時(shí)代中國(guó)控股有限公司（時(shí)代中國(guó)控股，01233.HK）9月9日公告，已向香港聯(lián)合交易所申請(qǐng)分拆旗下全資子公司時(shí)代鄰里控股有限公司，于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

時(shí)代中國(guó)控股表示，上述業(yè)務(wù)已發(fā)展成足以進(jìn)行獨(dú)立上市的規(guī)模，作為獨(dú)立上市集團(tuán)的身份，時(shí)代鄰里擁有獨(dú)立的集資平臺(tái)及通過全球發(fā)售擴(kuò)闊其投資者基礎(chǔ)，可直接進(jìn)入股權(quán)及/或債務(wù)融資的資本市場(chǎng)，為其現(xiàn)有營(yíng)運(yùn)及日后擴(kuò)展提供資金，而毋須依賴時(shí)代中國(guó)控股，從而改善營(yíng)運(yùn)及財(cái)務(wù)管理效率，且可讓股東有機(jī)會(huì)在獨(dú)立平臺(tái)上將分拆集團(tuán)的分拆業(yè)務(wù)的投資價(jià)值變現(xiàn)。

根據(jù)初步招股說明書，時(shí)代鄰里上市后，豐亞企業(yè)有限公司（由佳名投資有限公司擁有60%及東利管理有限公司擁有40%）將直接持有約56.06%已發(fā)行股本。佳名投資由時(shí)代中國(guó)控股創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)岑釗雄全資擁有，東利由其配偶李一萍全資擁有。因此，豐亞企業(yè)、佳名投資、東利、岑釗雄及李一萍為控股股東。

根據(jù)官網(wǎng)，時(shí)代中國(guó)控股成立于1999年，一直深耕珠三角地區(qū)，業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，以及城市更新、金融、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育、家具家裝等領(lǐng)域。2019年6月30日，總資產(chǎn)超過1400億元。

時(shí)代鄰里，是時(shí)代中國(guó)控股核心業(yè)務(wù)板塊之一。初步招股文件顯示，時(shí)代鄰里業(yè)務(wù)包含物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他專業(yè)服務(wù)等。根據(jù)官網(wǎng)，時(shí)代鄰里旗下?lián)碛小皶r(shí)代物業(yè)”、“東康物業(yè)”、“萬(wàn)寧物業(yè)”等物業(yè)服務(wù)公司，“鄰里邦網(wǎng)絡(luò)科技”社區(qū)O2O公司、“鄰里智能化”工程公司、“駿安電梯”、“時(shí)代融信”社區(qū)金融理財(cái)公司以及專業(yè)物業(yè)人才培養(yǎng)的“時(shí)代鄰里學(xué)院”。

資本負(fù)債比率1022.2%

時(shí)代鄰里收入從2016年的3.72億元增至2018年的6.958億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為36.6%，并從2018年上半年的3.076億元增加48.1%至截至2019年上半年的4.557億元。

凈利潤(rùn)從2016年的2010萬(wàn)元增至2018年的6420萬(wàn)元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為78.8%，并從2018年上半年的2780萬(wàn)元增加50.7%至2019年上半年的4180萬(wàn)元。

根據(jù)初步招股文件，時(shí)代鄰里的客戶主要包括物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及居民以及政府機(jī)構(gòu)。

“我們的最大客戶為時(shí)代中國(guó)集團(tuán)，我們向其提供物業(yè)管理服務(wù)、對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)及小區(qū)增值服務(wù)。于2016年、2017年、2018年及2019年上半年，來自向時(shí)代中國(guó)集團(tuán)提供服務(wù)之收入分別為1.205億元、1.215億元、2.166億元及1.223億元，分別占時(shí)代鄰里總收入的32.3%、23.4%、31.1%及26.8%。

時(shí)代鄰里表示，計(jì)劃通過擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及市場(chǎng)份額，戰(zhàn)略性收購(gòu)，深化數(shù)字化管理系統(tǒng)及升級(jí)自動(dòng)化運(yùn)營(yíng)模式，提供多元化及差異化的增值服務(wù)，專注于發(fā)展其他專業(yè)服務(wù)，吸引、培養(yǎng)及保留人才以支持業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

2016年、2017年及2018年以及2019年上半年，時(shí)代鄰里管理的物業(yè)總建筑面積分別為1310萬(wàn)平方米、1600萬(wàn)平方米、1880萬(wàn)平方米及4270萬(wàn)平方米（包括市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)）。

“擴(kuò)張帶來的可能是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。” 時(shí)代鄰里如是表示。

2016年和2017年，時(shí)代鄰里流動(dòng)負(fù)債凈額為1.379億元及1.287億元，主要由于其他應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)計(jì)項(xiàng)目，其中應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)的金額占較大比例。“我們未來的流動(dòng)資金、支付貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)付款以及償還債務(wù)融資將主要取決于我們從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流入的能力。”時(shí)代鄰里在招股書中說。

從2016年到2019年上半年，時(shí)代鄰里經(jīng)營(yíng)活動(dòng)負(fù)現(xiàn)金流量?jī)纛~從440萬(wàn)元上升到8.474億元。

2016年、2017年及2018年及2019年上半年，時(shí)代鄰里的資本負(fù)債比率分別為55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。時(shí)代鄰里解釋，2018年大幅升至1497.7%，主要是由于2018年與一家第三方資產(chǎn)管理公司訂立資產(chǎn)抵押證券所致，今年上半年下降主要是因?yàn)閮斶€了部分資產(chǎn)抵押證券。

深耕大灣區(qū)

初步招股說明書披露，2019年6月30日后，時(shí)代鄰里與獨(dú)立客戶簽訂合約或中標(biāo)為15處物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，包含3所學(xué)校、5個(gè)住宅項(xiàng)目、3個(gè)政府辦公樓項(xiàng)目、兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、一個(gè)物流園及一個(gè)合約總建筑面積為180萬(wàn)平方米的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

在上述項(xiàng)目中，廣東省清遠(yuǎn)南部的中國(guó)南部物流樞紐園區(qū)是連接清遠(yuǎn)及大灣區(qū)的交匯點(diǎn)，推進(jìn)廣清一體化并構(gòu)建清遠(yuǎn)南部物流與供應(yīng)鏈樞紐。同時(shí)，時(shí)代鄰里還簽下了為港珠澳大橋珠海站口岸提供物業(yè)管理服務(wù)的訂單。

同期，時(shí)代鄰里共簽訂19份城市更新項(xiàng)目合約以提供物業(yè)管理與增值服務(wù)，包括與時(shí)代中國(guó)集團(tuán)的11個(gè)項(xiàng)目及與第三方物業(yè)開發(fā)商的8個(gè)項(xiàng)目，合約總建筑面積為110萬(wàn)平方米。其中大部分項(xiàng)目位于大灣區(qū)。此外，于2019年6月30日后，時(shí)代鄰里還簽訂了5份電梯服務(wù)合約、11份智能化工程服務(wù)合約及4份開荒清潔服務(wù)合約，涵蓋9個(gè)城市。

初步招股說明書顯示，截至2018年12月31日，時(shí)代鄰里全國(guó)90個(gè)在管項(xiàng)目中有83個(gè)位于大灣區(qū)。

截至2019年6月30日，時(shí)代鄰里有210個(gè)在管項(xiàng)目，包括位于中國(guó)15個(gè)城市的物業(yè)管理項(xiàng)目（包括住宅小區(qū)、工業(yè)園、商業(yè)物業(yè)及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設(shè)施、機(jī)場(chǎng)及教育機(jī)構(gòu)以及市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目），在管物業(yè)總建筑面積逾4270萬(wàn)平方米。