近日公布的《上海市軌道交通運(yùn)營安全管理辦法》立法后評估報(bào)告透露了一系列重要數(shù)字：截至2019年6月30日，本市軌道交通總里程已達(dá)705公里，共17條線路，軌道交通站415座，日均運(yùn)輸已突破千萬人次，工作日日均突破1200萬人次。軌道交通承載了上海約65%的公共交通出行客流量，早已成為城市運(yùn)行的“大動(dòng)脈”。

推進(jìn)站城一體化，為TOD開發(fā)“松綁”

重量級數(shù)字背后，必然有重量級的價(jià)值。軌道交通的發(fā)展通常會(huì)預(yù)示一座城市的發(fā)展方向，它可以為區(qū)域?qū)牒Ａ康娜丝诤蜕虣C(jī)。然而，這條“后天植入”的城市“大動(dòng)脈”，要想真正做到與城市“血脈相連”，還要讓每一個(gè)站點(diǎn)“活起來”。

今年的上海兩會(huì)期間，上海市政協(xié)委員、萬科集團(tuán)合伙人、萬科上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海提交了一份《關(guān)于推進(jìn)站城一體化開發(fā)為導(dǎo)向及創(chuàng)新相關(guān)政策制度的建議》。該《建議》指出，上海的軌道交通場站（包括車輛基地、車站）上蓋物業(yè)開發(fā)覆蓋率僅11.2%，遠(yuǎn)低于香港的50.5%。上海TOD（公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式）建設(shè)在提升開發(fā)建設(shè)效率、實(shí)現(xiàn)更大的商業(yè)價(jià)值上，還有很大提升空間。造成這一現(xiàn)狀的原因之一是限制條件多而規(guī)范不足影響開發(fā)效率，另外缺乏站城一體化系統(tǒng)性規(guī)劃，土地利用效率低。

這些束縛，讓TOD不能展示真正實(shí)力。

放眼全球，TOD綜合開發(fā)已成為推動(dòng)城市發(fā)展的主要力量。TOD不同于以往“攤大餅”式的粗放型開發(fā)模式，以集約型開發(fā)思路，在立體空間內(nèi)，尋求土地的高效和多元化利用。經(jīng)典項(xiàng)目如東京二子玉川、大阪梅田 Grand Front、香港西九龍、倫敦國王十字、紐約哈德遜廣場，無不通過改變城市面貌、重塑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)生活方式，為城市和地區(qū)注入活力，帶來就業(yè)和稅收。

以日本大阪的Grand Front Osaka為例，這是一處毗鄰大阪站的站前綜合體，它將商場、寫字樓、酒店及住宅與交通樞紐進(jìn)行了無縫連接。更為有趣的是，這一綜合體將原本有限的空間由“2D模式”改為“3D模式”，將一塊逼仄的城市空間“上下延展”，成就了更好的模樣。

張海建言，借鑒中國香港、日本等相關(guān)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，將站點(diǎn)周邊范圍規(guī)劃為“軌道物業(yè)綜合發(fā)展區(qū)”，同時(shí)鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資本參與軌道站點(diǎn)周邊的城市更新項(xiàng)目建設(shè)。

五年造一城，虹橋商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)樣本

雖然上海對軌道上蓋物業(yè)的開發(fā)率并不高，但近幾年內(nèi)，已有優(yōu)質(zhì)樣本萌生并逐步“落地生根”。

眾所周知，虹橋是上海重量級的交通樞紐，它急需尋找到更多的TOD與之產(chǎn)生共振，將樞紐中心的巨幅能量迅速傳導(dǎo)出去。以虹橋火車站為起點(diǎn)向西而行，僅三站即來到了徐盈路站。徐盈路站旁原本是一處地鐵停車場。據(jù)了解，一條地鐵線路平均長30公里左右，為滿足運(yùn)營收發(fā)車需求，必須每條線路須配備有2個(gè)停車場。五年前，萬科與申通攜手，共同開發(fā)徐盈路地鐵上蓋地塊，將其命名為萬科·天空之城。

這是一處幾乎為TOD項(xiàng)目量身打造的土地。徐盈路是區(qū)域換乘樞紐，項(xiàng)目除了直通軌道交通 17 號線徐盈路站外，周邊另有公交車站、出租車等轉(zhuǎn)乘動(dòng)線交錯(cuò)共存。加之車輛段上蓋的先天條件，項(xiàng)目本身就充滿復(fù)雜的高差，通過創(chuàng)造豐富交錯(cuò)的動(dòng)線以及立體堆疊建筑用途，體現(xiàn)出動(dòng)線共存、用途共享的發(fā)展原則，讓有限的土地發(fā)揮最大的價(jià)值。

TOD高效連結(jié)和無縫換乘的重要優(yōu)勢為這座城中之城插上了擁抱夢想的翅膀。按照規(guī)劃設(shè)計(jì)，徐盈站的地鐵站直接接入商場，人流將首先聚集在與商業(yè)挑空中庭成為一體的站前廣場。以站前廣場為起點(diǎn)，人潮將被引入商業(yè)空間及辦公塔樓，同時(shí)通過綠軸銜接周邊地塊。包含商辦的住宅組團(tuán)承接商業(yè)，其人流可經(jīng)由商場二層、室外二層天橋和屋面平臺(tái)組成的步行系統(tǒng)進(jìn)入。

萬科·天空之城也濃縮了眾多的創(chuàng)新之舉。空間內(nèi)謀求融合、開放和便捷。住宅、商業(yè)、辦公等因公共交通融合在一起，公共配套全部對外開放，配合多種動(dòng)線合理分布，引入著名的紐約高線公園設(shè)計(jì)理念，打造橫跨社區(qū)的綠植長廊，引入15分鐘步行圈的概念，社區(qū)內(nèi)最遠(yuǎn)的步行距離不超過800米。5年來，地鐵通車、各項(xiàng)業(yè)態(tài)逐步落地，當(dāng)初那個(gè)有關(guān)TOD的夢想在萬科·天空之城一步步實(shí)現(xiàn)。

公眾對萬科·天空之城的肯定通過其住宅的銷售可見一斑。2019年末，該項(xiàng)目的成交面積和成交套數(shù)獲得上海樓市年度雙冠王，三年成交超過2000套。

以綜合運(yùn)營實(shí)力，開辟“造城2.0”時(shí)代

成就一座TOD大城，需要大師的能量。萬科·天空之城之所以可以大放異彩，是源于萬科“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的底氣——能夠?yàn)閰^(qū)域植入多元業(yè)態(tài)，并使其相互融合以推動(dòng)整個(gè)區(qū)域迎來根本性轉(zhuǎn)變，需要肩負(fù)造城重任的企業(yè)擁有著巨大的能量支持。

單靠能量，還不足以謀巨變。近年來，萬科圍繞美好生活積極開展多元業(yè)務(wù)，除住宅外，商業(yè)、辦公、長租公寓、養(yǎng)老、教育等業(yè)務(wù)板塊，在多年的實(shí)踐與探索中枝繁葉茂。

如果說萬科·天空之城是萬科“造城運(yùn)動(dòng)”的2.0版本，那么這個(gè)1.0版本就是七寶。經(jīng)過30年的發(fā)展，七寶從一個(gè)遠(yuǎn)郊農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，成為如今的集住宅、辦公、長租公寓、教育、醫(yī)養(yǎng)、商業(yè)于一體的小型城市。不得不說是以萬科為代表的開發(fā)企業(yè)以大城運(yùn)營戰(zhàn)略，不僅改變這里的面貌，又在自身不斷發(fā)展的過程中和政府一起填平了公共資源的洼地。

經(jīng)過多年的熟練操盤，此時(shí)的萬科，對各種業(yè)態(tài)的運(yùn)營早已駕輕就熟，已向多元業(yè)務(wù)融合發(fā)展的道路邁進(jìn)。更難能可貴的是，萬科在過去幾年中積極探索和參與 TOD 項(xiàng)目，充分發(fā)揮在復(fù)雜工程管理與多業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營，以及混合所有制與多樣化政企合作方面的經(jīng)驗(yàn)與能力優(yōu)勢。

萬科視TOD為新時(shí)期城市發(fā)展的重要機(jī)遇，有能力整合資源、充分發(fā)揮優(yōu)勢，積極參與到以軌道交通為主導(dǎo)的大型社區(qū)和綜合性開發(fā)項(xiàng)目中，與政府、軌交公司和各相關(guān)方共建、共創(chuàng)，通過TOD開發(fā)真正實(shí)現(xiàn)站、城、人的有機(jī)融合，讓城市運(yùn)行更有效率、人居環(huán)境更加美好、城市生活煥發(fā)勃勃生機(jī)。