位于上海市南閔行馬橋板塊的閔行星悅薈

據贏商網統計，2018年全國新開業購物中心總數量超過530個，商業總體量超4600萬平方米，對比2017年數量增加了近30個。值得注意的是，3萬-5萬平方米的購物中心近三年持續增長，20萬平方米及以上體量的超大型購物中心項目總體呈現下滑。

3萬-5萬平方米恰恰是多數社區商業的標準。換一個角度來看，這說明社區型小體量商業增長成為新的趨勢。隨著中國城市化進程的推進和社區的大量建設，緊密貼近居民的“最后一公里”正成為房地產企業爭奪的戰場。

社區商業將進入萬億級市場

無論是線上電商還是線下實體，目前的發展似乎都進入了瓶頸。

一方面，電商的用戶和流量已過紅利期，僅從2018年雙十一公布的數據來看，盡管銷售額每一年都在創新高，但增速卻在放緩，阿里、騰訊、京東等大型互聯網企業紛紛在線下尋求突破。另一方面，購物中心也開始趨于飽和，加上電商的沖擊，以至于傳統的購物中心營運困境越來越突出。

那么，商業流量未來究竟會往哪里去？答案可能既不在已經成為我們生活中不可或缺的一部分的電商平臺，也不在那些遍地開花的購物中心。由于城市的日益擴容，定位為“最后一公里”的社區商業發展前景廣闊，成為了資本又一個角逐焦點。

統計顯示，到2030年中國城市化率將達到66%-67%，中國將形成2萬個以上的新社區。未來10年，我國社區商業的消費將逐漸占到社會消費零售總額的1/3，具有巨大的發展潛力和空間。

贏商網的《2018中國社區商業發展報告》指出，在歐美國家，社區商業已占社會商業總支出的60％以上，而在中國，目前整體水平不足30％。預計到2020年，全國城鎮住宅物業面積將達300億平方米，中國社區服務消費將邁入萬億級市場。

北皆商管總經理以及中國社區商業地產市場化聯盟的發起人邢韜說，即使是上海市中心諸如徐家匯、淮海路這樣的地方，除了個別比較知名的購物中心，其他人流流失得都很厲害。消費者總量其實是不變的，此消彼長，在一定程度上看，社區商業正在蠶食購物中心的市場占有率。

如果說大型購物中心是城市商業的主動脈，那么以周邊社區居民為服務對象的社區商業則更像毛細血管，滋養到城市肌理深處。其針對性強、便利性好、服務人群和業態相對穩定的特點，決定了社區穩定的消費流量和較為可觀的商業利潤。

合富輝煌(中國)商業公司總經理張智斌指出，市場存在缺口，僅靠傳統開發銷售模式已跟不上時代前進的步伐，社區商業與住宅社區及住戶息息相關，或將帶來新的利潤點。

需避免無序發展

不過就和之前的綜合體一樣，社區商業也逃不過大干快上的命運，因為缺乏比較完善的社區商業規劃和整體統籌協調，加上對于消費者了解太少，造成了不少社區商業處于無序發展狀態。

RET睿意德董事、華東區總經理周長青認為，社區商業起源于歐美，因城市居民大量向郊區擴散居住而產生，是在政府的引導下緩慢形成，而我國由于城市化進程過快，導致了我們的社區相關功能規劃缺失和不完善。

尋求社區商業困境的解決之道以及未來的發展之路，可能還是要將目光投向其發源地美國。

人們三三兩兩坐在街邊的咖啡館，眼前掠過跑步健身的青年，街頭藝人在不遠處表演，街角的書店和面包坊不斷有人進進出出……這或許是很多人對于美國生活畫面的印象，整個社區商業中流淌著平和舒緩的氣氛。

這里更像是社區的生活中心，將人們從家中引導出來，滿足了人與人之間交往和互動的需求，聚集了人氣。

所以，當國內實體商業紛紛轉向“互聯網+”、O2O時，美國社區商業的兩大形態——街區式社區商業和鄰里型購物中心的零售額依然可以占到美國商業總零售額的1/3以上。

據了解，美國社區商業的規劃和整體布局是由政府統一拍板確定，具體開發則交由大型零售商、商業地產開發商、房地產商、或基金組織完成。

“在政府確定社區商業規劃方案后，美國社區商業中心的設計布局和租戶業態組合等工作，就會交由規劃委員會來負責。規劃委員會的組員多具備一定的設計專業背景，他們還會指派一位規劃專家擔任規劃總監。”華夏幸福商業事業部運營中心總經理胡泊介紹。

與國內社區的見縫插針、隨意生長不同，在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等城市，政府主張以步行20分鐘可達的中小社區生活圏為主要形態，大規模的社區開發并不常見。而政府往往在規劃層面就確立土地的不同使用性質，從生活層面使住宅與商業之間的聯系更加緊密，從而控制了社區和城市邊界的合理增長。

當然，更為重要的是，美國社區商業并不過份依賴線上而忽略商業中心應有的交流氛圍。這使得在國內稱雄一時的線上電商并未對美國社區商業造成有效沖擊。

胡泊認為，保持商品品質和特色，營造街區藝術景觀和氛圍，促進人與人之間、人與建筑和環境之間的交流等，這些都是美國社區商業繁榮的關鍵因素。

社交服務，家的延伸

盡管國內社區商業在統籌規劃方面尚有不足，但對于房企來說，大型購物中心資產沉淀較大、回報周期較長，遠不如體量較小的社區商業易于操作，于是，不少房企紛紛開始打造自己的社區商業版圖，例如萬科的“五菜一湯”、協信的星光鄰里、龍湖的星悅薈、花樣年的彩生活社區等，一般都是以餐飲為主，休閑娛樂為輔，超市類的零售品類為補充，還加入了線上服務的植入。

7月26日，閔行星悅薈的鄰里市集活動現場

以最早涉及社區商業建設且產品線較為豐富的萬科為例，“五菜一湯”是萬科社區商業的初級版本，滿足餐飲、超市、洗衣店等基本生活需求。之后，在互聯網思維下，萬科推出了進階版本V-Link。該模式加入了眾籌咖啡館項目、創客空間、社區圖書館、社區學堂、童玩中心、體育公園、運動MALL等內容。而與之相匹配的線上服務，則是社區生活APP“住這兒”，就此，萬科形成了物業服務、社區交流與商圈服務平臺的O2O閉環模式。

目前，萬科社區商業的產品線包括萬科里、萬科生活廣場、萬科紅、萬科2049等，2018年，萬科將自身的定位進一步概括為“城鄉建設與生活服務商”，著重強調了“生活服務”。

從萬科產品的更新升級過程中不難發現，社交服務成為了社區商業致勝的關鍵，這一點，也恰恰是美國社區商業長盛不衰的法寶。

從“五菜一湯”到萬科里、萬科2049的轉變，代表了社區商業從單純的商業體轉向關系融洽中心。巧合的是，保利社區商業品牌“若比鄰”，同樣創造出商業、社交、服務一體的社區商業模式。

嘉寶股份總裁王亞平表示，社區商業本質上是家的延伸，比如餐飲是廚房的延伸，影院、ktv是客廳的延伸等，對消費者而言社區商業有天然的需求。

這樣的案例在當下的社區商業項目中并不少見，例如去年面世的浦東陸家嘴集團下的社區商業陸悅坊，就被稱為周邊居民的第二個“家”。

澎湃新聞記者實地探訪發現，該項目所處的世紀公園板塊其實并不缺乏購物中心，嘉里城、大拇指廣場、聯洋廣場、丁香國際商業中心、富薈商業廣場等環侍周圍，基本可以滿足消費者的生活需求。

但陸悅坊以僅1萬平方米左右的商業面積，依然在商場林立的世紀公園板塊占有一席之地，關鍵在于整體的布局設計上，陸悅坊致力于讓消費者在此度過更多的家庭時光，而不僅僅是商品交易場所。

周長青告訴澎湃新聞記者，因為社區商業面向的客群較為固定，且黏性較高，其衍生出的社交功能，無疑會是社區商業相較于其他購物中心存在的一個較大的獨特性，也會是社區商業未來深入發展的一個方向。

新城控股集團副總裁歐陽捷指出，社區最大的價值不僅在于便利，更在于人際熟絡，鄰里關系成為社區互動的最好紐帶，集中型的社區商業更是鄰里互動交流的理想空間。提供有利于互動的空間，創造方便于互動的氛圍，這是打造社區商業黏性的價值所在。

街區商業，另一種“高大上”

為了提供更多的社交服務和互動空間，目前新型的社區商業項目在空間打造上也趨向保留更多的公共空間，甚至直接發展成街區商業，這種類似于沿街商鋪并由之發展而來的商業形態，因注重體驗的開放式街區設計，也在逐漸受到厭倦了“盒子商業體”的消費者的青睞。

作為早期社區商業的雛形，沿街底商依舊廣泛分布于街巷，盡管大多數沿街底商由于規模小、無特色且缺乏統一運營管理而逐漸淪為配角，但在目前的中國城市社區形態下，沿街底商有其存在的價值。

一份來自高和資本旗下創新金融服務平臺高和暢的《2018年消費升級與上海沿街商鋪調研報告》分析指出，從中國社會、商業及行為心理學多方面來看，沿街商鋪在當下依舊是不可替代的商業不動產形態，其天然便利型特征與當下全渠道消費趨勢的契合，優勢更勝過部分購物中心。

而這種沿街商鋪發展到極致，就形成了助力主街構成大都市中心區完整商業生態系統的后街經濟。例如享譽世界的倫敦牛津街后街群，其中就包括曾在電影《王牌特工》中露臉的古典裁縫定制街薩維爾街。

從中不難看出，街區商業更注重消費的體驗感、場景感，甚至追求的是品位消費、享受型消費，其中有一部分能夠納入周邊具有歷史文化底蘊的老建筑，通過城市更新為其所用，使其除了商業功能之外，更賦予了藝術文化魅力。

另外，相較于一些購物中心化的社區商業，社區型街區商業無論是在體量、業態、招商和運營等方面門檻都相對更低，所以很多品牌房企頻頻加碼街區商業，成都遠洋太古里和上海新天地就是街區商業中比較成功的案例。

上海新天地總面積3萬平方米，以上海獨特的石庫門建筑為基礎，將上海傳統的石庫門里弄與現代新建筑結合起來，集文旅、商業、住宅于一體。這使得上海新天地不僅僅是社區型街區商業，更讓它成為具有上海歷史文化風貌、中西融合的都市旅游景點。

資產證券化未來可期

作為商業不動產，其背后的資產運作模式也是繞不開的話題。

華爾街曾流傳一句名言“如果有一個穩定的現金流，就將它證券化”。這其中，離不開REITs（房地產信托投資基金）的運用。通過REITs能有效盤活商業地產沉淀資金，加快資金的流轉速度。這也是國外社區商業良好退出機制的保障。

前萬科集團高級副總裁、優客工場&共享際創始人毛大慶曾公開表示，長期看，商鋪作為一種資產長期持有，有升值獲益的前景。社區商業資產留下來，未來可形成可觀的資產包。資本方可以將社區商業資產注入資產包上市，開創了新的社區商業盈利模式。

交大房地產研究所副所長李驍認為，但凡是商業地產就必須實現與資本市場的銜接，如此一來，社區商業將避免資金重型化的問題，實現輕資產、高周轉。

2018年12月，“中聯東吳-新建元鄰里中心資產支持專項計劃”掛牌發行，以集團旗下分布在蘇州工業園區的10個鄰里中心項目為底層物業資產，發行總規模達20.5億元人民幣，期限為5年。這是我國的首單社區商業REITs產品。

這表明中國的社區商業也可借助資產證券化，而隨著社區商業的發展，相關資產證券化產品將會陸續出現，未來的社區商業無疑極具資本想象力。