認購80套，去化率37%，這是光明地產在成都市場交出的第一份獨立完成的成績單。

成都公司的表現只是光明地產全國發展的一個縮影。

自2016年營業收入突破200億后，光明地產營業收入已經連續三年保持在一個水平，增長乏力，尤其是2018年不增反降，資產負債率也是居高不下，持續幾年保持在80%左右。

01

進入成都兩年，市場拓展壓力大

光明蓉府地塊，是光明地產在成都拿到的首個項目，品牌落地之作。

2018年1月，光明地產在成都成立籌備組，7月成立了成都城市公司。

公開資料顯示，成都城市公司未來將立足成都、深耕川渝、輻射周邊，并在2020年實現年銷售金額50億元的目標。

光明地產在雙流拿下首個項目后，又在青白江和龍泉驛布局了兩個項目，兩者為合作開發項目。

2018年12月28日，光明地產聯合龍湖、中駿獲取龍泉驛約117畝地塊，即龍泉驛璟悅天著。

除璟悅天著項目尚未推出外，星徽城和光明蓉府已經于6月份先后推出。

光明蓉府，占地62.82畝，在容積率2.0的規劃條件下，產品分為洋房和高層兩種，已于6月26日獲得一批次預售。

先期推出的218套房源，主力戶型在128-143㎡的洋房產品，銷售單價18588-21099元/平，裝修標準3000元/平。

這樣的價格，遠高于雙流區新房成交均價。

據中成房業6月市場報告數據顯示，雙流6月新房成交均價為14072元/㎡。

數據來源：中成房業

這樣的價格，和離怡心湖板塊更近、居住氛圍相對更成熟的幾個項目相比，并不具優勢。

此外，項目還面臨區域存量高的壓力。

中成房業數據顯示，截止6月，雙流新房存量高達172.4萬㎡，同比上漲了31.1%。

價格高企，競爭壓力大的情況下，光明蓉府給出了自己的成績單。

據四川中原地產統計數據顯示，光明蓉府開盤認購80套，去化率為37%，低于當周53%的市場整體去化率。

數據來源：四川中原研究院

隨后又去化了多少？因備案數據的延后，我們暫時不得而知。

比光明蓉府更早些時候推出的星徽城，開盤賣了多少？也成為了一個謎。

星徽城，光明控股51%，項目位于青白江區鳳凰西二路以東、鳳祥大道以南，4800元/㎡的樓面地價，在當時刷新青白江地價。

項目總占地面積約84畝，共計859戶，由3棟18層的小高層、14棟11層和2棟8層的洋房以及一條獨立的風情商業街組成。

項目于6月3日獲得預售，推出72-113㎡戶型，帶裝修價格9500元/㎡。

同蓉府相比，星徽城面臨的市場環境可能更為惡劣。

同樣是中成房業數據顯示，6月青白江新房成交均價8080元/㎡，新房存量122.9萬㎡，同比暴增236.4%。

和中駿、龍湖聯合打造的城東新項目璟悅天著，位于龍泉驛東山板塊，占地117畝，容積率不大于1.5且不小于1。

項目由中駿操盤，具體規劃定位暫未公開。

作為光明地產在成都的品牌落地之作，蓉府37%的去化率，總部是否滿意？未來在成都的戰略布局規劃又如何？關于光明地產在成都發展的一系列問題，截止發稿，光明蓉府相關負責人魯巖東并未給予回復。

02

布局十省二市，仍未建立完善的產品系？

進入成都市場兩年的光明地產，有著什么樣的背景？開發實力如何？ 

官網資料顯示，光明地產是中國房地產開發企業百強，光明食品集團旗下上市公司。

由原上海海博股份有限公司（以下簡稱海博股份）于2015年7月與農工商房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱農工商）通過重大資產重組組建而成。

兩家公司的第一大股東都為光明集團。

資料顯示，農工商成立于1988年5月14日，對外投資83家公司，多為房地產行業。

海博股份是光明集團旗下四大上市公司平臺之一，其主營業務是出租車業、物流業，以及不銹鋼器皿制造業。

重組之后海博股份將把物流業務之外的業務從上市公司剝離，同時注入農工商，轉型成為一家由房地產、物流兩大業務板塊構成的上市公司。

目前光明地產已經是一家以房地產綜合開發經營為主業，集房產、商業綜合體、物流等相關業務為一體的國有房企。

公司開發足跡遍布江蘇、浙江、山東、安徽、河南、湖北、湖南、廣西、四川、云南、上海、重慶等十省二市。

數據來源：光明地產官網

自2017年起，光明地產又開啟了多元化轉型之路，從地產開發向城市運營和服務商轉型。

重點實施“1+7+5”模式。

“1”：房地產業務；“+7”：殷實農場建設、歷史名鎮建設、租賃住宅建設、城中村建設、城市更新、保障房建設、冷鏈物流；“+5”：打造協同發展五大平臺底板：商業平臺、物流平臺、服務平臺、建設平臺、供應鏈平臺。

圖片來源：光明地產官網

據官網資料顯示，商業地產是光明地產未來核心業務板塊之一。

未來商業地產戰略方向主要為四個平臺：一是O2O新型社區商業；二是養老產業；三是創客產業園區；四是探索嘗試互聯網金融以及眾籌網。

目前，累計開發各類住宅、商業辦公面積5500多萬平方米。

一位不愿具名的業內研究人士Y先生認為，光明地產的轉型，如果過多強調城市運營，往往反而會踏空，因為企業需要意識到，如果住宅業務不是足夠強勁，那么其后續發展還是會有很多壓力。

此外城市運營方面，包括近期的老舊小區改造，是市場的機會點，但是企業也需要謹慎進入，因為潛在的不確定性因素很多。

另外需要注意的是，發展至今，雖然光明地產的業務已在十省二市布局，從官網展示來看，光明似乎并沒有打造屬于自己的產品體系。

Y先生認為，從產品線來說，光明地產確實相對比較弱，這影響了產品的認同感，尤其是這兩年地產企業在產品線的推廣方面，往往已經形成較好市場口碑的情況下。

他建議光明地產這兩年需要在產品線打造這個領域積極努力。

03

營收、利潤雙降

沒有產品線支撐的光明地產，市場表現如何？

官方數據顯示，重組后的光明地產，營業收入突破200億元，但此后表現一直較為穩定。

2018年光明地產營業收入為204.94億元，較2017年的208.11億元有小幅的下滑。

制圖：文軒實驗室

2018年簽約金額為244.59億元，較上年同比上漲3.37%。

和相對穩定的營收、上漲的簽約金額不一樣的是，光明地產2108年歸上市公司股東凈利潤下滑幅度卻較為明顯。

數據顯示，光明地產在2018年的歸屬于母公司股東的凈利潤僅為14.18億元，同比下降27.17%，與2016年98.15%、2017年92.55%的歸上市公司凈利潤上漲幅度形成強大反差。

2019年的業績目標如何呢？

2018年年報指出，2019年全年，光明地產計劃營業收入 200 億元， 計劃新開工面積 291 萬平方米，計劃竣工面積 224 萬平方米。

2019年的銷售業績目標是多少暫時不得而知，有消息稱是300億元。

04

積極拿地 資產負債率居高不下

高目標，必須有土儲作為支撐。

2018 年內，光明地產新增房地產儲備面積為 144.52 萬平方米，上年同期為 94.25 萬平方米，同比增長 53.34%。

到了2019年，光明還在加大拿地步伐和節奏。

據光明地產2019年7月2日發出的公告數據顯示，2019年1-6月新增房地產項目16個，總用地面積162.14萬平方米。

不過光明地產2019年第一季度的營業收入與去年同期相比，并沒有明顯的提升。

數據顯示，光明地產2019年第一季度營業收入為31.76億元，相較去年同期上漲了6%。

另外密集的拿地動作，需要足夠的資金支撐。近幾年，光明地產的資產負債率一直處于80%左右，居高不下。

2018年末的凈負債率為194.77%，較2017年末上升超過61個百分點。其資產負債率為82.38%，較上年上升2.46個百分點，2019年第一季度末微幅下滑至81.79%。

制圖：文軒實驗室

為了應對市場擴展帶來的經濟壓力，轉讓股權、發行短期融資券、發行中期票券等成為光明地產“補血”的手段。

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以上資料整理自網絡

實際上，補血只能解決一時的資金壓力，負債率居高不下帶來的資金壓力循環，還是只有靠促進項目去化，加速資金流轉來解決。