大家都知道，動用物業維修資金需要業主的簽名，然而長沙陽光100國際新城物業為使用物業維修資金，竟多次偽造業主簽名。

2019年6月，秦先生向長沙市住建局申請了所在小區陽光100國際新城在2013年到2015年期間，個人物業維修資金四次使用情況的信息公開。秦先生核對簽名表時發現，有三份均有自己的簽名和同意，其中一次為代簽。不過，他自己從來沒有在這幾份簽名表中簽過字或授權別人代簽，他懷疑是物業公司偽造了自己的簽名。

為此，今年10月份，秦先生一紙訴狀將物業公司告上法庭，要求物業公司停止侵害自己的姓名權、恢復名譽、消除影響、在小區內公開賠禮道歉，并要求賠償相關損失。

法院審理查明，湖南陽光壹佰物業服務有限責任公司從2004年起至今為該小區提供物業服務，曾四次向長沙市物業維修資金管理中心申請使用物業維修資金對該小區1-88棟3單元電梯進行維修，并提交了相關資料。在《業主簽名表》中有填報單位承諾：所提供的簽字等信息真實有效，如不屬實，由填報單位承擔法律責任，并加蓋了公章。經審核后，長沙市物業維修資金管理中心同意從維修資金繳存戶中提取使用。

不過，后經查實，2013年和2015年的兩份《業主簽名表》中，秦先生的簽名均不是其本人所寫，物業公司侵權事實成立。

最終，法院判決陽光壹佰物業在該小區內公開向秦先生賠禮道歉。

除了秦先生外，芙蓉區東湖社區西南明苑小區的業主最近也遇到了類似問題。

“您好！受湘誠物業委托，提醒您交納其服務期間物業費……”連日來，芙蓉區東湖社區西南明苑小區不少業主都收到這樣一條催繳物業費的短信；還有一些業主接到了電話，自稱是法務的人在電話中說將起訴欠費的業主。

記者調查了解到，業主們之所以拒交物業費，是認為此前由社區與該物業公司續簽的合同無效。

業主：未經業主大會授權簽訂的合同無效

西南明苑是經濟適用房小區，有500多戶住戶，自2001年交付使用，最初按照長沙市經濟適用房小區的一般標準——每平方米0.5元繳納物業服務費。

2013年，西南明苑小區成立了第一屆業主委員會。2016年，第一屆業委會任期到期，新的業委會成立遭遇了重重阻力，直到2018年11月，第二屆業委會才成立。

由于沒有成立業主委員會，在這期間小區的很多事項都是由東湖社區代為管理。2017年12月，原業委會與湖南省湘誠物業管理有限公司簽訂的物業服務合同到期。2017年12月27日，東湖社區與湘誠物業續簽了物業服務合同，合同期限為2017年12月29日至成立新的業委會并簽訂新的物業公司為止，物業費為每平方米0.8元。

記者在這份物業服務合同上看到，這份合同上簽了東湖社區黨支部書記、主任王紅宇的名字，還有西南明苑小區5位樓棟組長代表也簽了名。

對這份由社區簽訂的物業服務合同，很多業主表示不知情、不認可。第二屆業委會代表周利佳介紹，簽合同前沒有召開業主大會征得業主“雙過半”同意（即當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意），簽合同后沒有公示，業委會直到今年3月才拿到這份合同。還有業主表示，沒有經過業主大會授權，社區無權簽訂物業服務合同，因此該合同是無效合同。

社區及物業：簽合同時咨詢過律師意見

如今，湘誠物業已按照此前與社區簽訂的合同要求退出西南明苑小區。湘誠物業項目經理袁小軍告訴記者，他們正準備通過司法途徑，起訴欠費的業主。

一些業主不愿意交費、還有一些業主表示只會按照漲價前的0.5元每平方米交費，他們的主要依據便是：物業服務合同是由社區代簽的，是一份無效合同。

針對業主的質疑，王紅宇表示合同是合法的，因為當時小區沒有業委會，社區和物業公司在簽訂合同時也咨詢過律師意見。王紅宇說，如果業主認為合同無效，可以起訴社區或是物業公司。

記者在采訪中了解到，一些業主不交物業費，是因為他們認為，物業多年來不公示小區公共收益賬目，他們認為這些收益應該屬于全體業主；其次，還有一些業主認為，物業在使用維修基金的程序方面也存在問題，將維修基金掏空了。

針對小區業主的指責，袁小軍回應稱，小區的公共收益，物業大概每半年公示一次；維修基金則都用在小區修繕和公共設施的維護上了，程序都是合法的。“維修基金的使用在住建部門都有備案，業主可以去查詢。”

律師：社區作為主體簽物業合同欠缺法律依據

針對業主和物業爭論的焦點，在小區沒有成立業委會的情況下，社區是否有權代替業主和物業公司簽訂物業服務合同呢？

湖南萬和聯合律師事務所律師李健表示，依據《物業管理條例》第三十四條規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。此外第二十一條還規定了在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

由此可見條例只規定業主委員會與建設單位可以簽訂物業服務合同，并沒授權社區簽訂物業服務合同。因此按法無授權不可為的法理，社區直接作為合同主體簽訂物業服務合同是欠缺法律依據的。

湖南弘一律師事務所律師謝惠明也表示，按照《中華人民共和國物權法》第七十六條之規定，選聘和解聘物業服務企業，應由業主共同決定。小區更換物業公司，應該首先召開業主大會，由全體業主決定，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，至少應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。如果如業主所言，社區并沒有經由業主共同決定，該物業服務合同應屬無效合同。

誰可以申請使用物業專項維修資金？

申請人可以為物業服務企業，相關資料需由物業服務企業蓋章；可以為業主委員會，則需由業主委員會蓋章，業委會主任簽名；還可以為相關業主，需由2名以上相關業主代表簽名確認，相關業主代表需提供棟號、房屋戶室號以及聯系方式。不管誰申請，都有規范的流程，且需有業主代表簽字。

物業維修金的使用需要哪些資料？

根據長沙市物業維修資金管理中心提供的物業專項維修資金申請示范文本，動用物業維修資金需提供申請報告、使用方案、申請表、公示證明、竣工驗收報告等。其中明確，由物業服務公司發起申請的，需有《物業專項維修資金使用公示》《業主意見表決簽名表》《物業專項維修資金分攤表》《物業專項維修資金使用方案》以及《審價報告》等資料，而這些信息“應在物業管理區域內受益范圍明顯位置進行公示”。

（原題為：《偽造簽名動用物業維修資金，長沙陽光100物業被業主告了！法院說……》）