房地產(chǎn)主管部門和公安機(jī)關(guān)報(bào)案反映。

如果開發(fā)商或者第三方不能按合同要求兌現(xiàn)回購或支付回報(bào)承諾時(shí)，應(yīng)該保留有關(guān)合同等證據(jù)，并及時(shí)采取措施，通過協(xié)商、仲裁或訴訟等方式解決。

此外，李冰也給置業(yè)者提出建議，要強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)理性投資，不要輕信高收益的片面宣傳而盲目跟風(fēng)，要甄別相關(guān)的宣傳信息，對(duì)市場(chǎng)變化、所投資項(xiàng)目的收益能力及投資面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)等要有客觀、理性的判斷。