新一輪的城市更新浪潮，淮海中路這條老牌商業(yè)街也不能例外，原太平洋百貨、上海廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)先后步入改造行列。

位于淮海中路東段的上海廣場(chǎng)在經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)改后，依舊衰落。如何通過(guò)存量資產(chǎn)改造，煥發(fā)新的生命力，注入可持續(xù)性的驅(qū)動(dòng)模式，成為融創(chuàng)中國(guó)、星坤Collab（原BU）、美羅控股等四方共同聯(lián)合收購(gòu)該項(xiàng)目之后的首要挑戰(zhàn)。

如今，上海廣場(chǎng)的改造已然進(jìn)入新節(jié)點(diǎn)，室內(nèi)外裝修工程已全面啟動(dòng)，預(yù)期將于今年年底完成改造。與此前純商業(yè)項(xiàng)目不同的是，此番改造模式將突破單一的商業(yè)項(xiàng)目格局，變身集聚多元商業(yè)、聯(lián)合辦公、文創(chuàng)精神的綜合體。

增加共享空間

上海廣場(chǎng)是淮海中路東端的標(biāo)志性建筑之一，原先僅是一個(gè)以零售和餐飲為主的商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)組合傳統(tǒng)而單一匱乏，商業(yè)氛圍體驗(yàn)感不佳，再加上早年設(shè)計(jì)規(guī)劃存有欠缺，使得項(xiàng)目輻射的客群僅是周邊居民及普通辦公人群的配套需求， 提供的商品業(yè)態(tài)及服務(wù)都是偏固化傳統(tǒng)的。

本次上海廣場(chǎng)改造將降低商業(yè)的租賃面積，強(qiáng)化聯(lián)合辦公、文化藝術(shù)、社交體驗(yàn)的空間。整個(gè)項(xiàng)目的1-2樓仍將為商業(yè)面積，而3-6樓則作為聯(lián)合辦公租賃，B1層暫時(shí)保留娛樂(lè)空間不變。

上海廣場(chǎng)的改造將呈現(xiàn)一個(gè)全新的商業(yè)核心定位，首先功能上不再是一個(gè)單一的商業(yè)體，而是個(gè)包含著商業(yè)、辦公、文化娛樂(lè)的綜合性復(fù)合空間。其次，改造更新后的上海廣場(chǎng)在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇上也將更趨向年輕潮流化，落點(diǎn)于打造兼具時(shí)尚感且飽含文化內(nèi)涵的沉浸式體驗(yàn)。其三，社群打造也同樣是上海廣場(chǎng)更新的重點(diǎn)側(cè)重，也因此在前期租戶招商中便已建立起一套較嚴(yán)格的篩選機(jī)制。

股東方對(duì)于上海廣場(chǎng)更新亦有著不同商業(yè)角度的創(chuàng)意構(gòu)想，星坤地產(chǎn)（Collab）總經(jīng)理蔣建昆表示，上海廣場(chǎng)通過(guò)引入共享辦公和注重體驗(yàn)的新型活力商業(yè)，導(dǎo)入年輕化的創(chuàng)新、時(shí)尚人群和潮流創(chuàng)新品牌，誘發(fā)工作—生活—娛樂(lè)—消費(fèi)融合的場(chǎng)景，再通過(guò)社群活動(dòng)傳播引發(fā)口碑效應(yīng)，吸引更多的人群前來(lái)體驗(yàn)和消費(fèi)。整個(gè)項(xiàng)目如果自縱切開(kāi)，沿淮海中路至龍門路，中間是通高的中庭，以此順利將上下不同的業(yè)態(tài)串聯(lián)融合起來(lái)，以同一個(gè)共享基因?yàn)橹鬏S貫穿上下。另外，項(xiàng)目在6樓沿淮海中路段的區(qū)域?qū)㈤_(kāi)辟成一個(gè)可分可合的多功能展示聚合文化沙龍的多功能社交空間。

“我們?cè)谶x定品牌的時(shí)候除了關(guān)注他們的經(jīng)濟(jì)收益外，同時(shí)也會(huì)關(guān)注他們本身是否具備社群平臺(tái)的打造能力和運(yùn)營(yíng)能力，我們?cè)O(shè)想未來(lái)在這個(gè)項(xiàng)目上的每一個(gè)租戶都是自帶一個(gè)品牌社群的引入。而上海廣場(chǎng)將再通過(guò)整個(gè)社群的場(chǎng)景打造將整個(gè)項(xiàng)目集聚為一個(gè)大的良性商業(yè)生態(tài)體。”融創(chuàng)（上海）商置副總經(jīng)理韓宏偉表示。

城市更新不是單純的改一改

值得一提的是，本次上海廣場(chǎng)的改造是由收購(gòu)該項(xiàng)目的四方股東的首次聯(lián)袂之作。

其中，融創(chuàng)中國(guó)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，持續(xù)整合著高端居住、文旅、文化、商業(yè)配套等資源，旗下融創(chuàng)（上海）商置作為專業(yè)的商用物業(yè)投資開(kāi)發(fā)與管理平臺(tái)，擁有商用物業(yè)投融資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)、IP孵化、銷售退出等全產(chǎn)業(yè)鏈操作能力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

星坤地產(chǎn)（Collab）則是一家專業(yè)在存量地產(chǎn)和城市更新領(lǐng)域從事經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的投資和資產(chǎn)管理公司，此番與在新加坡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)力頗為雄厚的美羅控股有限公司共同攜手，更是基于對(duì)上海廣場(chǎng)項(xiàng)目改造的信心，期望能為項(xiàng)目注入各自的特點(diǎn)。

韓宏偉同樣表示了對(duì)項(xiàng)目的看好，“目前， 淮海中路本身有很多存量項(xiàng)目正在改造革新， 我覺(jué)得上海廣場(chǎng)最顯著的特色便是能充分利用各方資源的優(yōu)勢(shì)，將工作生活還有娛樂(lè)消費(fèi)這些場(chǎng)景融合在一起這個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，成為了一個(gè)復(fù)合型的商業(yè)模塊。而四方聯(lián)合，也希望借助本次煥新改造，展現(xiàn)對(duì)于高價(jià)值存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力與提升城市核心土地坪效的信心。”

事實(shí)上，越來(lái)越多的企業(yè)對(duì)于存量改造，城市更新市場(chǎng)頗為關(guān)注。萬(wàn)科、正大、華潤(rùn)、世茂等大型房企紛紛進(jìn)軍存量市場(chǎng)，國(guó)開(kāi)金融、高和資本等資方也對(duì)市場(chǎng)躍躍欲試。希望通過(guò)對(duì)存量地產(chǎn)的重新定位、“改造”、“運(yùn)營(yíng)”等內(nèi)在化手段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的重構(gòu)，并最終通過(guò)資產(chǎn)增值獲得溢價(jià)收益。

而此番上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，由境內(nèi)外資本聯(lián)合品牌房企和存量地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司聯(lián)合進(jìn)行的存量改造，其背后的城市更新商業(yè)模式和年輕化復(fù)合型社區(qū)的差異化產(chǎn)品定位，或許可以作為一種淮海路升級(jí)改造探索中的創(chuàng)新嘗試，為城市保持不斷活力提供可以推廣和借鑒的案例。

“城市的更新是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，不應(yīng)該止步于項(xiàng)目改造的完成或重新投入這個(gè)短暫的階段，改造后商業(yè)地產(chǎn)的使用壽命得以有效地延長(zhǎng)才是真正的嚴(yán)峻命題。”韓宏偉表示。