日前，深圳市住建局發(fā)文調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，由以往以房屋總價(jià)為門檻計(jì)稅調(diào)整為現(xiàn)在以房屋面積、社區(qū)容積率為門檻計(jì)稅。

如今普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整已經(jīng)接近三周，深圳樓市有哪些變化？

深圳調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn) 二手房市場(chǎng)反彈成交火熱

從事房地產(chǎn)中介工作多年的夏振坤，最近變得十分忙碌，他告訴記者，自從深圳市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之后，帶看和成交都很火爆，客戶的入市意愿有明顯增強(qiáng)。

深圳某地產(chǎn)公司中介夏振坤：我們的看房量比之前成倍增加，以前我們9點(diǎn)開(kāi)始上班，在公司里坐著先跟業(yè)主溝通一下。現(xiàn)在客戶會(huì)提前一天或者兩天約我們，今天9點(diǎn)我已經(jīng)帶了三批客戶去看房。

該中介人員的體會(huì)并非孤例，另一個(gè)片區(qū)中介門店負(fù)責(zé)人楊洋告訴記者，最近門店所有同事也都在加班加點(diǎn)帶客戶去看房，隨著成交量大幅上升，手上的放盤量已經(jīng)不多了，小戶型基本都已經(jīng)賣完。

據(jù)了解，深圳市地稅局日前發(fā)布消息，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子為普通住宅，滿兩年交易可免征增值稅。

在此次調(diào)整當(dāng)中，將原先“普通住宅”需要滿足的容積率、面積、總價(jià)，三大標(biāo)準(zhǔn)改成了兩項(xiàng)。而對(duì)于滿兩年，單套建筑面積在144㎡以下普通住宅，稅費(fèi)的影響主要體現(xiàn)在免征增值稅和個(gè)稅降低了0.5%。

央視財(cái)經(jīng)記者算了一筆賬：一套地處福田100㎡、市場(chǎng)價(jià)1000萬(wàn)、原價(jià)300萬(wàn)、購(gòu)買滿兩年的房子，如果按照此前470萬(wàn)的非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，增值稅大約要繳33萬(wàn)左右。但按照新規(guī)，11月11日后，將不再征收這筆33萬(wàn)的稅。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋?。赫麄€(gè)征稅標(biāo)準(zhǔn)上一次是在2015年的時(shí)候推出的，其實(shí)三年多以來(lái)沒(méi)有做過(guò)調(diào)整，但是房?jī)r(jià)還在上升，那就意味著越來(lái)越多的房子，就是很多小戶型都被按照豪宅去征稅了。差不多是100套房子里面大概有70套要交所謂的“豪宅稅”，非常不合理，其實(shí)相當(dāng)多的小房子小戶型是被“豪宅”了。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月11日深圳調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)交易量漲勢(shì)兇猛。

普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整第一周(11月11日─17日)，深圳二手房總計(jì)成交1885套，環(huán)比上周增長(zhǎng)4.81%；普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整第二周(11月18日─24日)，深圳二手房成交量加劇攀升，達(dá)2094套，環(huán)比上周增長(zhǎng)11.09%，成交面積171088平，環(huán)比上升10.68%。

深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫：第1周第2周可能就反應(yīng)很熱烈，但可能熱度還是會(huì)往下降的，當(dāng)市場(chǎng)上一些所謂比較優(yōu)質(zhì)樓盤，被吸收之后就又回到原來(lái)起點(diǎn)，新政會(huì)有一些刺激作用，但是到明年又回到一個(gè)比較穩(wěn)的基礎(chǔ)。我覺(jué)得深圳在目前房產(chǎn)市場(chǎng)還是以穩(wěn)為基調(diào)，其它可能都是短暫波動(dòng)，對(duì)整個(gè)長(zhǎng)期走勢(shì)不會(huì)有太大影響。

深圳降低普通住宅征收標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主調(diào)價(jià)惜售趨勢(shì)明顯

不過(guò)，在深圳減稅降費(fèi)之后，市場(chǎng)卻頻頻出現(xiàn)部分業(yè)主借機(jī)漲價(jià)的消息，更有購(gòu)房者稱“稅費(fèi)是省下來(lái)了，但是羊毛出在羊身上，最后還是加價(jià)給了買家?！?/p>

深圳市民馬女士，想購(gòu)買一套80多平米的小戶型，但由于首付加稅費(fèi)整體費(fèi)用太高，她一直在觀望，直到最近深圳調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，馬女士準(zhǔn)備近期出手購(gòu)房。

深圳市民馬女士：價(jià)錢在500萬(wàn)左右，首付也很高，要200多萬(wàn)?，F(xiàn)在取消稅費(fèi)之后，也有中介跟我算過(guò)，現(xiàn)在首付只要150多萬(wàn)，稅費(fèi)現(xiàn)在只是五六萬(wàn)。

不過(guò)隨著普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，深圳多個(gè)區(qū)域二手房成交量大幅提升，不少業(yè)主出現(xiàn)了調(diào)價(jià)、惜售，甚至毀約等現(xiàn)象，這也增加了買方的焦慮情緒。不少中介表示，過(guò)去掛牌還可以調(diào)低5%-8%左右，政策出臺(tái)之后，部分賣家表示“一分也少不了”，議價(jià)空間明顯收窄了。

深圳某地產(chǎn)公司中介楊洋：在這種政策利好的情況下，業(yè)主方的議價(jià)空間沒(méi)有像以前有那么大，經(jīng)常也會(huì)出現(xiàn)業(yè)主會(huì)反價(jià)甚至沒(méi)有談價(jià)的空間，這種情況發(fā)生。

深圳某地產(chǎn)公司中介夏振坤：旁邊小區(qū)的一個(gè)客戶的房子總價(jià)是890萬(wàn)，跟業(yè)主之前聊好了，新政出來(lái)過(guò)后，業(yè)主就給我打電話，那時(shí)候還沒(méi)有交訂金，也沒(méi)有簽合約，業(yè)主跟我說(shuō)，房子可能要漲一漲，調(diào)到900萬(wàn)，低于900萬(wàn)不賣。

深圳福田中心區(qū)某地產(chǎn)中介陳榮告訴記者，目前他所在的片區(qū)大約有10%-20%左右的業(yè)主已經(jīng)上調(diào)了價(jià)格，上調(diào)幅度在稅費(fèi)的一半左右。144平方米或以上的單位和單身公寓、一房一廳那些本身就達(dá)不到非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，則沒(méi)什么動(dòng)靜。

深圳某地產(chǎn)公司中介陳榮：業(yè)主現(xiàn)在正在賣的就是還沒(méi)跟買家簽合同的那種，相對(duì)說(shuō)有5%的漲幅。比如，中銀花園之前85平米的基本上都是在450萬(wàn)元，免“豪宅稅”之后，價(jià)格基本上都是在470萬(wàn)元、480萬(wàn)元這個(gè)樣子，也是看朝向，可能高一點(diǎn)的都能達(dá)到500萬(wàn)元了。

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的第一周，有51.52%的二手房源上調(diào)了報(bào)價(jià)，第二周報(bào)價(jià)上升的房源占比為49.66%，較前一周減少了1.86%。

僅鹽田和龍崗二手住宅報(bào)價(jià)回調(diào)，其他區(qū)域二手住宅報(bào)價(jià)繼續(xù)上升。其中南山二手住宅報(bào)價(jià)上升2.08%，上升幅度最大。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整第一周(11月11日─17日)，深圳二手房成交均價(jià)為55135元每平米，環(huán)比上漲5.1%；第二周(11月18日─24日)，深圳二手房成交量加劇攀升，成交均價(jià)53007元每平方米，在成交量上漲的背景下，價(jià)格反而環(huán)比下降了3.9%。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：基本上這次我們調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，成交二手房的量最大的就占了53%，最大量是均價(jià)在300萬(wàn)到500萬(wàn)之間，300萬(wàn)以內(nèi)的還占了20%。這個(gè)說(shuō)明了大量的是低價(jià)位的住房成交，是普通剛需家庭購(gòu)房，這樣把全市的均價(jià)價(jià)位給拉下來(lái)了。

普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整刺激樓市 熱點(diǎn)城市有望跟進(jìn)

深圳調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)消息發(fā)布后，樓市再次出現(xiàn)一撥成交小高潮，接下來(lái)哪些城市會(huì)跟進(jìn)？房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向如何？

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，10月份二手房均價(jià)下調(diào)城市多達(dá)35個(gè)，上漲城市31個(gè)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10月份全國(guó)二手房漲幅均值為0.1%，為2018年2月以來(lái)首次進(jìn)入“偏冷區(qū)間”。而在各城市中，深圳表現(xiàn)突出，尤其是對(duì)比其他三個(gè)一線城市來(lái)看。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月北京、上海、廣州二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅皆為負(fù)，唯獨(dú)深圳保持了一個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：同比漲幅來(lái)看，深圳還是處于一個(gè)中游的位置，基本上屬于比較理性的?？傮w來(lái)看，三年的調(diào)控，深圳房產(chǎn)市場(chǎng)從開(kāi)始是緊控，到現(xiàn)在穩(wěn)定，市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的這個(gè)預(yù)期是形成了。

我們一方面既要抑制市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)，抑制房地產(chǎn)泡沫，但是同時(shí)也要差別化，實(shí)施各項(xiàng)調(diào)控政策，要保護(hù)老百姓合理的住房需求，特別是剛需購(gòu)房需求要保護(hù)。

普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，進(jìn)一步刺激深圳樓市，業(yè)界預(yù)測(cè)熱點(diǎn)城市有望跟進(jìn)。

11月19日，上海市房屋管理局發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)部分規(guī)范性文件有效期的通知，表示即將到期的上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)將繼續(xù)實(shí)施，有效期延長(zhǎng)至2024年11月18日。

北京市住建委近日回應(yīng)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)表示，目前北京還沒(méi)有具體修改普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋?。簭哪壳吧虾：捅本┓从尺^(guò)來(lái)的情況來(lái)看，似乎目前還沒(méi)有急于調(diào)整。每個(gè)城市情況都不太一樣，現(xiàn)在國(guó)家的政策也是因城施策，上海有上海的情況，北京有北京的情況，它們可能暫時(shí)不動(dòng)，我個(gè)人認(rèn)為它們到了一定階段，這些其它的城市也可能會(huì)根據(jù)自己的城市情況，來(lái)調(diào)整整個(gè)“豪宅稅”的征收標(biāo)準(zhǔn)，這是一個(gè)大勢(shì)所趨。

進(jìn)入10月以來(lái)，A股房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)發(fā)布了今年前三季度業(yè)績(jī)報(bào)告。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報(bào)告，截至今年三季度末，20家A股上市房企存貨規(guī)模達(dá)29309.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.4%，同比增長(zhǎng)16.2%，同比增速較二季度回落，仍處于歷史較低水平。同時(shí)，存貨去化周期為13.6個(gè)月，環(huán)比增長(zhǎng)4.6%，同比增長(zhǎng)8.7%。

深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫：最主要原因可能是現(xiàn)金流比較緊張，包含它融資成本大和融資會(huì)比較困難，所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能它會(huì)比較難去運(yùn)營(yíng)，特別是你發(fā)現(xiàn)全國(guó)很多土地拍賣也會(huì)出現(xiàn)流拍的情況，比如說(shuō)大的企業(yè)手上也比較多的土地儲(chǔ)備，不需要再去搏了。對(duì)一些小的開(kāi)發(fā)企業(yè)，它根本沒(méi)有實(shí)力去競(jìng)拍，土地的價(jià)格也沒(méi)有回落，所以，今年對(duì)于整個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以說(shuō)是冰火兩重天。 

（原題：《突降利好，這個(gè)一線城市二手房成交量大漲超11%！有房子直減33萬(wàn)稅！其他城市跟嗎？》）