原創： 看懂君

來源：中國人民銀行官網

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

對此，「看懂經濟」邀請幾名看懂經濟評論作家對此文進行了深度解讀。

姜國君

諸葛找房研究員，看懂App評論作家

在完善貸款市場報價利率形成機制、以報價利率作為貸款執行利率基準的基礎上，央行此次發布了商業性個人住房貸款利率政策，體現了“房住不炒”的定位和實行差別化信貸政策的原則，同時也發出了進一步穩利率、穩金融、防風險的政策導向和市場信號。

從房貸利率以最近一個月的貸款市場報價利率為基準加點形成來看，使房貸利率與金融信貸大行情同步，體現了房貸利率的市場化以及調節的常態化。與過去實行單一的基準利率浮動相比，新政策將能更及時有效地調整供需、預防風險。從房貸利率可約定重定價并周期最短為1年來看，相關政策條款并未強制要求是否約定重定價，亦未限制1年以上的其它時限，這給予了購房者較大的選擇空間，能一定程度上緩解還貸心理壓力以及實際資金壓力。

有關“首套房貸利率不得低于相應期限貸款市場報價利率、二套房貸利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點”是新政策的核心，也是對執行層面影響最大的部分。從一、二套房貸的利率差距來看，對首套房貸執行市場化的利率政策，對二套房貸執行較嚴格的利率政策，其宗旨仍然在于“房住不炒”，即對滿足基本自住需求的首次購房行為不施加貸款利率壓力，而對購買二套房的行為進行一定的信貸制約。

新政策延續了舊政策二套房貸上浮比例大于一套房貸的邏輯，有助于持續預防樓市過熱現象的發生。新政策同時提到了要遵循“因城施策”的原則，這一條款適度地放寬了各地確定房貸利率加點下限的政策空間，避免“一刀切”，各地將能更好地根據市場實際和調控需要把握這個度，以確保政策過渡期全國樓市的全面穩定。有關房貸利率定價規則提到了“客戶風險狀況、信貸條件、合理確定每筆貸款的具體加點數值”等表述，這一條預示著差別化的房貸利率政策不僅因地區、因套數而異，或許后續還將有因人而異的可能性，比如個人征信記錄的優劣也將對其房貸利率的高低產生一定的影響。

政策重申了嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”、“加按揭”服務，主要在于預防政策過渡期間可能發生的個別亂象，治理亂象是今年金融工作重點之一，在此重大政策節點期間絕不允許其死灰復燃。政策規定商業用房購房貸款利率加點標準與二套房貸相同，即為加60個基點。體現了房貸利率政策以首套優先、二套和商業用房趨嚴的導向，同時也給商業銀行房貸資金的流向作出了相應的指示。

從8月20日公布的貸款市場報價利率來看，5年期以上為4.85%。至10月8日起執行新房貸利率政策時，若5年期以上LPR仍為當前水平，則二套房貸的最低利率為5.45%，相當于目前所執行的基準利率上浮11%—12%區間。但考慮到二套房貸政策更加嚴格以及銀行額度緊張等因素，預計各地商業銀行所加點數將高于60個基點。

同時，在LPR持續穩定的前提下，加點后的首套房貸利率也將高于目前的基準利率。所以，至10月8日新政策執行時，房貸利率基本上仍將與目前持平，不會因此引發“放水”的現象。 從時間節點來看，今年整個9月份都處于新房貸利率政策執行前的市場醞釀期，只要各商業銀行尚未公布具體加點數值，購房者對利率變動的預期分歧將加劇，觀望情緒也會加重。因此，今年樓市“金九月”行情將不復存在。

李庚南

財經專欄作家、浙江錢塘江金融研修院特邀研究員，看懂App評論作家

央行發布的《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整公告》可以說是對5天前央行在國務院政策例行吹風會上表態的最及時的呼應。8月20日，新貸款市場報價利率（LPR）形成機制亮相后，市場普遍關注LPR在引導實體經濟利率下行的同時，會否連帶引導房貸利率下降，給樓市調控帶來新的壓力。而央行在政策吹風會上則明確表示，堅持“房住不炒” ，房貸利率不下降。

這一明確的表態實際上也帶來了市場的疑惑：既然新版LPR將在市場定價原則下引導實體經濟利率下降，何以獨獨房貸利率“可以”不下降？結論只有一個，就是應該有后續的針對個人住房貸款利率的差異政策出臺。果不其然。然而央行新發布的房貸差異化政策力度被媒體解讀為“房貸利率劇變”顯然過于夸張。按照央行房貸新政，首套房按同期（5年期）LPR定價基準套算為4.85%， 二套房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點即5.45%。

而7月份全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.75%。實際上較目前市場房貸平均利率水平仍有一定幅度下降，其中首套房利率較目前平均水平下降近60個BP。應該說較好地體現了差異化房貸政策導向。值得思考的是，新版LPR在期限設置上的相對單一性與個人住房貸款長達30年不等的期限分檔或形成錯配。

許堯

金融市場從業者，看懂App評論作家

該通知是LPR形成機制改革的配套政策，旨在實現LPR改革后，避免住房按揭貸款利率下行。按照人民銀行公布的內容，10月8日后新增的住房按揭貸款，基準水平為4.85%，二套為4.85%+0.6%=5.45%，與現行的利率水平基本一致，住房按揭利率沒有下降。其余政策如加點、利率重定價等均是為明晰新老政策如何轉換。

未來的關注點有兩個，一是5年以上LPR是否會降低，因為這直接關系住房按揭貸款是否降低，央行需要在“兩軌并一軌”降低貸款利率同時還要實現住房按揭貸款利率不下降，關注央行如何實現；二是存量住房按揭貸款定價如何轉換，核心問題大概有三個，一是基準何時變為長期以上LPR，二是上下浮比例怎么么轉換成為加點的點數，三是怎么確定利率重定價的周期，老貸款只與基準調整有關，基準調整周期非常長，而LPR調整的頻率可能會非常好。

這三個問題的解決既要實現新老機制轉換，還要兼顧貸款戶公平，同時考慮銀行利益，怎么實現仍需仔細權衡。

周正國

高級經濟師，看懂App評論作家

按揭貸款利率（貨幣的一種價格）市場化程度不如存款利率，不能及時反映供求和風險狀況，不利于以利率為基礎貨幣政策傳導機制順暢，導致資金堵塞滯留。因此這次改革為LPR模式，具體由18家優質銀行（如微眾銀行）每月一次報價，去除最高最低的算數平均值。這個機制無擔保，非實際交易價，可能被操縱。

類似機制的有影響全球的倫敦同業拆借利率Libor，2013年其管理機構被罰款20億美元，因為涉嫌在2008年危機期間操縱市場。按揭期限內基準利率調整周期可以是1年到整個按揭周期，有協議雙方決定，不再是之前固定的1年周期，有利于加大競爭，供求雙方對市場利率判斷博弈空間加大，充分反映市場供求，，其統計數據可以構成住房市場指標之一。

這個辦法充分放權，全國只規定了首套加價下限為0，首套二套價差60bp。其他由省人行自己規定，按照城市或者城市群范圍規定，以打擊投機。加價機制沒有說。為了防止新老按揭市場混亂，不允許“轉按揭”（新按揭協議代替老協議）。為了防止逃避首付款比例，不允許“加按揭”（如4成按揭換成8成）。美國住房按揭市場一般對提前還款有約束罰款，我國之前一般不約束，這次沒有提。印象中，美國一般平均提前還款時間大概是15年以內。

路春華

外匯專業人士，看懂App評論作家

公告明確了LPR替代原基準利率報價的加點下限，即最低報價規則。需要注意的是LPR是一個變量，和過去的基準利率不同。意味著貸款利率可以按照約定期限進行市場化調整。不用等央行宣布加息或降息才會變動。

目前計算的利率水平是按照最新8月20首次LPR報價加點看利率水平同改革前基本相當。但是由于切換日是2019年10月8日，意味著合同簽訂利率采用9月最新LPR報價加點。因此，改革后首批貸款利率水平需要關注9月公布的LPR報價確定。選擇一年期約定重定價可以使住房貸款利率跟隨市場化步伐同步調整。

許小樂

貝殼研究院首席市場分析師，看懂App評論作家

對央行調整房貸利率，我在思考，房貸利率與市場利率更貼近好還是更隔離好？過去房貸以不怎么變的基準利率為錨，相當于與市場實際利率保持一定距離；現在的方式表面上效果跟過去差不多，但實際上與金融市場的波動高度關聯了，外部風險與地產風險更加交織在一起。

名義上地方保持一定的自主性，但在不同的訴求下，執行起來恐怕有偏差和滯后性。歷史上幾次房地產危機都與金融自由化有關，我們需要高度關注利率市場化下的房地產杠桿風險。

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