“商改租”將成為深圳租賃住房籌集的一種新模式。近日，深圳市發文允許既有的閑置商業辦公用房可改建租賃住房，數據顯示2019年深圳辦公樓空置率達22.04%。

1月9日，《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（征求意見稿）（以下簡稱《通知》）開始公開征求社會意見。《通知》針對部分商業辦公用房出現閑置，深圳迫切需要多渠道解決租賃住房的困境，提出將允許既有商業辦公用房改建成租賃住房，切實增加深圳的住房租賃市場有效供給，實現市民住有所居目標。

深圳寫字樓空置率22.04%

“2016年國家啟動‘租購并舉’戰略后，就多次提出低效的商業辦公可改為租賃住房，剛過去的2019年12月，住建部等六部委也發文要求，要制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅改造為租賃住房的政策。對于深圳而言，土地寸土寸金，但一邊是商業和寫字樓空置率居高不下，一邊卻是租賃需求嗷嗷待哺，空間資源錯配，需要糾偏。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

據戴德梁行數據，2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個百分點至22.04%，寶安中心片區和前海合作區的空置率分別高達40%和70%。

李宇嘉指出，高空置率下，源源不斷的供應還在路上，目前，前海未來5年還有近400萬平方米寫字樓入市，占全市供應量的43%，前海三大“地主”招商、中集和深國際，還有800萬平米潛在供應要入市。

深圳市住建局指出，在深圳產業升級步伐不斷加快、互聯網對傳統商業持續沖擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業辦公用房功能需隨產業升級進行調整，傳統工商業對空間的需求明顯下降，部分區域商業辦公出現閑置，原特區外商業辦公空置較明顯。

此外，近年來城市更新工改M0（即產業研發用房，類似于商業辦公）持續推進，向市場供應了大量的產業研發用房，加上已有的總部基地、商務區規劃，全市商業辦公供應量持續增長，可能加劇商業辦公用房閑置。

對此，深圳市委市政府高度重視，要求根據國家試點工作要求，結合深圳實際，制定已建成但空置的商業辦公項目改建租賃住房的政策，以盤活存量空置商業辦公用房，培育住房租賃市場，解決人民群眾住有所居問題。

不改變原土地用途、土地使用年限

深圳市住建局指出，“商改租”是租賃住房籌集的一種新模式，需要相應的指導性文件對改建活動的各個環節加以引導和規范，以確保該政策的落地實施。截至目前，深圳市尚未出臺有關“商改租”的指引性文件，有必要加快推進此次《通知》的制定出臺，以落實國家、省、市的政策要求。

《通知》對改建提出了三點原則，一是政府引導，市場主導。加大對“商改租”的支持力度，以區住建部門為主體，建立聯合審核認定通道，引導企業按要求規范實施改建；優化資源要素配置，調動市場主體積極性，鼓勵、支持專業化租賃運營機構實施改建。

二是，性質不變，整體確權。申請改建的既有商業和辦公用房項目（以下簡稱改建項目）不改變原土地用途、土地使用年限和容積率。改建項目整體確權、整體轉讓，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割出售。

第三點原則是，節能環保，綠色改建。堅持綠色改造原則，嚴格執行綠色建筑相關標準和規范，運用綠色建材和綠色技術實施改建，推行“商改租”綠色建筑評價，促進建筑領域節能減排和綠色創新發展。

至少50套（間）房才能商改租

對于改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房限定了條件。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：1.已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業。2. 不存在查封登記等限制轉移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權益的，必須同時取得所有他項權益人同意。3.以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。

改建后不提供學位，5年內不得改變用途

為規范該類租賃住房的改建活動、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對商業辦公用房的改建提出了七個方面的要求。

其中對于用途限制中明確，改建項目改建后應作為租賃住房用途，但不提供學位。自聯合會審通過之日起5年內，改建項目的租賃住房用途不得改變。

深圳市住建委指出，為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項目自聯合會審通過之日起5年內不能改變租賃住房用途。但鑒于原建筑周邊的公共配套未從“住房”角度進行規劃、設計，且改建項目只是對既有建筑內部結構的微改造，不涉及周邊的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學位。

“商改租”與中央財政獎補掛鉤

為引導更多主體參與改建，《通知》中還設計了項目激勵措施。深圳住建委表示，在項目激勵方面主要是將“商改租”與中央財政獎補掛鉤，明確按照《通知》進行改建并使用，改建項目可按規定申請中央財政城鎮保障性安居工程專項資金，其用水、用電、用氣價格均按照居民標準執行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規定享受相關政策優惠。

同時，要求各區建立年度檢查制度，加強對違規轉讓或者以“以租代售”等形式變相轉讓、將改建后租賃住房用于非租賃住房用途等違規行為進行監管。改建項目房源應通過市住房租賃交易服務平臺發布。市住房建設部門應將改建項目納入市住房租賃交易服務平臺，對改建項目的申請、改建、驗收、租賃、運營管理等環節實行全流程動態監管。