2019年，在房地產金融環境不放松的情況下，全國房地產市場銷售額仍刷新紀錄。

1月17日，國家統計局發布2019年1~12月全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，去年全年，全國房地產商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%

去年全國近16萬億銷售額刷新紀錄

按照國家統計局發布的數據，近16萬億的年度銷售業績再創歷史新高。回顧過去幾年，2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元；2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元。

不過，值得注意的是，16萬億銷售額中，住宅與商辦市場分化明顯，商業地產持續量縮。就銷售面積而言，2019年住宅銷售面積增長1.5%，而辦公樓銷售面積下降14.7%。

國家統計局數據顯示，2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業營業用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業營業用房銷售額下降16.5%。

“在一些城市和地區，商業地產前期規劃超前，市場整體供大于求，商業地產同質化現象嚴重是主要原因。”58安居客房產研究院分院院長張波指出。

國家統計局數據顯示，2019年1—12月份，全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。其中，住宅投資97071億元，增長13.9%，增速比1—11月份回落0.5個百分點，比上年加快0.5個百分點。

9.9%的房地產投資增速是自2019年5月份以來出現的第8個月連續下滑，但在業內人士眼中，在所有宏觀經濟指標中，房地產投資同比增幅仍處高位，接近兩位數。

從分區域表現來看，西部區域增速靠前。

按照國家統計局發布的信息，2019年，東部地區房地產開發投資69313億元，比上年增長7.7%，增速比1—11月份回落0.6個百分點；中部地區投資27588億元，增長9.6%，增速回落0.1個百分點；西部地區投資30186億元，增長16.1%，增速加快0.8個百分點；東北地區投資5107億元，增長8.2%，增速回落0.7個百分點。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，不管是商品住宅的開發投資還是銷售額都有超過10%的增長，西部區域增速靠前遠高于其他區域，西部地區一方面整體政策環境相對寬松，另一方面作為尾部城市在棚改減弱、市場轉冷下雖然收縮，但是整體范圍較大、尾部較長。

按照國家統計局數據，2019年，房地產開發企業到位資金178609億元，比上年增長7.6%，增速比1—11月份加快0.6個百分點，比上年加快1.2個百分點。其中，國內貸款25229億元，增長5.1%；利用外資176億元，增長62.7%；自籌資金58158億元，增長4.2%；定金及預收款61359億元，增長10.7%；個人按揭貸款27281億元，增長15.1%。

許小樂表示，政策從“去杠桿”到差別化“穩杠桿”，呈現“企業端緊，居民端改善”。企業的融資環境持續收緊，國內貸款和自籌的增速比較弱。為了加快資金回流，開發企業加快預售、以價換量，并加快到海外融資，今年利用外資增長速度超過60%。

而在居民端，在差別化信貸政策下，個人按揭貸款的增速超過了15%，超過銷售額的增長速度，2018年個人按揭貸款為下降0.8%。

在國內融資環境持續收緊的情況下，房企加快海外融資。據中原地產研究中心統計數據，今年1月上半月，超過20家房地產企業發布了超過90億元的融資計劃，創造最近數年單月美元融資記錄。

“主要是用于借新還舊，發行美元債是暫緩資金壓力的一種途徑。”某房企資金中心人士表示。

中原地產首席分析師張大偉指出，從整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量額度發行美元債。預計，2020年房企美元融資將繼續高位運行。

對于2020年房地產市場的預判，張波指出，預計“分化”將成為2020年市場的重要表現，一是銷售市場分化，2020年二手房市場整體波動性將繼續減小，春節前量價難有大起色，“小陽春”依然有望出現在各類城市，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存在；二是土地市場分化，棚改在2019年提前完成直接表現為三四線以下城市2020年需求側將出現一定比例下滑，而房企回歸一二線的步伐正在逐步加快。三是房企增長分化，2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。