日前，深圳市住建局發文調整普通住宅標準，由以往以房屋總價為門檻計稅調整為現在以房屋面積、社區容積率為門檻計稅。

如今普通住宅標準調整已經接近三周，深圳樓市有哪些變化？

深圳調整普通住宅標準 二手房市場反彈成交火熱

從事房地產中介工作多年的夏振坤，最近變得十分忙碌，他告訴記者，自從深圳市普通住宅標準調整之后，帶看和成交都很火爆，客戶的入市意愿有明顯增強。

深圳某地產公司中介夏振坤：我們的看房量比之前成倍增加，以前我們9點開始上班，在公司里坐著先跟業主溝通一下。現在客戶會提前一天或者兩天約我們，今天9點我已經帶了三批客戶去看房。

該中介人員的體會并非孤例，另一個片區中介門店負責人楊洋告訴記者，最近門店所有同事也都在加班加點帶客戶去看房，隨著成交量大幅上升，手上的放盤量已經不多了，小戶型基本都已經賣完。

據了解，深圳市地稅局日前發布消息，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子為普通住宅，滿兩年交易可免征增值稅。

在此次調整當中，將原先“普通住宅”需要滿足的容積率、面積、總價，三大標準改成了兩項。而對于滿兩年，單套建筑面積在144㎡以下普通住宅，稅費的影響主要體現在免征增值稅和個稅降低了0.5%。

央視財經記者算了一筆賬：一套地處福田100㎡、市場價1000萬、原價300萬、購買滿兩年的房子，如果按照此前470萬的非普通住宅標準，增值稅大約要繳33萬左右。但按照新規，11月11日后，將不再征收這筆33萬的稅。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁：整個征稅標準上一次是在2015年的時候推出的，其實三年多以來沒有做過調整，但是房價還在上升，那就意味著越來越多的房子，就是很多小戶型都被按照豪宅去征稅了。差不多是100套房子里面大概有70套要交所謂的“豪宅稅”，非常不合理，其實相當多的小房子小戶型是被“豪宅”了。

深圳中原研究中心數據顯示，11月11日深圳調整普通住宅標準以來，深圳二手房市場交易量漲勢兇猛。

普通住宅標準調整第一周(11月11日─17日)，深圳二手房總計成交1885套，環比上周增長4.81%；普通住宅標準調整第二周(11月18日─24日)，深圳二手房成交量加劇攀升，達2094套，環比上周增長11.09%，成交面積171088平，環比上升10.68%。

深圳中原地產董事總經理鄭叔倫：第1周第2周可能就反應很熱烈，但可能熱度還是會往下降的，當市場上一些所謂比較優質樓盤，被吸收之后就又回到原來起點，新政會有一些刺激作用，但是到明年又回到一個比較穩的基礎。我覺得深圳在目前房產市場還是以穩為基調，其它可能都是短暫波動，對整個長期走勢不會有太大影響。

深圳降低普通住宅征收標準 業主調價惜售趨勢明顯

不過，在深圳減稅降費之后，市場卻頻頻出現部分業主借機漲價的消息，更有購房者稱“稅費是省下來了，但是羊毛出在羊身上，最后還是加價給了買家。”

深圳市民馬女士，想購買一套80多平米的小戶型，但由于首付加稅費整體費用太高，她一直在觀望，直到最近深圳調整普通住宅標準，馬女士準備近期出手購房。

深圳市民馬女士：價錢在500萬左右，首付也很高，要200多萬。現在取消稅費之后，也有中介跟我算過，現在首付只要150多萬，稅費現在只是五六萬。

不過隨著普通住宅標準調整，深圳多個區域二手房成交量大幅提升，不少業主出現了調價、惜售，甚至毀約等現象，這也增加了買方的焦慮情緒。不少中介表示，過去掛牌還可以調低5%-8%左右，政策出臺之后，部分賣家表示“一分也少不了”，議價空間明顯收窄了。

深圳某地產公司中介楊洋：在這種政策利好的情況下，業主方的議價空間沒有像以前有那么大，經常也會出現業主會反價甚至沒有談價的空間，這種情況發生。

深圳某地產公司中介夏振坤：旁邊小區的一個客戶的房子總價是890萬，跟業主之前聊好了，新政出來過后，業主就給我打電話，那時候還沒有交訂金，也沒有簽合約，業主跟我說，房子可能要漲一漲，調到900萬，低于900萬不賣。

深圳福田中心區某地產中介陳榮告訴記者，目前他所在的片區大約有10%-20%左右的業主已經上調了價格，上調幅度在稅費的一半左右。144平方米或以上的單位和單身公寓、一房一廳那些本身就達不到非普通住宅標準的，則沒什么動靜。

深圳某地產公司中介陳榮：業主現在正在賣的就是還沒跟買家簽合同的那種，相對說有5%的漲幅。比如，中銀花園之前85平米的基本上都是在450萬元，免“豪宅稅”之后，價格基本上都是在470萬元、480萬元這個樣子，也是看朝向，可能高一點的都能達到500萬元了。

根據深圳中原研究中心監測，普通住宅標準調整的第一周，有51.52%的二手房源上調了報價，第二周報價上升的房源占比為49.66%，較前一周減少了1.86%。

僅鹽田和龍崗二手住宅報價回調，其他區域二手住宅報價繼續上升。其中南山二手住宅報價上升2.08%，上升幅度最大。普通住宅標準調整第一周(11月11日─17日)，深圳二手房成交均價為55135元每平米，環比上漲5.1%；第二周(11月18日─24日)，深圳二手房成交量加劇攀升，成交均價53007元每平方米，在成交量上漲的背景下，價格反而環比下降了3.9%。

深圳市房地產研究中心主任王鋒：基本上這次我們調整普通住房標準，成交二手房的量最大的就占了53%，最大量是均價在300萬到500萬之間，300萬以內的還占了20%。這個說明了大量的是低價位的住房成交，是普通剛需家庭購房，這樣把全市的均價價位給拉下來了。

普通住宅標準調整刺激樓市 熱點城市有望跟進

深圳調整普通住宅標準消息發布后，樓市再次出現一撥成交小高潮，接下來哪些城市會跟進？房地產市場未來走向如何？

11月15日，國家統計局發布全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，10月份二手房均價下調城市多達35個，上漲城市31個。統計發現，10月份全國二手房漲幅均值為0.1%，為2018年2月以來首次進入“偏冷區間”。而在各城市中，深圳表現突出，尤其是對比其他三個一線城市來看。國家統計局發布的數據顯示，10月北京、上海、廣州二手房價環比漲幅皆為負，唯獨深圳保持了一個百分點的增長。

深圳市房地產研究中心主任王鋒：同比漲幅來看，深圳還是處于一個中游的位置，基本上屬于比較理性的。總體來看，三年的調控，深圳房產市場從開始是緊控，到現在穩定，市場上對于房地產市場穩定健康發展的這個預期是形成了。

我們一方面既要抑制市場過度投機，抑制房地產泡沫，但是同時也要差別化，實施各項調控政策，要保護老百姓合理的住房需求，特別是剛需購房需求要保護。

普通住宅標準調整，進一步刺激深圳樓市，業界預測熱點城市有望跟進。

11月19日，上海市房屋管理局發布關于延長部分規范性文件有效期的通知，表示即將到期的上海普通住宅標準將繼續實施，有效期延長至2024年11月18日。

北京市住建委近日回應網友提問時表示，目前北京還沒有具體修改普通住宅標準的時間。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁：從目前上海和北京反映過來的情況來看，似乎目前還沒有急于調整。每個城市情況都不太一樣，現在國家的政策也是因城施策，上海有上海的情況，北京有北京的情況，它們可能暫時不動，我個人認為它們到了一定階段，這些其它的城市也可能會根據自己的城市情況，來調整整個“豪宅稅”的征收標準，這是一個大勢所趨。

進入10月以來，A股房地產上市公司陸續發布了今年前三季度業績報告。根據易居房地產研究院日前發布的報告，截至今年三季度末，20家A股上市房企存貨規模達29309.9億元，環比增長8.4%，同比增長16.2%，同比增速較二季度回落，仍處于歷史較低水平。同時，存貨去化周期為13.6個月，環比增長4.6%，同比增長8.7%。

深圳中原地產董事總經理鄭叔倫：最主要原因可能是現金流比較緊張，包含它融資成本大和融資會比較困難，所以對開發商來說，可能它會比較難去運營，特別是你發現全國很多土地拍賣也會出現流拍的情況，比如說大的企業手上也比較多的土地儲備，不需要再去搏了。對一些小的開發企業，它根本沒有實力去競拍，土地的價格也沒有回落，所以，今年對于整個開發企業可以說是冰火兩重天。 

（原題：《突降利好，這個一線城市二手房成交量大漲超11%！有房子直減33萬稅！其他城市跟嗎？》）