從南京路世茂商城，到淮海路伊勢丹，商業地產的改造正在成為城市更新重要的一部分。

上海世茂廣場

“城市更新是城市發展不可回避的問題。城市發展過程中，對既有建筑的功能需求與原有使用功能產生偏差，不符合時代發展要求的，就需要更新。”上海天華建筑設計有限公司董事、總建筑師黃向明表示。

商業概念的改造

在天華的城市更新實踐案例中，包括著瑞虹新城、大寧金茂府、創智天地、碧云社區等，豐富的設計經驗使得他對于城市更新的理解更為豐富。

天華參與的最新亮相的城市更新項目是位于上海淮海路上的盛極一時的臺灣百貨品牌太平洋百貨淮海路店，如今改造成新開業的新天地廣場。

“這個建筑有大概20年的歷史了。那時候百貨還是主要的業態，建筑的模式和商業的形態都是香港模式，當時非常先進。然而時光變遷，過去的業態已經不適合現在的社會。”黃向明說。

天華主要從概念和技術兩個層面對新天地廣場進行了改造。首先是對商業概念的改造升級。新天地的前身開業于20余年前，“百貨”是其主業態。這種“舶來”的零售模式創造了一種購物的“民主化”，明碼實價提供單一或多種購物類別，并為每種物品設置專屬的擺設區域，讓購物者們在一個封閉的場所集中選購商品。

但是隨著時代發展，目前社會商業空間的供應已經過剩，購物形式及渠道多種多樣，人們在商場中不再只是進行購買行為，將人們圈在封閉場所中購物的經營方式已經失效。改造后的新天地廣場更開放、更通透，創造了商場室內與城市街道的視線交流滲透，通過空間賦能，滿足不同業態的入駐需求，從而提供豐富的消費體驗，也形成了對消費者的吸引力。

其次是通過技術實現建筑空間的改造升級。項目地處繁華鬧市，上面有超高層寫字樓，下面又有軌交線路，改造時需要在原結構樓板和立面上打很多洞、抽掉柱子等，現行的建筑規范已經與當年有很大不同。要確保大規模結構改造的安全性，同時建筑改造過程又不能影響城市街道及寫字樓的正常使用，這都給建筑改造帶來了很多挑戰。最終天華運用了總計數十種結構加固技術，妥善處理對原有建筑構件、機電設備等的改造、新建和保留工程銜接處理，讓改造的概念設計得以完美呈現。

“新的科技推動著生活方式的改變，我們也在不斷革新設計理念，逐漸把設計的思考擴大到城市范疇，將實踐的尺度從建筑延展到社區，創造更為人性的城市空間。我們希望通過在城市更新領域的探索，為中國城市化的進程提供有益的借鑒，助力城市可持續發展。” 黃向明表示。

功能適應性的調整

10年前，所有的商業地產以零售購物為主，現在則是有更多體驗加社交的屬性和業態。在影像傳播為主的當代，商業地產也需要有更加鮮明的形象，俗稱“成為網紅打卡地”。因此，在商業地產改造中最重要的思路是對功能適應性的調整。簡單的說，就是當前商業地產最大的競爭是如何將人“引入”，并讓其駐留更久。黃向明表示。

就比如新天地廣場，改造前的建筑由于建造時間較早，有其時代局限性，層高、單層可租賃面積等與新建商業建筑相比都有很多先天不足。在新天地廣場改造中，對商業進行重新定位，破除了原建筑封閉、均質化、方正呆板的空間布局，融入很多新業態。比如有30%店面是上海乃至中國大陸首店，成功將老百貨店轉型為時尚、文化、體驗、藝術、社交綜合體。

目前，天華在上海還有長風大悅城和華潤時代廣場等商業地產改造項目，大多位于城市核心商圈，并且與一線開發商合作改造。

長風大悅城已于2018年5月開業，當時對結構進行了改造，增加了室外大雨蓬和屋頂公園，打造了上海第一個空中跑道。通過對交通動線梳理和室內的整體設計改造，打造尊重女性和親子友好的綜合購物中心。

華潤時代廣場項目原有11層，改造的重點是打造面向城市的標志性立面，促進建筑內外視線的溝通。

商業地產改造對城市發展的作用是可以激活存量商業空間。很多舊商業建筑占據城市重要節點和核心區位，但是由于城市發展和生活方式的改變，已不符合現代生活需求，繼而帶來街區沒落、活力喪失。通過改造可以提升城市空間和街區活力，對城市發展和城市生活都有積極意義。

趨勢和困境并存

說到未來商業項目改造的趨勢，黃向明表示，首先是業態調整，業態將更復合、多元，由單純的零售轉變為休閑、美食、社交、教育、醫療、文化等的混合體。其次是空間調整，商業項目的空間將更注重空間趣味性，視線的通透和可達性。最后是受眾拓展，商業項目的受眾將從購物者拓展到家庭、兒童、老年等群體。

但是他也指出，商業地產項目的改造也有諸多困境。比如，商業地產改造還是按既往的消防、人防、抗震、交通等規范政策進行審批，但沒有明確標準，因此審批原則無定式可循，只能依靠反復協商確定。另外，資料困境、技術困境、施工困境等都是改造中的難題。

城市更新是城市發展不可回避的問題。城市發展后，對既有建筑的功能需求與原有使用功能產生偏差，不符合時代要求發展。例如工廠等設施，最初位于江邊是為了生產運輸方便，現在產業調整、產能調整，工廠外遷，交通發展，不再需要水運，而人們對濱水品質空間的需求更加強烈，就可通過更新改造將好的城市自然資源還給城市和市民。”他總結道。

城市更新政策引導得當可以激發市場活力，吸引更多優質資本和資源投入城市更新領域。

“但是，對于城市更新應該客觀理性看待。對待歷史建筑要進行科學評估，歷史風貌保護不需要對所有老建筑都不加評判的保護。這需要與配套政策進行配合，適當建立激勵機制，如容積率補償。改造后的業態也要科學合理地去策劃，不能一味做文創、展覽等，需要結合產業生態進行配套規劃，確保改造后可以可持續發展。”黃向明說。