雖然地產(chǎn)界“資產(chǎn)輕型化模范生”朗詩綠色集團(tuán)（00106.hk）今年一季度銷售數(shù)據(jù)同比下滑，但董事長田明卻仍是“不以物喜不以己悲”的態(tài)度。用他的話來說：“朗詩現(xiàn)在正處于冬季防御作戰(zhàn)狀態(tài)，穩(wěn)健、少風(fēng)險(xiǎn)、無壓力才是關(guān)鍵。”

毛坯房也有綠色思維

朗詩的定位是綠色開發(fā)服務(wù)商和綠色生活運(yùn)營商，旗下包括綠色地產(chǎn)開發(fā)、長租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域；業(yè)務(wù)范圍包括遍及北京、上海、深圳、天津等全國三十多個(gè)主要城市，以及美國主要一線門戶地區(qū)。

“綠色是我們進(jìn)行產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)的重要一環(huán)。”田明表示，與其他房地產(chǎn)公司強(qiáng)調(diào)的節(jié)能環(huán)保不同，朗詩面對(duì)客戶，一般不講綠色環(huán)保、低碳節(jié)能，而是強(qiáng)調(diào)房子特別的舒適，特別的健康，用起來特別方便，還省錢，強(qiáng)調(diào)的是客戶價(jià)值以及極致的體驗(yàn)。

朗詩也的確做到了這一點(diǎn)。就拿上海朗詩綠色中心來說，該項(xiàng)目是存量改造項(xiàng)目，共采用了14大技術(shù)體系108項(xiàng)建筑科技，實(shí)現(xiàn)健康環(huán)境、舒適辦公、節(jié)能環(huán)保、智慧管理、人性設(shè)計(jì)共5大核心價(jià)值點(diǎn)。

“中國的房子現(xiàn)在很多都是粗制濫造，但朗詩并不這樣，我們投入了更多的成本，去把建筑性能打造得更好。朗詩是全國所有開發(fā)商當(dāng)中唯一的一個(gè)提出氣密性控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，沒有任何一個(gè)中國地產(chǎn)商在做，但是我們卻有這樣的企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)。”他自豪地說道。

事實(shí)證明，對(duì)于真正的好房子，購房者是買單的。“我們?cè)谑袌?chǎng)上銷售的溢價(jià)，是高于我們投入的成本的。”田明說，目前，朗詩旗下的絕大部分項(xiàng)目都采取了綠色標(biāo)準(zhǔn)，即便有一條普通毛坯房的產(chǎn)品線針對(duì)剛需，也依然要求做得好。“因?yàn)槲覀冇芯G色思維，有綠色軟實(shí)力，所以在規(guī)劃、設(shè)計(jì)等各方面標(biāo)準(zhǔn)上，也會(huì)賦予這個(gè)建筑，這個(gè)小區(qū)綠色的東西。至于其他戰(zhàn)略型的項(xiàng)目，都主打著健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保的大旗。”

“我們不太重視土地儲(chǔ)備”

朗詩一直秉持了一種“活得長”比“發(fā)展快”更重要的理念。2018年以及2019年上半年，朗詩通過公開市場(chǎng)以及收并購拿地的項(xiàng)目不是很多，并沒有完成投資拓展的計(jì)劃。“我認(rèn)為，沒有完成才對(duì)！”田明說。

“我們不太重視土地儲(chǔ)備。”田明表示，目前市場(chǎng)上土地價(jià)格非常高，硬是將這么高的土地拿回來，肯定要出問題。那些這幾年業(yè)績?cè)鲩L特別快、什么地都拿，什么錢都借，加上所在城市是調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域的企業(yè)未來堪憂，“我覺得它的償債壓力會(huì)加大。”

田明認(rèn)為，今年三、四季度以后，土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，會(huì)逐步多起來。朗詩已經(jīng)開始在全國各地，包括寧波、杭州、南京、成都等地積極報(bào)名拍地了。“但是，即便是報(bào)名，我們也不追高，這時(shí)候犯不著追高，如果出現(xiàn)了很便宜的地，也不叫檢漏，而是看有沒有投資價(jià)值。我們的宗旨是：在一定范圍內(nèi)拿地，廣泛撒網(wǎng)，有便宜的就拿，沒便宜的就放。”

田明解釋說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)并不明朗的階段，可能“寒冷”的時(shí)間比較長，如果地拿得太多了，一定會(huì)出現(xiàn)金流的壓力，所以還是多留一點(diǎn)錢留著過冬，留著過這個(gè)可能比較長的寒冬，才是正道。

“我們考慮的是過冬的資金不要有壓力，現(xiàn)金流為綱。同時(shí)如果出現(xiàn)了我們認(rèn)為有安全邊界的項(xiàng)目，那么我們首先考慮的也不是盈利性，而是它的安全邊際有多大。平時(shí)考慮的是利潤率有多高，現(xiàn)在考慮的是假如市場(chǎng)低了多少，我們是不是還能守得住。所以我們想的是安全邊際，這是朗詩冬季防御作戰(zhàn)的思維。”

在他看來，房子不好賣的時(shí)候要拼命去賣，價(jià)格也賣不上去。地很貴的時(shí)候，為了土地儲(chǔ)備，為了開發(fā)量，為了簽約銷售，拼命的拿地，都不夠理性。“我可以讓一讓，我更看重的是長遠(yuǎn)的發(fā)展，能活的更長一點(diǎn)。從長期來看你的增長怎么樣，而不是僅僅盯著某一年看。我們一直是這樣的態(tài)度，所以我們?cè)谪?cái)務(wù)上還是挺穩(wěn)健的。”

他強(qiáng)調(diào)，這一輪房地產(chǎn)的調(diào)整，在時(shí)間的長度和深度上都可能超出預(yù)期。他預(yù)計(jì)有一批之前比較激進(jìn)的開發(fā)企業(yè)有可能會(huì)遇到問題。所以，土地市場(chǎng)上，項(xiàng)目的收并購，甚至公司兼并重組會(huì)比較多的出現(xiàn)。

長租公寓有目標(biāo)虧損期

不久之前，朗詩宣布把朗詩寓長租公寓的板塊從上市公司剝離到控股集團(tuán)來，被市場(chǎng)解讀為朗詩不看好長租公寓。對(duì)此，田明表示，將長租公寓從股權(quán)只有51%的上市公司剝離到百分之百控股的集團(tuán)，這明明是對(duì)長租業(yè)務(wù)的看好。

他表示，朗詩是非常看好長租公寓的。“我們覺得房住不炒，租售并舉這個(gè)方向是對(duì)的。但是就目前整個(gè)市場(chǎng)而言，長租公寓仍處于虧損中。”

他進(jìn)一步解釋道，首先，長租公寓目前的虧損并不代表以后的虧損。一個(gè)企業(yè)總不能說今天做生意今天就要賺錢，好多企業(yè)做業(yè)務(wù)的時(shí)候都有目標(biāo)虧損期，這是在計(jì)劃當(dāng)中的，要等規(guī)模夠大，市場(chǎng)逐步成熟，運(yùn)營效率提高了，才能逐步賺錢。其次，現(xiàn)在好多長租公寓采取的都是二房東模式，二房東模式的盈利測(cè)算模型就是先虧后賺。所以，朗詩從戰(zhàn)略上進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，看好這個(gè)行業(yè)，相信未來是有機(jī)會(huì)的。

“不過，根據(jù)我的常識(shí)或者商業(yè)邏輯去預(yù)判，我不知道長租公寓這個(gè)行業(yè)還會(huì)虧損多長時(shí)間，應(yīng)該還要幾年。這是一個(gè)寬松的測(cè)算方法，比如簽約12年租進(jìn)來的房子，裝修好運(yùn)營起來，逐步爬坡，大概到第五、六年開始賺錢盈利。事實(shí)上，對(duì)于長租公寓的企業(yè)，它的估值模型是不能夠按照普通的PE去算，它應(yīng)該有它自己的估值方式。

他總結(jié)說，從長期看，房租的上漲是個(gè)大趨勢(shì)，而且肯定高于通脹率。因此長租市場(chǎng)的未來肯定向好。這是一個(gè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

同氣連枝的“榕樹林計(jì)劃”

從體制內(nèi)“出走”的田明，對(duì)于市場(chǎng)判斷有其獨(dú)到之處，而這種判斷也是朗詩戰(zhàn)略定位的依據(jù)。2004年，朗詩確定了深耕綠色地產(chǎn)領(lǐng)域，至今未曾改變。十多年來，綠色地產(chǎn)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在不斷加劇，金茂、陽光城等諸多房企都打出了“綠色”招牌。于是，2014年，朗詩提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，逐步將開發(fā)業(yè)務(wù)由重轉(zhuǎn)輕之后，同時(shí)也開啟了在創(chuàng)新業(yè)務(wù)上的步調(diào)。

2016年，朗詩實(shí)施“榕樹林計(jì)劃”，圍繞核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)，積極培育長租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融服務(wù)等與地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)或互補(bǔ)業(yè)務(wù)，實(shí)行轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略。

田明解釋道：“朗詩最早是做地產(chǎn)的，后來做綠色地產(chǎn)，所以我們把它形容成榕樹的一個(gè)主干。榕樹樹干上掛了一個(gè)個(gè)氣根，氣根一但接觸到地面上，接地以后就長成一棵樹，所以我們是一個(gè)縱向一體化的綠色戰(zhàn)略，我們把它描述成是榕樹林，在這項(xiàng)計(jì)劃中，新業(yè)務(wù)將逐漸獨(dú)立，在各自專業(yè)細(xì)分的市場(chǎng)扎根，又能相互協(xié)同，如榕樹一般，主干與氣根形成縱向多元化的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

三年已過，被問到對(duì)榕樹林計(jì)劃的看法，田明說：“我覺得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)到今天，無論從各個(gè)指標(biāo)上看，朗詩已經(jīng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，棋到中盤。我們不僅在差異化產(chǎn)品上與眾不同，我們?cè)谏虡I(yè)模式、開發(fā)模式上，收入的構(gòu)成上，也已經(jīng)與眾不同。”

田明喜歡爬山，爬山是源于5年前，這是一種挑戰(zhàn)，也是一種對(duì)過往不健康生活的告別。朗詩綠色中心的會(huì)議室，清一色地用他爬過的雪山的名字來命名。或許這是一種提醒，因?yàn)樘锩髡f過：“爬山的時(shí)候，你已經(jīng)沒辦法放棄了，下去比上去還難，只有跟著隊(duì)伍一起上，沒有選擇。”