負(fù)債率高，毛利率持續(xù)下滑，維權(quán)頻發(fā)……

作為國(guó)內(nèi)精品房地產(chǎn)的代表，綠城正被多種難題纏身。

宋衛(wèi)平辭任，董事會(huì)大調(diào)整，在加速去“綠城化”、去“宋衛(wèi)平化”后，綠城未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展將何去何從？

01宋衛(wèi)平辭任，綠城快速“去綠城化”

7月11日，綠城中國(guó)發(fā)布董事會(huì)變更公告。

公告稱，宋衛(wèi)平因要投入更多時(shí)間發(fā)展個(gè)人業(yè)務(wù)等原因，已辭任董事會(huì)聯(lián)席主席及執(zhí)行董事，李青岸及李永前因工作調(diào)動(dòng)辭任執(zhí)行董事，自公告日期起生效。

隨后綠城中國(guó)官宣了新改選的董事會(huì)名單。

在新一屆董事會(huì)中，執(zhí)行董事及行政總裁張亞?wèn)|，獲委任為董事會(huì)主席，曾一度離開(kāi)的老綠城人郭佳峰回歸后獲任執(zhí)行董事和執(zhí)行總裁，九龍倉(cāng)吳天海獲任非執(zhí)行董事。

周連營(yíng)獲委任為公司執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁；

耿忠強(qiáng)獲委任為公司執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁；

劉文生退任董事會(huì)聯(lián)席主席，擔(dān)任執(zhí)行董事及提名委員會(huì)、薪酬委員會(huì)委員；

調(diào)整后的董事會(huì)有10名董事，包含5名執(zhí)行董事，1名非執(zhí)行董事和4名獨(dú)立非執(zhí)行董事。

綠城中國(guó)變更后的董事會(huì)構(gòu)成

5名非獨(dú)立董事中有三名為中交集團(tuán)代表，一名為綠城中國(guó)創(chuàng)始人代表，一名為第二大股東九龍倉(cāng)代表。

宋衛(wèi)平離開(kāi)綠城管理團(tuán)隊(duì)后，仍舊是股東，但這還是意味著綠城正在加速“去綠城化”和“去宋衛(wèi)平化”。

實(shí)際上，早在2014年將股份轉(zhuǎn)讓給中交時(shí)，宋衛(wèi)平就萌生退出綠城的想法，將精力集中放在“兒子”藍(lán)城的業(yè)務(wù)發(fā)展上。

快速發(fā)展的綠城，因?yàn)椴挥?jì)成本的打造好產(chǎn)品，激進(jìn)的拿地和融資策略，陷入高負(fù)債、高成本的擴(kuò)張模式中，在變化萬(wàn)千的市場(chǎng)環(huán)境壓力下，頻陷資金鏈斷裂的險(xiǎn)境。

為了解決資金鏈問(wèn)題，綠城開(kāi)始尋求“白衣騎士”。

2012年6月，綠城中國(guó)引入九龍倉(cāng)集團(tuán)作為戰(zhàn)略性股東。

2014年12月，中交與綠城中國(guó)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

自此，宋衛(wèi)平失去了綠城的控制權(quán)。

此后，宋衛(wèi)平也一直在持續(xù)減持股份。

2015年5月18日，中交集團(tuán)增持綠城股份至28.912%，成為綠城第一大股東；九龍倉(cāng)仍以24.288%的股份位列第二大股東，宋衛(wèi)平及其一致行動(dòng)人成為了第三大股東。

從2016年至今，宋衛(wèi)平多次減持綠城，2018年底，宋衛(wèi)平及其配偶夏一波位列第三，持股10.8%。

到7月11日，宋衛(wèi)平持有綠城股份為9.9%左右，已不到10%。

宋衛(wèi)平此番的離開(kāi)，給出的解釋是：“藍(lán)城是我兒子，他現(xiàn)在還小，所以我得花更多時(shí)間照看他。”

宋衛(wèi)平于2010年9月25日創(chuàng)立藍(lán)城集團(tuán)，當(dāng)時(shí)主要從事房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)。

中交成為綠城第一大股東后，藍(lán)城集團(tuán)分拆為兩家公司，即藍(lán)城和新藍(lán)城。

新藍(lán)城主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)代建，由綠城控制。保留的藍(lán)城，由宋衛(wèi)平擔(dān)任集團(tuán)董事長(zhǎng)，持有70%的股份。

藍(lán)城，以小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)為主，謀劃特色小鎮(zhèn)建設(shè)、城市增量開(kāi)發(fā)、城市有機(jī)更新和代建等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的開(kāi)拓。

綠城方面表示，宋衛(wèi)平辭任董事會(huì)聯(lián)席主席和執(zhí)行董事職務(wù)，包括之前的股權(quán)變更，就是為了綠城、藍(lán)城在小鎮(zhèn)事業(yè)上有更好的協(xié)同，在布局和發(fā)展上有更多合作。

7月11日，綠城和藍(lán)城簽署了小鎮(zhèn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略合作協(xié)議，稱要共同推進(jìn)小鎮(zhèn)建設(shè)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，綠城“去宋衛(wèi)平化”，會(huì)讓職業(yè)經(jīng)理人的身份更加獨(dú)立，尤其是會(huì)強(qiáng)調(diào)“只做專業(yè)”的操盤(pán)概念，這反而有助于其在綠城的項(xiàng)目運(yùn)作。

不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)也擔(dān)心，“去宋衛(wèi)平化”，雖然短期內(nèi)對(duì)綠城的影響可能不大，但后續(xù)如果產(chǎn)品品質(zhì)不好，市場(chǎng)會(huì)拿宋衛(wèi)平時(shí)代的產(chǎn)品體系跟現(xiàn)在產(chǎn)品去對(duì)比，這會(huì)形成一些影響。

02未來(lái)，綠城何去何從？

去“宋衛(wèi)平化”后的綠城，除了和藍(lán)城共同推進(jìn)小鎮(zhèn)建設(shè)外，其他業(yè)務(wù)將何去何從？

成立于1995年1月的綠城，于2006年7月，在香港聯(lián)交所整體上市（股票代碼HK 3900）。

綠城中國(guó)業(yè)務(wù)構(gòu)成

在宋衛(wèi)平的帶領(lǐng)下，綠城秉著對(duì)品質(zhì)有著異乎尋常的追求，打造了極具口碑的“綠城IP”，成為了國(guó)內(nèi)精品房地產(chǎn)的代表。

目前已在全國(guó)多個(gè)城市布局，并打造了玫瑰園、桃花源、桃李春風(fēng)、鳳起潮鳴、誠(chéng)園等多個(gè)產(chǎn)品系。

近年來(lái)，綠城中國(guó)確立“輕重并舉”的發(fā)展導(dǎo)向，推進(jìn)公司發(fā)展動(dòng)能從重資產(chǎn)“單一引擎”向輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)“雙引擎”轉(zhuǎn)變。

官網(wǎng)資料顯示，目前，綠城的業(yè)務(wù)架構(gòu)分為重資產(chǎn)板塊和其資產(chǎn)板塊，包含區(qū)域公司、綠城小鎮(zhèn)和綠城管理等。

根據(jù)官網(wǎng)公布的截止2019年6月30日統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示：

區(qū)域公司投資/代建項(xiàng)目：

有209個(gè)，其中四川有三個(gè)項(xiàng)目，分別是成都文儒德、城投綠城·成都誠(chéng)園、綠城·成都金沙鳳起朝鳴，都位于成都；

參股公司控股投資項(xiàng)目：

有56個(gè)，其中四川有一個(gè)項(xiàng)目，是位于華鎣的綠城·華鎣江南里。

管理集團(tuán)商業(yè)/政府代建項(xiàng)目：

近400個(gè)，其中位于四川的有三個(gè)，分別是位于資陽(yáng)的多弗綠城·資陽(yáng)誠(chéng)園、位于眉山的眉山項(xiàng)目、位于成都的龍泉驛項(xiàng)目；

小鎮(zhèn)集團(tuán)投資的小鎮(zhèn)項(xiàng)目：

有23個(gè)，其中四川有一個(gè)項(xiàng)目，是位于新津的成都農(nóng)博小鎮(zhèn)，另外位于郫都的川菜小鎮(zhèn)未統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。

從上述業(yè)務(wù)布局來(lái)看，代建業(yè)務(wù)的占比不小。

資料顯示，綠城中國(guó)代建的業(yè)務(wù)模式分為三種，即項(xiàng)目代建、資本代建、政府代建。

有“綠城標(biāo)準(zhǔn)”的代建，為綠城吸引了不少合作商，但也在不斷消耗綠城品牌。

有媒體就報(bào)道指出，此前多個(gè)代建項(xiàng)目均因工程質(zhì)量等問(wèn)題存在不同程度的維權(quán)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，代建本身是個(gè)輕資產(chǎn)，可以降低綠城的成本，但是代建項(xiàng)目后續(xù)可能會(huì)交給其他公司管理，后續(xù)如果出現(xiàn)問(wèn)題，雖然不是綠城負(fù)責(zé)，也可能會(huì)波及綠城品牌。

對(duì)于新項(xiàng)目的拓展，“輕重并舉”的綠城，在“活下去”新的時(shí)代，拿地更為謹(jǐn)慎，但動(dòng)作仍舊不小。

綠城2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2018年12月31日，綠城共有土地儲(chǔ)備總建筑面積（包括在建及待建）3247萬(wàn)㎡。

2018年，集團(tuán)共新增37個(gè)項(xiàng)目，總成交金額約517億元，新項(xiàng)目近80%集中在一二線城市，且主要分布于京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域的城市。

2019年，截至5月31日，綠城中國(guó)2019年已獲取18宗地塊，新增貨值為592億元，全年新增貨值目標(biāo)為1500億元，其中包含了5宗小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

至于成都，2018年至今，無(wú)新增地塊。

03銷售額上升，利潤(rùn)虧損

綠城業(yè)務(wù)板塊快速的擴(kuò)展，使其銷售業(yè)績(jī)也一路上升。

據(jù)文軒實(shí)驗(yàn)室綜合其公布的年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，在2015年業(yè)績(jī)小幅回落后，2016年，全年合同銷售額達(dá)到1139億元，2018年全年合同銷售業(yè)績(jī)達(dá)到1564億元。

制圖：文軒實(shí)驗(yàn)室

2019年全年銷售目標(biāo)為1800億元。

不過(guò)據(jù)目前的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，要想完成這樣的目標(biāo)，綠城在下半年還需加油。

據(jù)綠城中國(guó)于7月5日公布的截至2019年6月30日止六個(gè)月的未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，1月份至6月份，綠城集團(tuán)合同銷售金額約人民幣743億元，同比減少1.5%，完成全年銷售目標(biāo)的41.28%。

毛利率卻在持續(xù)下滑。

自2104年開(kāi)始，綠城中國(guó)的毛利率就在20%左右徘徊，甚至在2017年跌破20%，只有19.25%，2018年毛利率雖有回升，但22.81%的毛利率卻遠(yuǎn)低于2018年80家規(guī)模房企31.89%的平均毛利率。

制圖：文軒實(shí)驗(yàn)室

凈利潤(rùn)連續(xù)兩年虧損。

綠城中國(guó)2018年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年，綠城中國(guó)本公司股東凈利潤(rùn)大幅下滑54.18%至10.03億元，扣除非經(jīng)常性損益后錄得虧損1.85億元。這也是綠城中國(guó)連續(xù)兩年扣非后歸母凈利潤(rùn)處于虧損狀態(tài)。

同時(shí)還伴隨著高企的負(fù)債率。

2017年，綠城中國(guó)負(fù)債率達(dá)到80.16%，2018年有小幅下滑，為78.51%。

制圖：文軒實(shí)驗(yàn)室

產(chǎn)品力及品牌口碑下滑。

《證券市場(chǎng)紅周刊》報(bào)道指出，綠城在“去宋衛(wèi)平化”的同時(shí)，開(kāi)始出現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量滑坡問(wèn)題：“近年來(lái)綠城項(xiàng)目的業(yè)主維權(quán)情況不斷發(fā)酵，維權(quán)事由更是囊括了虛假宣傳、工程質(zhì)量、違規(guī)交房等多種情況。”

有媒體認(rèn)為，物業(yè)迎來(lái)業(yè)主維權(quán)潮，和中交系作為公司控股股東強(qiáng)勢(shì)祭出高周轉(zhuǎn)、短平快策略有關(guān)。

04四川布局多個(gè)項(xiàng)目

被多重壓力壓身的綠城，四川項(xiàng)目進(jìn)展如何？市場(chǎng)反響如何？口碑如何？

綠城四川部分項(xiàng)目匯總

早在2014年，綠城已經(jīng)將觸角伸到了成都，偏倚輕資產(chǎn)戰(zhàn)略合作開(kāi)發(fā)。

2014年7月，潤(rùn)富國(guó)際花園簽約綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，引入綠城地產(chǎn)三大核心團(tuán)隊(duì)——綠城建筑設(shè)計(jì)、綠城裝修設(shè)計(jì)、綠城物業(yè)服務(wù)。

2016年9月，綠城宣布正式入蓉。由多利攜手綠城旗下藍(lán)城集團(tuán)、平安進(jìn)駐郫都區(qū)三道堰，合作開(kāi)發(fā)多利綠城桃花源項(xiàng)目，綠城則負(fù)責(zé)項(xiàng)目的代建工程。

2017年，綠城與陽(yáng)光城合作開(kāi)發(fā)成都文儒德項(xiàng)目，占股60%。

但市場(chǎng)中備受期待的綠城品牌一直沒(méi)有落地，直到2017年11月14日，綠城聯(lián)手成都城投，以10900元/平的樓面價(jià)競(jìng)得雙流怡心湖175畝住宅兼容商業(yè)用地。

雙流地塊被打造成城投綠城·誠(chéng)園，這是綠城在成都的首秀作品，品牌落地之作。

據(jù)第三方提供數(shù)據(jù)顯示，誠(chéng)園自2018年12月開(kāi)始共推出420套房源，截止2019年7月16日，共認(rèn)購(gòu)251套，認(rèn)購(gòu)率59.76%，月均認(rèn)購(gòu)31套。

隨后的2017年12月29日，綠城以樓面價(jià)15600元/㎡、無(wú)償移交租賃住房面積24%的代價(jià)拿下青羊區(qū)金沙街道地塊。

地塊占地64.61畝，可開(kāi)發(fā)體量8.614722萬(wàn)㎡，計(jì)算容積率2，用地性質(zhì)為不兼容商業(yè)的純住宅用地。

項(xiàng)目命名綠城·金沙鳳起朝鳴，產(chǎn)品形態(tài)為大平層和別墅等，已于2019年5月23日，召開(kāi)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定。

此外，綠城在川內(nèi)還有多弗綠城·誠(chéng)園、眉山項(xiàng)目、龍泉驛項(xiàng)目、綠城·華鎣江南里等多個(gè)投資或代建項(xiàng)目。

位于資陽(yáng)的多弗綠城·誠(chéng)園，于2018年8月首次開(kāi)盤(pán)，公開(kāi)信息顯示，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日300余套房源售罄。

綠城開(kāi)始著力發(fā)展的小鎮(zhèn)項(xiàng)目，在成都也有所布局。

2018年7月18日，綠城理想小鎮(zhèn)建設(shè)集團(tuán)有限公司、省農(nóng)業(yè)會(huì)展集團(tuán)有限公司、中交西南投資發(fā)展有限公司與郫都區(qū)簽約，將投資200億元在安德街道建設(shè)國(guó)際川菜小鎮(zhèn)，項(xiàng)目核心區(qū)用地范圍幅員面積約5190畝。

2019年7月15日，上述三家公司就合作項(xiàng)目公司訂立該協(xié)議，協(xié)議約定綠城小鎮(zhèn)、中交西南投資及四川省農(nóng)業(yè)會(huì)展分別擁有60%、20%及20%。

2018-02-01綠城小鎮(zhèn)與中交投資及中交西南投資將成立合營(yíng)企業(yè)，共同開(kāi)發(fā)位于成都的中國(guó)農(nóng)博小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

以“中國(guó)農(nóng)博小鎮(zhèn)”為發(fā)展定位的四川農(nóng)博園位于成都市新津縣，規(guī)劃面積103平方公里，分為農(nóng)博園區(qū)、配套區(qū)域、農(nóng)村區(qū)域、農(nóng)業(yè)區(qū)域四大片區(qū)。

在四川多方布局的綠城，未來(lái)在四川的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃如何呢？截止發(fā)稿，文軒實(shí)驗(yàn)室未得到綠城方相應(yīng)回復(fù)。