據加拿大《明報》報道，加拿大聯邦政府于2019年預算案中提出的“首次購房者鼓勵計劃”(First-Time Home Buyer Incentive，FTHBI)，已經于9月2日生效。凡加拿大公民、永久居民或持有合法工作證的人士，只要符合首置資格，都可向政府申請免息貸款，但國際留學生則不包括在內。

提出申請的，可以是一個人或以上，關系可以是夫婦或朋友，但所有人一年的稅前總收入不能超過12萬元。

聯邦政府可貸出的款額，新屋是10%，二手的為5%。

貸款額亦不能超過申請人年收入的4倍。貸款年期最長為25年，還款額則以物業出售或估算出來的價值的5%或10%(視乎借貸多少)計算。

其中一方須從未置業

據Sherwood Mortgage Group的按揭經紀郭澤文表示，只要符合以下其中一項，都符合首置資格﹕申請人過去從未曾置業，又或夫婦二人其中一方過去從未置業﹔已離婚或分居夫婦﹔在過去4年在加拿大未曾擁有物業。由于借貸資格牽涉的情況比較繁雜，有意者最好向相熟的專業人士查詢。

郭就提醒申請人，買物業，落“柯化”(offer)前，最好先跟按揭經紀計清楚日期，確保符合貸款資格，就可免麻煩。

申請人實際可向政府貸款多少，則視乎買的是新屋，抑或是二手物業。新屋可借入屋價的10%﹔二手的則最多可借5%。不過，上限一定不可超過(一個或以上)申請人年收入總和的4倍。

上限不可超申請人年收入總和4倍

此外，尚要看看申請人每月的基本開支，如水電費﹑地稅﹑管理費，以及歸還私人貸款，如每月信用卡數或汽車貸款，占其收入的比例。基本開支的比例不能超過收入的39%﹔私人貸款支出則不能超過收入的44%。

假設一對夫婦只能依賴政府免息貸款“上車”，而兩人的年薪為10萬元，他們最多可取得政府40萬元的免息貸款。若兩人只有3萬元作首期，換言之，他們只能購入43萬元左右的物業。但以溫哥華和多倫多屋價之貴，選擇不多。

郭則稱，的確在一些大城市如多倫多﹑溫哥華等，政府貸款只能買入一個二手柏文（apartment,公寓）單位，但政策全國各地適用，數十萬元在一些小鎮地區仍足以置業。

郭澤文說﹕“政府借出的錢是免息貸款，還款年期最長25年。如中途賣屋，就在賣屋時計算，政府會收回物業當時價值的5%或10%(視乎借多少)，如賣屋就以售價的5%(或10%)，屋價賺蝕，政府都會承擔﹔如申請人過了25年都不將物業出售，就要由公證行做物業估價，歸還當中的5%或10%。”

他又提醒，銀行貸款為第一按揭，政府的貸款屬于第二按揭，正因如此，故律師費亦偏高。

此外，在加拿大置業，若首付低于屋價的20%，便要購買按揭保險。有申請人以為，自己支付10%的首期，另外10%則來自政府免息貸款，便可省卻按揭保險。但事實上，這情況并不適用，申請人仍需要自行購買按揭保險。

郭認為，聯邦自由黨推出的這個政策頗復雜，牽涉年期又長，由審批申請到追債，估計行政費用所花不菲。

他說﹕“其實，很多人并非供不起樓，問題是房屋按揭的壓力測試太緊，令人無法取得貸款。”

（原題：《加拿大“首次購房者鼓勵計劃”實施 律師解讀細則》）