浙江杭州城北一酒店式公寓，總價120萬元的產品，每套成交傭金高達14萬元，相當于總房款的11.7%。

傭金越高，就說明酒店式公寓越不好賣。

盡管在今年上半年主城區的成交套數榜上，TOP5中酒店式公寓占了三席，但這無法阻止酒店式公寓市場的整體下滑。

中國指數研究數據顯示，2018年上半年杭州市區（不含臨安、富陽，下同）酒店式公寓成交19178套，下半年迅速下滑至9348套，而今年上半年，杭州市區酒店式公寓共成交8943套，同比降幅達53.4%。

成交量腰斬，酒店式公寓傭金大漲

杭州酒店式公寓的“春天”是從2016年開始的。隨著樓市整體行情的一路上揚，以及住宅的限購，不限購的酒店式公寓在那一年量價齊升。到了2017年，杭州市區全年酒店式公寓銷量將近4萬套。去年上半年，杭州主城區賣出的酒店式公寓甚至比住宅還多出3000套左右。

直到去年下半年，杭州樓市整體下滑，酒店式公寓的成交情況急轉直下。今年上半年，住宅市場有所回暖，但酒店式公寓的行情跟去年下半年相比變化不大。

城北一酒店式公寓項目目前處于滯銷狀態。該項目工作人員告訴記者：“由于公司內部原因，去年行情好的時候項目封盤幾個月。雖然我們產品總價不高，但現在周邊競品不少，行情也冷下來了，一個月也賣不出幾套。”

“2017年到2018年上半年，我們給下沙的金隅空港公館項目做中介分銷，光我們一個分銷公司，一個季度就能賣出100多套。”一渠道分銷公司的片區負責人周先生告訴記者，酒店式公寓項目在過去一年成交量和成交速度都明顯下降。

從酒店式公寓不斷上漲的成交傭金，也能看出市場冷暖變化。今年上半年酒店式公寓成交排名前三的和昌云潮，套均總價120萬元左右，大部分房源是中介帶看成交，每套房源傭金8萬元。而2017年前后，類似的酒店式公寓產品，每套傭金一般不超過4萬元。

城北一酒店式公寓總價120萬元的產品，甚至開出了每套成交14萬元的傭金。周先生說：“如果賣不出去，傭金再高也沒用。”

總價太高，租賃市場轉冷，租金回報率明顯下降

成交量“腰斬”，成交周期拉長，為何酒店式公寓的市場在過去一年時間迅速下行？

浙江中原地產首席分析師荊海燕表示，酒店式公寓產品以投資類客群為主，計算的是租金回報率。去年下半年開始酒店式公寓銷售迅速下滑的原因，一是購買門檻變高，二是租賃市場轉冷。

“經過前兩年的漲價，目前在杭州主城區范圍內，酒店式公寓的價格基本都在200萬元左右，投資成本高。再加上杭州作為租賃試點城市，大力發展保障性住房，例如藍領公寓、公租房、人才專項租賃用房等為各個階層提供租賃房源，以及長租公寓市場的發展，大量回遷安置房的交付，使得租賃市場的房源十分充足，處于供大于求的狀態。租金上不去，購房成本又高，投資回報率明顯降低的情況下，銷售自然會遇到困難。”

中國指數研究院數據顯示，今年上半年杭州市區酒店式公寓均價28919元/平方米，而去年上半年和下半年的均價分別是28458元/平方米、33420元/平方米。也就是說，盡管銷量直線下降，但酒店式公寓的單價依然維持在較高水平，這也導致不少酒店式公寓總價和住宅差不多。

丁橋某酒店式公寓的單價在3.5萬元/平方米左右，去年上半年首次開盤時賣得不錯，但之后的銷售情況就不太理想，今年上半年僅銷售100多套房源，目前庫存還有700余套。該項目一位工作人員表示：“50平方米以上戶型總價180萬~200萬元，門檻太高。”

相比之下，一些剛需住宅項目的90平方米房源，總價也就200萬元左右，因此一些投資客轉而去搖這些樓盤，或者買非限購區域的住宅。

一位中介經紀人告訴記者，今年上半年不少投資客選擇投資臨安或者杭州周邊城市的住宅，“比如臨安和海寧的住宅賣得不錯，酒店式公寓卻特別難賣。”

一位銷售代理公司營銷總監告訴記者，目前比較好賣的是地鐵口又有LOFT概念的小戶型，“這類產品除了投資客，還面向自住、分巢等需求的客群。”

位于地鐵1號線七堡站的天悅江灣，其酒店式公寓上半年成交266套，這個銷量已經擠進全市前十。據置業顧問介紹，該項目買來自住的不少，投資和自住各占50%。

但他也擔心，落戶放開后，很多人有了購房資格，原本打算購買酒店式公寓的自住人群就會流向住宅市場。

（原題：《杭州酒店式公寓，成交量同比腰斬》）