3月24日，恒隆地產有限公司（恒隆地產，00101.HK）發布了2019年年報。數據顯示，截至2019年12月31日，恒隆地產收入88.52億港元，同比減少6%；凈利潤61.72億港元，同比減少23.59%。

內地物業租賃收入同比增長7%，“足夠抵銷香港市場疲弱的影響有余”

從收入結構來看，恒隆地產2019年物業租賃收入85.56億港元，同比增加4.58%。其中內地物業租賃收入45.44億港元，同比增長7%，在物業租賃收入中占比53.1%；香港物業租賃收入40.12億港元，同比增長2%。

另一方面，恒隆地產2019年在物業銷售方面收入大幅減少，錄得2.96億港元，同比減少75.88%。

恒隆集團、恒隆地產董事長陳啟宗在致股東信中指出，收入減少主要由于恒隆地產幾乎沒有售出任何香港住宅單位。不過，他同時表示，“受惠于2019年上半年的租金增長，我們還能在年內實現2%的按年升幅。幸好我們的內地業務增長強勁，足夠抵銷香港市場疲弱的影響有余?！?/p>

年報顯示，以人民幣計算，內地租賃業務收入同比增長12%，其中上海增長8%，上海以外增長19%。2019年，恒隆地產位于內地的9個物業中，三分之二的物業商鋪租出率超過90%，其中上海恒隆廣場商鋪出租率達99%。

內地五座物業收入錄得雙位數增長

具體來看，恒隆地產位于內地的9個物業中，上海恒隆廣場的租金收入最高，為16.96億元人民幣，同比增長9%，而上海港匯恒隆廣場雖然現正進行翻新改造，主體只局部開放，但仍取得6%的收入升幅。

此外，除了2019年8月新開幕的昆明恒隆廣場，上海以外的六座購物商場中，有五座物業的收入錄得雙位數增長，其中大連恒隆廣場收入增幅最高，為28%；沈陽皇城恒隆廣場20％，沈陽市府恒隆廣場19%；濟南和無錫的恒隆廣場收入增幅分別為10%和15%。

報告指出，恒隆地產內地物業組合在零售額及收入方面均錄得持續增長，主要受惠于奢侈品消費強勁，以及于報告年度內新項目投入營運所帶來的收入。

陳啟宗在致股東信中透露，單單上海恒隆廣場的零售額，已占所有香港零售租戶總銷售額的90%以上。而盡管上海港匯恒隆廣場仍在翻新改造，但相當可能會如上海恒隆廣場般創出佳績。

“當上海港匯恒隆廣場完成資產優化計劃后全面投入營運，加上所有頂級時裝品牌進駐后，上海的租戶銷售總額很可能很快便會趕上香港的總額。更令人振奮的是，把所有上海以外的內地購物商場加起來，其銷售額已經超過了香港市場的80%?！标悊⒆诜Q。

恒隆地產指出，隨著公司加快引入更多奢侈品牌，內地物業組合將繼續受惠于奢侈品消費的回流趨勢。奢侈品牌新店的進駐將持續至2020年及往后的時間，開店地點包括上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場及大連恒隆廣場等現有物業，以及昆明恒隆廣場及武漢恒隆廣場等新物業。

“當然，我們持續成功的關鍵是零售額。只有當租戶做更多生意，我們才能向他們收取更高租金。”陳啟宗說。

“香港業務的重要性會隨時間變得越來越低”

相比之下，恒隆地產在香港市場的業績則顯得差強人意。

年報顯示，恒隆地產商鋪租賃收入23.74億港元，同比增長2%；辦公樓等租金收入13.15億港元，同比增長2%；住宅及服務式寓所租賃收入3.23億港元，同比減少1%。

而在香港物業銷售方面，年報顯示，香港的住宅物業市場于第三季開始放緩，不過豪宅市場仍表現出一定的抵御力。恒隆地產指出，隨著兩項重建項目將分別預期于及年完成，公司對未來數年的整體表現仍然樂觀。

根據年報，恒隆地產將在內地投入運營的下一個項目將是武漢恒隆廣場，包括商場、甲級辦公樓及可出售的服務式寓所。其中商場和辦公樓預期可于2020年完成，并且招租活動已經開展。

接下來，恒隆地產將在內地投入的項目還包括無錫恒隆廣場第二期、昆明恒隆廣場、杭州恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場。

陳啟宗在致股東信中明確表示，其未來的發展主要在內地：“在過去十年，我們大大減少了對香港的依賴。內地業務的內部增長速度更快，而且我們有很多新物業快將落成并開始帶來收入。香港業務的重要性只會隨時間變得越來越低?！?/p>

短期展望而言，陳啟宗舉例稱，未來兩年，內地和香港兩個巿場之間可能截然不同。

“香港動蕩很可能會持續影響本地零售及相關業務，而我們的內地業務應會繼續蓬勃發展。我們固然不希望看到本地市場蒙受損失，然而我們的投資組合將發揮互補作用，所以對整體盈利能力的影響將會很輕微?！标悊⒆谠谥鹿蓶|信中寫道，“可以肯定的是，在兩地都有業務，即分散投資組合，我們起碼不會陷于最壞情況：即是把所有雞蛋放在一個籃子里，要是籃底一穿，所有雞蛋都會無一幸存。”

“公共衛生威脅一旦結束，巿況便會反彈”

陳啟宗在致股東信中還提到了公司今年1月以來因新冠病毒肺炎疫情所受到的影響。

在業績上，陳啟宗稱，去年底制訂2020年財務預算時，恒隆地產預計內地這一年表現會相當好。

“一月份的業績確實非常強勁，直至該月的最后一周才開始受到影響。由于沒有人知道疫情何時退去，又如何結束，因此于現階段無法預測全年的業績?！标悊⒆诜Q，公司預期的近20%的租金增長可能會減半，甚至更多。

如果疫情于4月前退去，陳啟宗認為，2020年香港租金有望跌幅不會如預期般大，“盡管不能排除這個可能?！标悊⒆诜Q，一如早前做法，公司會視乎每位租戶的需要與他們磋商租金。而根據過往經驗，公共衛生威脅一旦結束，巿況便會反彈，負面影響也不會延伸到下一年度。

另一方面，因疫情的影響，各地的建筑工程都會減慢，陳啟宗指出，尤其是在武漢。

“在緊隨業績公布（1月21日）后的傳媒發布會及分析員會議上，本人提到，我們要密切注意建筑工人是否在農歷新年后返回武漢復工。其后，北京把全國的春節假期延長至2月16日。然而，各地的建筑工程至今仍待政府批準才可復工。在無錫和天津等城市，所有購物商場（以及其他人多聚集的場所）都被勒令關閉?！标悊⒆谕嘎叮暗浇裉?，無錫恒隆廣場終可重新開放，我們目前亦正在申請天津恒隆廣場重新開放營業。”

對于內地的物業情況，陳啟宗希望，原定第三季開業的武漢恒隆廣場仍可在年底前開幕，而上海港匯恒隆廣場的資產優化計劃進度，以及其他如住宅發展等在建項目可能會稍為延遲。

“同時，我們需要留意疫情結束后奢侈品商戶的意愿，希望在磋商新租約時，不會受到太大影響?！标悊⒆诒硎?。