一個(gè)寫字樓改造項(xiàng)目，令萬科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，萬科集團(tuán)高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海，萬丈資本總經(jīng)理陸軍亮相啟動(dòng)儀式，這便是上海中區(qū)廣場改造后面對的商業(yè)地產(chǎn)江湖。用陸軍的話來說，“這是萬科對旗下萬丈資本的這個(gè)城市更新項(xiàng)目的重視，亦是其對資產(chǎn)管理平臺(tái)的重視，我們一直在探究城市更新的新思路?！?/p>

與租戶步調(diào)一致協(xié)同升級的改造

此次改造的上海中區(qū)廣場毗鄰人民廣場與南京路。20年前，該項(xiàng)目由何鴻燊家族建造，是上海第一批涉外甲級寫字樓。2016年底萬丈資本收購之后，對辦公空間持續(xù)翻新改造。

此次改造的核心理念為“綠色、精致、共享”，這也是陸軍一直主張的城市更新理念。從廣場、主入口到大堂，整體色調(diào)簡約高級，整體氛圍與過去的中區(qū)廣場反差極大，顯得現(xiàn)代與時(shí)尚感十足。樓前的雕塑、地面的拼色、墻面的立體裝飾、天花照明的重新設(shè)計(jì)，每一個(gè)局部空間的改造前后對比都讓人感受到業(yè)主方的用心和體貼。

改造后的中區(qū)廣場保留了原中區(qū)廣場的文化脈絡(luò)，契合人民廣場風(fēng)貌保護(hù)區(qū)氣質(zhì)的同時(shí)營造現(xiàn)代的商務(wù)氛圍。從樓層窗前設(shè)置的 “陽光”卡座、電話間，到大堂空間的延展、室外外擺平臺(tái)的營造等各個(gè)區(qū)域都力圖創(chuàng)造更多給租戶共享、交流的空間。舉辦啟動(dòng)儀式的后花園也從原來的吸煙區(qū)被改造成未來企業(yè)舉辦各類活動(dòng)的場所，以順應(yīng)辦公客戶不斷增長的各類需求。值得一提的是，這次改造集中體現(xiàn)了萬科一貫主張的關(guān)注健康、節(jié)能環(huán)保的理念，機(jī)電設(shè)備與空氣系統(tǒng)全面升級，成為全亞洲首家獲得LEED arc + RESET國際雙認(rèn)證的寫字樓。

“這次改造遇到的最大挑戰(zhàn)，我覺得是如何做到與租戶‘零距離同步’完成改造?！标戃姳硎荆脑炱陂g保持辦公整體出租率基本穩(wěn)定，商業(yè)租戶與改造計(jì)劃同步，對其自身店鋪裝修升級，并與大樓同時(shí)開業(yè)，這在業(yè)界并不多見。但由此對資管團(tuán)隊(duì)的要求大大提高。相比較萬科過往的開發(fā)優(yōu)勢，中區(qū)廣場改造的最大挑戰(zhàn)在于對辦公客戶的理解、辦公空間的重新規(guī)劃、整體設(shè)計(jì)氛圍的把握以及資管計(jì)劃的精細(xì)度。

“我們花了一年半的時(shí)間在構(gòu)思改造方案，整體實(shí)施實(shí)際只用了半年。我們要感謝每一個(gè)租戶的理解與支持，正是因?yàn)楹痛蠹覍Ω脑斓哪康暮头桨笢贤ǖ轿?，目?biāo)一致，才實(shí)現(xiàn)了公區(qū)改造和租戶同步升級的結(jié)果?！标戃娬f，“當(dāng)然，過程中大家都要做一些比較有意義的妥協(xié)，這樣才能圍繞一個(gè)共同目標(biāo)做好?！?/p>

陸軍表示，如果這是一個(gè)空樓，改造就會(huì)比較快。但是中區(qū)廣場還有很多租戶，改造不能影響租戶的正常辦公跟運(yùn)營。同時(shí)，改造不能破壞中區(qū)廣場作為人民廣場風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一分子的角色定義，但是改造要出新也要提效。

中區(qū)廣場所處位置是上海的核心區(qū)，毗鄰上海的零坐標(biāo)，是上海的藝術(shù)三角地，集當(dāng)代藝術(shù)中心、大劇院、上海博物館、上海歷史博物館為一體，改造也需要給城市帶來貢獻(xiàn)。因此，改造后不能只以一味追求平均租金單價(jià)為第一位，而是要追求客戶價(jià)值、企業(yè)價(jià)值和城市價(jià)值的三贏。

協(xié)同萬科，深耕上海核心

萬丈資本是萬科集團(tuán)旗下的一條新業(yè)務(wù)鏈，是萬科集團(tuán)全資直屬的存量資產(chǎn)管理平臺(tái)，主打商業(yè)地產(chǎn)收并購與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，意欲依托萬科大平臺(tái)，探索商業(yè)地產(chǎn)存量改造機(jī)遇，建立國內(nèi)存量資產(chǎn)的投資及資管平臺(tái)。

換言之，萬丈資本作為萬億大萬科生態(tài)系統(tǒng)中的一環(huán)，也將以資產(chǎn)管理人的定位最大限度發(fā)揮萬科集團(tuán)的協(xié)同效應(yīng)。

除了中區(qū)廣場的改造之外，真正讓萬丈資本成名的項(xiàng)目則是2015年攜手香港李錦記集團(tuán)收購位于上海新天地板塊的無限極大廈和無限極薈購物中心（原企業(yè)天地三號樓），該交易也是當(dāng)年國內(nèi)最令人矚目的大宗交易，并且在萬丈資本的運(yùn)營管理下，其租金水平長期保持浦西的領(lǐng)先地位。

“未來我們的主戰(zhàn)場是在上海、北京這樣的一線城市，目前來講最大精力是放在上海。”陸軍表示，從中國一線及二線城市來講，存量市場中，北京跟上海都是千億級別交易量的市場，市場份額最大，交易最為活躍。其中，上海具備國際化及市場化的優(yōu)勢，受廣大內(nèi)外資投資者青睞，大宗交易量又占據(jù)了全國市場份額的近一半，居于榜首。雖然未來深圳、杭州、廣州這些城市會(huì)有一定的增加，但總的來講，上海作為中國房地產(chǎn)存量不動(dòng)產(chǎn)大宗交易最主要的市場這是毋庸置疑的。

陸軍表示，在未來市場中拿項(xiàng)目，第一個(gè)將看中的還是項(xiàng)目本身以及可持續(xù)發(fā)展的未來。經(jīng)營層面是否還有提升的空間，存量項(xiàng)目是否具備改造升級的可能。出于對目前整個(gè)資產(chǎn)收益率尤其不動(dòng)產(chǎn)的收益率放緩的大環(huán)境考慮，相對于業(yè)內(nèi)一些更追求短期高回報(bào)投資機(jī)會(huì)的平臺(tái)來說，萬丈會(huì)更看中項(xiàng)目的“全生命周期”，這也更符合萬科6大業(yè)務(wù)模塊布局的大邏輯。這也是萬丈和萬科之間進(jìn)行戰(zhàn)略協(xié)同的立足點(diǎn)。萬科是一家非常強(qiáng)調(diào)內(nèi)部協(xié)同的企業(yè)，未來大部分項(xiàng)目都要通過內(nèi)部協(xié)同合伙奮斗的方式來進(jìn)行，這樣企業(yè)的整體效能才能提升。

陸軍坦言，中區(qū)廣場單從一個(gè)項(xiàng)目體量及投資額來說并不是特別大，但是仍然有其特殊的意義。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目畢竟是在萬科體系之內(nèi)首次進(jìn)入了核心城市的核心區(qū)域的商辦改造運(yùn)營市場，這也是萬科整個(gè)資產(chǎn)管理的拼圖中重要的一塊。成立萬丈資本本身就是萬科做的一種市場化的嘗試，目的是讓萬科整體變得更好變得更豐富。

“萬丈資本更多是豐富了萬科的專業(yè)線。在這之前萬科沒有進(jìn)入核心城市核心商辦體系，由于我們的存在，通過這幾年的努力，我們讓市場知道了自己的存在。尤其在新天地這個(gè)高手林立的片區(qū)。至于做得如何應(yīng)該由市場評價(jià)，我們不能說比別人好，只能說做得不比別人遜色，并且讓大家知道原來萬科戰(zhàn)略也已經(jīng)深入到這里?！?陸軍說道。

更新就是要?jiǎng)?chuàng)新

操刀正當(dāng)紅的城市更新項(xiàng)目，陸軍對城市更新也談了自己的看法。他表示，上海有很多很優(yōu)秀的城市更新項(xiàng)目，城市更新是房地產(chǎn)進(jìn)入到了白銀時(shí)代以后必然的選擇，因?yàn)樵隽康目臻g沒有那么多，不可能企業(yè)戰(zhàn)略都圍繞增量業(yè)務(wù)來展開。

各家企業(yè)的能力都需要通過城市更新來逐步得到體現(xiàn)。在城市更新中，會(huì)涉及到許許多多的場景和類型，從辦公到零售，從住宅開發(fā)到服務(wù)式公寓的持有等。城市更新更多體現(xiàn)的是綜合能力的提升，這就需要企業(yè)具備多種類型、多種業(yè)態(tài)的管理與運(yùn)營的能力。

“目前來看，相關(guān)部門應(yīng)該出臺(tái)一些新的政策來適應(yīng)核心城市的城市更新階段。” 陸軍強(qiáng)調(diào)，城市更新還是需要配套政策的升級。他認(rèn)為，做開發(fā)業(yè)務(wù)是一張白紙好畫圖，而做城市更新大部分項(xiàng)目都是在城市的核心，無形中增加了難度。

“為什么城市更新叫更新而不叫拆遷？這就意味著城市更新首先要尊重城市的歷史和文化，其次，更新就是要?jiǎng)?chuàng)新，創(chuàng)新的目的是為了提效。從企業(yè)來講，需要從城市更新中得到更好的回報(bào)，對于政府來講，引入更優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，創(chuàng)造更多的稅收，提供更豐富的城市業(yè)態(tài)，形成更優(yōu)美的城市場景。這些都跟能力、行業(yè)趨勢和配套政策息息相關(guān)。”