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房市會再次放倒美國？

2020-03-20 19:18

來源：澎湃新聞·澎湃號·湃客

原創華商韜略華商韜略

生命都被置于莫測的風險，世界已沒有確切的規律可循。

作者丨章妮諾

華商韜略原創文章，轉載請聯系客服微信：hstlkf

華商韜略·華商名人堂 ID：hstl8888

圖片：網絡、圖蟲創意

《華商韜略》洛杉磯報道——

電影《大空頭》曾有這樣幾個令人印象深刻的情節：沒有固定收入的脫衣舞娘以5%的超低首付坐擁五座豪宅外加一套公寓，更有甚者以狗的名義申貸購房成功。

這樣的情節雖略顯荒誕，但生動反映了十余年前的那場浩劫。而今，美國股市持續熔斷之下的美國房地產，還好嗎？

次貸危機，讓許多美國普通家庭的生活徹底發生了改變，至今也沒完全恢復。

不計其數的次級貸款者，也就是信用較低、還款能力欠佳的貸款者，在起初的超低甚至無息誘惑利率（Teaser Rate）結束后，一度高達20%的利率讓他們取空積蓄和養老金也無力償還貸款，最終只能接受房產被拍賣、被迫搬離家園的結局。

這些個人和家庭成為時代跌宕的代價，但美國房地產市場卻早已走出次貸的陰影，并在疫情之前不斷創下各類指標新高。

截至2016年，美國單戶房屋售價的中位數為236,000美元，已超過2006年的歷史高位2%。2017年至今，美國房地產市場也都持續向好。

2017年底，全美住宅建筑商協會（NAHB）房產市場指數（HMI）上升至74，為1999年8月以來的高點，相比于2009年1月的史低值8，這一數字顯示出建筑商對房地產市場的前景和信心也已恢復至歷史高點。

▲美國地區房屋售價均值，數據來源：美國普查局

2019年，美國房地產開發企業的盈利和股價表現也都非常樂觀。標準普爾美國房屋建筑商指數當年上漲了41%，是2012年以來的最好成績。其漲幅超過美股大盤和絕大多數行業股票，甚至好過很多獨角獸科技企業的表現。

從地區來看，受次貸危機影響最大的為美國經濟較為發達的東西海岸。金融海嘯后，這兩個地區房價飆升也最為迅速。據美國普查局數據顯示，以紐約、波士頓等高房價城市為代表的美國東北部2019年平均房價約為619400美元，相比2009年的地區房產均價，其漲幅已高達50.6%。

美國房市的好轉，首先得益于美聯儲連續大幅下調基準利率和再貼現利率的強行救市，改變了下跌趨勢的延續，讓市場信心和情緒得以修復。

2008年10月3日，時任美國總統小布什簽署了《經濟穩定緊急法案》，并創立了問題資產救助計劃（TARP）。法案涉及了7000多億美元的金融救援方案，其中包括接管房貸證券化公司房利美和房地美；用2500億美元購買受困銀行股票，以增加這類銀行機構用于放貸的資本金等。因此，美國房貸市場得以持續。

房貸市場陸續穩中向好的同時，房貸利率也在政策措施及市場調劑下快速回落。截至3月19日，美國個人金融服務公司NerdWallet 給出的最新抵押貸款利率：30年期固定利率平均為3.475%, 20年期為3.250%,15年為2.871%，皆處于歷史低位。

這一系列的政策和措施使得美國的樓市和經濟都像打了“強心針”，快速回血。美國房價也從低谷漸次回升，并從2012年2月開始顯著上漲。

▲美國單戶房屋售價中位數

除了美國政府前期救市的種種措施以及經濟增長，后續的一系列因素也復合促進了美國樓市的持續增長。

首先，特朗普執政后的嚴厲移民政策和“雇傭美國人”口號，讓建筑業用工雪上加霜。據路透社報道，建材成本持續攀高和土地、勞工的短缺，已讓建筑商無法填補房屋庫存的缺口，從而從成本上倒逼房價進一步上揚。

一方面，新建住房速度跟不上需求；另一方面，受大市看好影響的二手房售賣意愿，也自2011年以來持續下跌，進一步減少了供應，抬高了市價。

據美國全國地產商經紀協會數據顯示，至2017年12月底，待售二手房只有148萬套，同比下降10.3%。美國在線房地產數據庫網站Zillow認為，受緩慢的房產建設、房主售房意愿下降和強勁需求等綜合因素推動，待售房源數量將延續下滑態勢，庫存緊張狀況將不會緩解。

但這些都是次要因素，讓美國房價復蘇的真正關鍵，還是強勁的購買力。

國內流行的一種輿論是，外國人更愛租房而不愛買房。

很多人的印象認為：美國人，特別是美國年輕人及時享樂，活在當下。他們不善于或者說不屑于儲蓄和理財，相比于購房這種長期性負擔和風險，他們更傾向于在出租屋里做一個快樂的“月光族”。

事實并非如此。

在這個多元化的社會中，不排除有一部分人確實按照這樣的理念來生活。但購房對大多數美國人來說，同樣是剛需。

這和國內沒什么兩樣。

和生存在一線城市的中國年輕人一樣，打拼在美國一線紐約、舊金山、洛杉磯等大城市的年輕人，也不得不在資本原始積累初期選擇租房。

而且，美國大城市的房屋租金也同樣令年輕人壓力山大。美國最大私營房屋租賃平臺Zumper報告顯示，在2020年1月美國一居室公寓月租金中位數排行中，加州舊金山位居榜首，月租高達3500美元，高出榜單末位的俄亥俄州阿克倫約5.6倍。

據美國普查局2013-2017薪資普查數據估算統計，舊金山地區家庭收入中位數為96,265美元，而同期阿克倫的家庭收入中位數為56,106美元，收入差距遠低于兩地區房租的巨大差距。與此同時，舊金山地區平均消費稅率為8.5%，平均油價3.6美元/加侖，阿克倫地區消費稅6.75%，平均油價1.7美元/加侖。

可見不僅是房租，大城市的各種消費都要遠高于其他地區。

逃離北上廣不僅僅是“中國特色”的口號，在美國每年也有大量的人群離開加州和其他大都市，去更低房價和生活成本的地方開始新生活。但更多的人選擇堅持留下，除了可以享受更好的就業機會、人脈資源、城市基礎設施外，也有更多人希望在這里奮斗之后得以安居樂業。

而且，對于年均收入14萬美元的硅谷碼農來說，這也并不是遙不可及的夢。

相比于國內北上廣深等城市動輒五六萬一平的均價，美國房價即便恢復至次貸之前，依然可謂是“物美價廉”了。以深受華人青睞的洛杉磯地區爾灣為例，據美國著名房產經紀公司Redfin實時數據顯示，該地區2020最新實時平均房價合人民幣約為每平米35767元。

除了年輕人同樣有買房夢，美國人也和國內一樣有升級居住的剛需，而美國股市在次貸危機之后的10年大牛市，也為美國居民收入增長提供了保障進而釋放出購買力，一起支撐了美國房市的復蘇之外，作為全球房地產投資的熱門，持續涌入的海外投資，也對美國房市向好起到了積極作用。

美國一直持開放的態度，歡迎全球買家前來購房置業。次貸危機之后，大量資金涌入美國抄底。美國全國房地產經紀商協會公布的美國住宅市場國際買家報告顯示，其1.6萬億美元的現房銷售額中，外國買家占比為8%。以中國為例，數據顯示，僅2015-2018年期間年均投資達到近300億美元。

至2019年，美國房市在回到歷史高點的同時，也進入到了焦灼的狀態。核心表現是，購房意愿下降明顯，而且不確定因素也在增加。

首先，房價自2011年以來已上漲近50%，這讓很多購房者開始恐高，美國二手房價格更是連續77個月同比上漲。但與此同時，個人收入僅增長15%。

美國房價雖然遠低于國內，但購房時需支付1%至2.6%的房產交易稅，每年1%至3%不等的房產稅也是一筆不小的開支。除了這些固定費用，不同房產還面臨每月100至700美元不等的物業管理費（HOA）；在紐約州購置100萬以上的房產時還需支付1%的豪宅稅；而在加州如果購置房產在新開發地區，還需繳納20到40年的開發稅（Mello Roos Tax）用以支持社區開發。

這些再加上房屋的保險、護理與維修等費用，可謂是買房容易養房難。

次貸危機過后，美國政府有計劃的逐步退出救助計劃，以避免對經濟的過度干預。房屋貸款利率雖比次貸后得以大幅降低，但也逐步上升到相當的水平。這也一定程度上減緩了購房欲望。如，2018年就經歷過一輪高利率的壓力。是年10月，美國30年固定房貸利率為4.85%，遠高于2017年同期的3.88%，也創下了特朗普當選后的最高紀錄。

數據顯示，這非常明顯地引發了購房者擔心利率進一步走高的情緒，并直接影響到房屋銷售。2018年7月，美國新房銷售年化戶數當即銳減，其中，東北部地區新屋銷售減幅高達52.3%，創2015年9月以來新低。二手房市場銷售總數也創近兩年半最低，并連續第4個月下降，陷入2013年以來的最長連跌期。

小戶型的空缺減少了美國青年一代的購房選擇，也讓一部分人的購房計劃滯后。在美國，大部分公寓都以集中管理出租方式運營。市面上在售的主要房型為獨棟別墅、多家庭獨立住宅和聯排公寓等。戶型稍小的共管公寓（Condo）平均面積也在120平米左右，考慮到高昂的物業管理費、較差的私密性以及土地使用權與其他業主共有的性質，許多人在購買這種房型時也會有所顧慮。

這些因素的綜合，讓租房從長遠來看可能并不劃算，但卻成了美國大城市里許多人沒有選擇的選擇。

本國購買力因為房價恢復至高點，以及利率等因素被抑制的同時，海外買家也在持續減少，進一步增大了美國房地產在高點上持續增長的壓力。

根據Zillow數據顯示，2017年4月至2018年3月的一年間，美國面向國際買家的房屋銷量同比下降21%，而且，這一數值還在繼續擴大中。

國際買家退場的主要原因是，覺得目前的房價已有走低的趨勢，因而選擇持幣觀望，等待價格下跌到合適價位了，再來置業。其中的主力中國買家，還受到國內嚴控資金外流以及中美貿易爭端的影響，斷崖式的減少了購買力。

而且，美國房價并不是沒有再次大幅下降的風險。

▲倪萍2018年售房公開信息

央視主持人倪萍為兒子上學，于2014年3月在洛杉磯富人區圣馬力諾以439萬美元購置“學區房”。2018年5月1日，她以588萬美元掛牌出售，一個月之后，降價70萬美元，但依然無人問津。2018年8月17日，這棟豪宅被撤銷掛牌，也就是說倪萍不賣了。

而根據Redfin的最新市場估價，該房產目前市值約為376萬美元。對倪萍來說，除了要承擔房價下跌的損失，她還需每年固定支出至少7.7萬美元的不動產稅和保險等費用。

如果該房屋價格持續低迷，她就相當于是被套牢了。

3月13日宣布進入國家緊急狀態后，美國經濟正在受到重創。

受疫情和沙特“石油價格戰”的夾擊，美股于3月18日發生兩周內的第四次熔斷，也是歷史上自1987年以來最大的“股災”。

今年以來，道指已累計下跌超30%，且至今未有企穩跡象。

更令人憂慮的是，3月16日的大跌之前，美聯儲剛剛發動自3月3日來的第二次緊急降息，將基準利率降至0-0.25%的歷史低位，并推出7000億美元的量化寬松計劃。可見官方對疫情的“肯定與重視”，并沒有發揮應有的效果。

股市的暴跌和救市政策仿佛08年金融海嘯的昨日重現，更有甚者認為這是自上世紀30年代以來的第二次經濟大蕭條。

疫情的影響遠遠不止體現在股市，而是滲透到了生活的方方面面，也將傳遞到經濟的方方面面。特朗普宣布了國家禁令后，普通民眾的恐慌情緒得到了官方認證，各大超市出現了哄搶囤積生活用品和食品的情況，中小學紛紛停課，公司開始陸續宣布遠程辦公，舊金山等城市也下令封城。

這些最終也會反應到房市上。雖然疫情目前還沒有立竿見影的在房價上體現，但它對房地產行業的影響正在逐步發生，并且擴大。

首先是看似利好的利好。主要包括：美聯儲降息讓房地產貸款利率進一步走低；美股暴跌，不少股民離場，或讓房產成為不少投資者避險的優選。

3月12日，房地美公布的30年期每周固定利率抵押貸款利率平均為3.36%，較去年同期的4.31%下降近1%。美國普查局數據顯示，2019年以各種形式購房貸款量約占房屋總銷量的94%。抵押貸款利率的下降將對房市帶來復合影響——

對于已貸款購房的房主來說，這是一個減輕房貸負擔的契機。據報道，已有大量房主開始向各個貸款機構申請貸款重組，以鎖定這一現有最低利率水平。

對于有購房意愿的投資者來說，房貸利率的下調則可以提振購買信心。房屋貸款公司Nations Lending CEO索普科（Jeremy Sopko）在接受雅虎采訪時認為，抵押貸款利率還會進一步降低。美聯儲已承諾購買2000億美元的抵押貸款支持證券以向市場注入更多流動性，并為銀行提供更多現金借出資金。長遠看，這有助于降低利率。

美國房地產咨詢網站Realtor首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）日前就表示，預計將會創下新低的抵押房貸利率，將會刺激房市購買力，使市場需求保持強勁。

低利率將對沖疫情影響，讓美國房市繼續保持升勢，這也是很多業內人士一致的看法。事實似乎也在支撐他們的樂觀。美國NAR房產經紀協會的即時調查顯示，只有16%的被調查者認為疫情會抑制購房者的興趣。美國抵押銀行貸款協會（MBA）的數據也顯示，3月初美聯儲降息50個基點后的一周內，抵押貸款申請數量環比上周激增了79%，購房貸款申請也提高了6%。

當然，這一切或許只是開始。隨著疫情的加劇，利好的背后，風險也在聚集。

股市的持續大跌，令眾多美國居民財富大幅縮水，必然減低購買欲望和購買力。而一旦救市計劃不靈，金融市場持續動蕩，整個經濟都會被疫情深度影響，本身就已陷入焦灼的房地產市場自然也不會幸免。

根據高盛的估計，2020年美國將有超過1.3萬億美元非金融股債務到期，約占未償還債務總額的20%。若疫情進一步擴大，停工停產停課潮繼續蔓延，資本市場繼續財富大蒸發，房地產被殃及魚池，也是大概率。

包括利率的降低和流動性的人為擴張，短期利好的背后，其實也藏著長期的隱憂。2008年的次貸危機，很大程度上正是流動性泛濫和房貸失控導致。

綜合各方信息，尤其從特朗普政府對市場的重視和干預程度看，美國房市像2008年那樣暴雷最后掀起驚濤駭浪的可能性依然相對較小。畢竟，過去的10余年，是復蘇的10余年，也是市場出清并更從體質上健康的10年。

但今天世界的變化之快也超出想象。

回到電影中，《大空頭》里引用了馬克吐溫的一句話：

“讓你遇到麻煩的不是未知，而是你確信的事并非如你所想。"

美股短時間內的四次熔斷，不僅讓我們見證了歷史，也確信了歷史和現實都是可以輕易被顛覆的。透過過去或者對照經驗看未來，已不適合于此刻。樓市亦然。

生命都被置于變幻莫測的風險，這世界其實已沒有確切的規律可循。大浪之下，首要的任務還是保護好人身安全和現有財產，在此基礎上再考慮創造新的財富。

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