香港廣場改造后   外立面圖

隨著越來越多購物中心輻射圈的外延，在市中心黃金商圈打造獨具特色的商業地產項目，吸引消費群體，成為商業地產改造的目標。近期，位于淮海中路核心地段的多家商業地產都進行了大調整，香港廣場也一改往日高端奢侈品沿街店的形象，在商業定位和業態調整上進行了一次較大規模的升級。香港廣場母公司麗豐控股上海區租賃部負責人表示，小體量商業地產做復合型業態，是此次香港廣場升級的目標，也是一次新的嘗試。

理念領先市場

據悉，香港廣場每2-3年左右就會進行一次業態升級。麗豐控股上海區租賃部負責人表示，隨著消費主力的轉移、人們收入水平、文化素養的持續提高，市場需求也在不斷地發生變化，成功的商業地產項目需要去適應整個市場的變化并做出相對應的調整。

此番香港廣場的改造計劃于年底前結束。主要是通過對內部的梳理，調整各家商戶，使得整個項目符合目前商業地產發展的態勢。就目前市場形勢來看，商業地產項目社區化也是大勢所趨，上海各區擁有越來越多的成熟的大體量商業綜合體，留住了周邊的客群，特別是家庭親子業態的日漸完善和規模壯大，成為社區型商業地產項目近年來一直出“爆款”的原因。而香港廣場作為市中心CBD的商業地產項目，吸引的是追求生活品質的年輕白領群體。因此，香港廣場的改造目標就是要想辦法引入“特別”的商戶，從消費者的感性需求出發，使整個商業環境更富體驗感和獨特感。

該負責人介紹說，香港廣場此次業態調整比例將近50%，引入了Swissline，73hours&friends，Ringside Boxing ，KiKi面&KiKi茶等眾多品牌，除了“首店”、“概念店”、“旗艦店”這些標簽外，這些新晉品牌還有一個共同特點復合型疊加業態。香港廣場商業體量僅4.1萬平方米，所以在商鋪的選擇上，更青睞于擁有多元化復合型業態的品牌，在有限的商業空間中創造更多元的體驗感和更豐富的選擇。

值得一提的是，位于南座B1層近2000平方米的“意大利生活體驗館”CASA GIULIO也已拉開帷幕進入試運營階段。CASA作為香港廣場改造的重點項目之一，希望它的入駐可以為整個商場帶來新的活力。1層的TIFFANY&Co.也將在年底調整完成，帶來全球第二家全系列店。

事實上，香港廣場曾在2014年的調整中就取得了非常不錯的反響。“我們察覺到了餐飲類將在目前的商業地產項目中占到很大的比重，因此一舉改造了5000平方米用于餐飲，將餐飲體量一下增加到了45%。”這一大膽的嘗試為香港廣場帶來了明顯的客流量和業績的增長，而餐飲業態也一度成為香港廣場的王牌。

據悉，當2014年改造完成以后，9月份，香港廣場便成為了淮海中路東段最大的餐飲聚集地，這使得香港廣場在2014、2015年的業績都有了很好的增長。上述負責人認為，在今后的市場中，餐飲已經逐漸趨于飽和，消費者可能更注重環境、色彩、服務等感性體驗。“我們需要及時捕獲市場細微的變化及需求，希望自己的理念可以領先于市場，在此基礎上加以分析，這才是一個商業地產項目改造的關鍵。”

破解CBD的困局

現在新的商業地產項目會在一開始融入很多大的想法，做很多主題和概念。在未來的招商或者主題上凸顯自己的定位特色，而對于香港廣場來說，這點卻比較難。因為香港廣場體量較小，沒有空間再后續加一個主題或者概念，只能不斷地調整。“這也是我們在改造升級中的最大困難。”

該負責人表示，像香港廣場這些位于市中心，體量又小的商業地產項目都深處矛盾之中。位于市中心CBD，市場對于這些項目有著太大的期待，總認為市中心的商業地產對比社區或者外圍區域的商業地產項目更要有一種 “拔高”的感覺。然而實際上，市場的走勢，消費的趨勢，新的生活方式，并不是拔高就能解決的。

“即便如此，不斷地調整仍然是一個商業地產項目不變的主題。我們要不斷地跟著市場的變化節奏走，去適應市場的‘快速’。”

面對自己的鄰居——上海廣場、新天地廣場等等一系列的變化，香港廣場也在不斷地修正自己的方向。“雖然整個市場的要求變得更高了，但是每個商業地產項目也都在嘗試不同類型的商業模式，尋找各自匹配的東西和定位，形成差異化經營共同推進淮海路商圈的發展。”

“大家只有多調整，多改造，才能形成新的氣象。CBD的商業地產項目，只有在如今消費市場快速變化形勢下不斷調整，才能吸引市場的眼光。”該負責人表示。

與市場脈絡一致

香港廣場的母公司麗豐控股是香港麗新集團成員之一，于1997年在香港聯合交易所正式上市。主要負責麗新集團在中國內地的房地產開發及物業投資等業務。麗豐控股主要業務包括在中國的大城市，尤其是上海及廣州。上海區物業包括香港廣場、五月花生活廣場、凱欣豪園及閘北廣場等。

麗豐控股上海區旗下的另一個商業地產項目——位于靜安區芷江西路的五月花生活廣場也即將完成新一輪的改造，引入了盒馬全國首家菜市場化門店——盒馬菜市。除了滿足社區居民的日常需要，五月花廣場引入盒馬菜市更是社區商業改造升級的一種新的探索。

據悉，盒馬在五月花生活廣場中拿下了近6000平方米的面積。在大面積的改造后，對整個商業地產項目客流的帶動以及周邊零售業績的帶動非常明顯。五月花生活廣場的客流比去年增長了40%，而租金方面亦有所突破。“可見，一個好的租戶對于商業地產項目非常重要，它的到來，可以把旁邊甚至整條街的租戶全部帶動，并在后續租金方面得到提升。”

另外，麗豐控股在靜安區的閘北廣場項目也在改造中，該項目有近19000平方米的面積。

上述負責人表示，城市更新除了是未來發展的必然趨勢外，同時也賦予城市一種新鮮的活力。特別是作為商業地產來說，作為城市更新的一部分，求新求變，跟市場的脈絡和動態必須保持一致。商業地產的更新是業態的調整，是建筑的改造，更是與市場共同發展的過程。