原創(chuàng)： 看懂君

來源：中國人民銀行官網(wǎng)

為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

對(duì)此，「看懂經(jīng)濟(jì)」邀請(qǐng)幾名看懂經(jīng)濟(jì)評(píng)論作家對(duì)此文進(jìn)行了深度解讀。

姜國君

諸葛找房研究員，看懂App評(píng)論作家

在完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制、以報(bào)價(jià)利率作為貸款執(zhí)行利率基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，央行此次發(fā)布了商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策，體現(xiàn)了“房住不炒”的定位和實(shí)行差別化信貸政策的原則，同時(shí)也發(fā)出了進(jìn)一步穩(wěn)利率、穩(wěn)金融、防風(fēng)險(xiǎn)的政策導(dǎo)向和市場(chǎng)信號(hào)。

從房貸利率以最近一個(gè)月的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為基準(zhǔn)加點(diǎn)形成來看，使房貸利率與金融信貸大行情同步，體現(xiàn)了房貸利率的市場(chǎng)化以及調(diào)節(jié)的常態(tài)化。與過去實(shí)行單一的基準(zhǔn)利率浮動(dòng)相比，新政策將能更及時(shí)有效地調(diào)整供需、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。從房貸利率可約定重定價(jià)并周期最短為1年來看，相關(guān)政策條款并未強(qiáng)制要求是否約定重定價(jià)，亦未限制1年以上的其它時(shí)限，這給予了購房者較大的選擇空間，能一定程度上緩解還貸心理壓力以及實(shí)際資金壓力。

有關(guān)“首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)”是新政策的核心，也是對(duì)執(zhí)行層面影響最大的部分。從一、二套房貸的利率差距來看，對(duì)首套房貸執(zhí)行市場(chǎng)化的利率政策，對(duì)二套房貸執(zhí)行較嚴(yán)格的利率政策，其宗旨仍然在于“房住不炒”，即對(duì)滿足基本自住需求的首次購房行為不施加貸款利率壓力，而對(duì)購買二套房的行為進(jìn)行一定的信貸制約。

新政策延續(xù)了舊政策二套房貸上浮比例大于一套房貸的邏輯，有助于持續(xù)預(yù)防樓市過熱現(xiàn)象的發(fā)生。新政策同時(shí)提到了要遵循“因城施策”的原則，這一條款適度地放寬了各地確定房貸利率加點(diǎn)下限的政策空間，避免“一刀切”，各地將能更好地根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際和調(diào)控需要把握這個(gè)度，以確保政策過渡期全國樓市的全面穩(wěn)定。有關(guān)房貸利率定價(jià)規(guī)則提到了“客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況、信貸條件、合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值”等表述，這一條預(yù)示著差別化的房貸利率政策不僅因地區(qū)、因套數(shù)而異，或許后續(xù)還將有因人而異的可能性，比如個(gè)人征信記錄的優(yōu)劣也將對(duì)其房貸利率的高低產(chǎn)生一定的影響。

政策重申了嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”、“加按揭”服務(wù)，主要在于預(yù)防政策過渡期間可能發(fā)生的個(gè)別亂象，治理亂象是今年金融工作重點(diǎn)之一，在此重大政策節(jié)點(diǎn)期間絕不允許其死灰復(fù)燃。政策規(guī)定商業(yè)用房購房貸款利率加點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)與二套房貸相同，即為加60個(gè)基點(diǎn)。體現(xiàn)了房貸利率政策以首套優(yōu)先、二套和商業(yè)用房趨嚴(yán)的導(dǎo)向，同時(shí)也給商業(yè)銀行房貸資金的流向作出了相應(yīng)的指示。

從8月20日公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率來看，5年期以上為4.85%。至10月8日起執(zhí)行新房貸利率政策時(shí)，若5年期以上LPR仍為當(dāng)前水平，則二套房貸的最低利率為5.45%，相當(dāng)于目前所執(zhí)行的基準(zhǔn)利率上浮11%—12%區(qū)間。但考慮到二套房貸政策更加嚴(yán)格以及銀行額度緊張等因素，預(yù)計(jì)各地商業(yè)銀行所加點(diǎn)數(shù)將高于60個(gè)基點(diǎn)。

同時(shí)，在LPR持續(xù)穩(wěn)定的前提下，加點(diǎn)后的首套房貸利率也將高于目前的基準(zhǔn)利率。所以，至10月8日新政策執(zhí)行時(shí)，房貸利率基本上仍將與目前持平，不會(huì)因此引發(fā)“放水”的現(xiàn)象。 從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，今年整個(gè)9月份都處于新房貸利率政策執(zhí)行前的市場(chǎng)醞釀期，只要各商業(yè)銀行尚未公布具體加點(diǎn)數(shù)值，購房者對(duì)利率變動(dòng)的預(yù)期分歧將加劇，觀望情緒也會(huì)加重。因此，今年樓市“金九月”行情將不復(fù)存在。

李庚南

財(cái)經(jīng)專欄作家、浙江錢塘江金融研修院特邀研究員，看懂App評(píng)論作家

央行發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整公告》可以說是對(duì)5天前央行在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表態(tài)的最及時(shí)的呼應(yīng)。8月20日，新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制亮相后，市場(chǎng)普遍關(guān)注LPR在引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率下行的同時(shí)，會(huì)否連帶引導(dǎo)房貸利率下降，給樓市調(diào)控帶來新的壓力。而央行在政策吹風(fēng)會(huì)上則明確表示，堅(jiān)持“房住不炒” ，房貸利率不下降。

這一明確的表態(tài)實(shí)際上也帶來了市場(chǎng)的疑惑：既然新版LPR將在市場(chǎng)定價(jià)原則下引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率下降，何以獨(dú)獨(dú)房貸利率“可以”不下降？結(jié)論只有一個(gè)，就是應(yīng)該有后續(xù)的針對(duì)個(gè)人住房貸款利率的差異政策出臺(tái)。果不其然。然而央行新發(fā)布的房貸差異化政策力度被媒體解讀為“房貸利率劇變”顯然過于夸張。按照央行房貸新政，首套房按同期（5年期）LPR定價(jià)基準(zhǔn)套算為4.85%， 二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)即5.45%。

而7月份全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.75%。實(shí)際上較目前市場(chǎng)房貸平均利率水平仍有一定幅度下降，其中首套房利率較目前平均水平下降近60個(gè)BP。應(yīng)該說較好地體現(xiàn)了差異化房貸政策導(dǎo)向。值得思考的是，新版LPR在期限設(shè)置上的相對(duì)單一性與個(gè)人住房貸款長(zhǎng)達(dá)30年不等的期限分檔或形成錯(cuò)配。

許堯

金融市場(chǎng)從業(yè)者，看懂App評(píng)論作家

該通知是LPR形成機(jī)制改革的配套政策，旨在實(shí)現(xiàn)LPR改革后，避免住房按揭貸款利率下行。按照人民銀行公布的內(nèi)容，10月8日后新增的住房按揭貸款，基準(zhǔn)水平為4.85%，二套為4.85%+0.6%=5.45%，與現(xiàn)行的利率水平基本一致，住房按揭利率沒有下降。其余政策如加點(diǎn)、利率重定價(jià)等均是為明晰新老政策如何轉(zhuǎn)換。

未來的關(guān)注點(diǎn)有兩個(gè)，一是5年以上LPR是否會(huì)降低，因?yàn)檫@直接關(guān)系住房按揭貸款是否降低，央行需要在“兩軌并一軌”降低貸款利率同時(shí)還要實(shí)現(xiàn)住房按揭貸款利率不下降，關(guān)注央行如何實(shí)現(xiàn)；二是存量住房按揭貸款定價(jià)如何轉(zhuǎn)換，核心問題大概有三個(gè)，一是基準(zhǔn)何時(shí)變?yōu)殚L(zhǎng)期以上LPR，二是上下浮比例怎么么轉(zhuǎn)換成為加點(diǎn)的點(diǎn)數(shù)，三是怎么確定利率重定價(jià)的周期，老貸款只與基準(zhǔn)調(diào)整有關(guān)，基準(zhǔn)調(diào)整周期非常長(zhǎng)，而LPR調(diào)整的頻率可能會(huì)非常好。

這三個(gè)問題的解決既要實(shí)現(xiàn)新老機(jī)制轉(zhuǎn)換，還要兼顧貸款戶公平，同時(shí)考慮銀行利益，怎么實(shí)現(xiàn)仍需仔細(xì)權(quán)衡。

周正國

高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，看懂App評(píng)論作家

按揭貸款利率（貨幣的一種價(jià)格）市場(chǎng)化程度不如存款利率，不能及時(shí)反映供求和風(fēng)險(xiǎn)狀況，不利于以利率為基礎(chǔ)貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制順暢，導(dǎo)致資金堵塞滯留。因此這次改革為L(zhǎng)PR模式，具體由18家優(yōu)質(zhì)銀行（如微眾銀行）每月一次報(bào)價(jià)，去除最高最低的算數(shù)平均值。這個(gè)機(jī)制無擔(dān)保，非實(shí)際交易價(jià)，可能被操縱。

類似機(jī)制的有影響全球的倫敦同業(yè)拆借利率Libor，2013年其管理機(jī)構(gòu)被罰款20億美元，因?yàn)樯嫦釉?008年危機(jī)期間操縱市場(chǎng)。按揭期限內(nèi)基準(zhǔn)利率調(diào)整周期可以是1年到整個(gè)按揭周期，有協(xié)議雙方?jīng)Q定，不再是之前固定的1年周期，有利于加大競(jìng)爭(zhēng)，供求雙方對(duì)市場(chǎng)利率判斷博弈空間加大，充分反映市場(chǎng)供求，，其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以構(gòu)成住房市場(chǎng)指標(biāo)之一。

這個(gè)辦法充分放權(quán)，全國只規(guī)定了首套加價(jià)下限為0，首套二套價(jià)差60bp。其他由省人行自己規(guī)定，按照城市或者城市群范圍規(guī)定，以打擊投機(jī)。加價(jià)機(jī)制沒有說。為了防止新老按揭市場(chǎng)混亂，不允許“轉(zhuǎn)按揭”（新按揭協(xié)議代替老協(xié)議）。為了防止逃避首付款比例，不允許“加按揭”（如4成按揭換成8成）。美國住房按揭市場(chǎng)一般對(duì)提前還款有約束罰款，我國之前一般不約束，這次沒有提。印象中，美國一般平均提前還款時(shí)間大概是15年以內(nèi)。

路春華

外匯專業(yè)人士，看懂App評(píng)論作家

公告明確了LPR替代原基準(zhǔn)利率報(bào)價(jià)的加點(diǎn)下限，即最低報(bào)價(jià)規(guī)則。需要注意的是LPR是一個(gè)變量，和過去的基準(zhǔn)利率不同。意味著貸款利率可以按照約定期限進(jìn)行市場(chǎng)化調(diào)整。不用等央行宣布加息或降息才會(huì)變動(dòng)。

目前計(jì)算的利率水平是按照最新8月20首次LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)看利率水平同改革前基本相當(dāng)。但是由于切換日是2019年10月8日，意味著合同簽訂利率采用9月最新LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)。因此，改革后首批貸款利率水平需要關(guān)注9月公布的LPR報(bào)價(jià)確定。選擇一年期約定重定價(jià)可以使住房貸款利率跟隨市場(chǎng)化步伐同步調(diào)整。

許小樂

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師，看懂App評(píng)論作家

對(duì)央行調(diào)整房貸利率，我在思考，房貸利率與市場(chǎng)利率更貼近好還是更隔離好？過去房貸以不怎么變的基準(zhǔn)利率為錨，相當(dāng)于與市場(chǎng)實(shí)際利率保持一定距離；現(xiàn)在的方式表面上效果跟過去差不多，但實(shí)際上與金融市場(chǎng)的波動(dòng)高度關(guān)聯(lián)了，外部風(fēng)險(xiǎn)與地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更加交織在一起。

名義上地方保持一定的自主性，但在不同的訴求下，執(zhí)行起來恐怕有偏差和滯后性。歷史上幾次房地產(chǎn)危機(jī)都與金融自由化有關(guān)，我們需要高度關(guān)注利率市場(chǎng)化下的房地產(chǎn)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

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