當你走進商店，基于虹膜掃描技術，商家立刻確認你的身份以及過往的消費經歷，然后通過圖像識別和AR技術，在線下實體場景里進行廣告推廣和消費服務——2003年好萊塢電影《少數派報告》里的未來商業場景讓人印象深刻。

那個時候，全球互聯網還在野蠻生長階段，大數據還無從談起。但十幾年后的今天，實體商業經歷了幾番沉浮，互聯網科技公司成為最大的攪局者，線上線下的融合成為新趨勢，賦予了商業地產更大的可能，一切似乎都朝著電影里的方向走去。

實體商業并未衰敗

在附近的盒馬鮮生買點生鮮食品回家，這已經是很多人當下的生活方式。而就在不久之前，人們更熱衷于打開APP，輕松揮動鼠標，然后等著快遞員敲門。

經歷了一波線上商業的大潮，漸漸地，之前被逼得頻頻關門的實體商業似乎又看見了新的曙光。盒馬鮮生這樣的超市僅僅是蓬勃發展的線下零售業的冰山一角，這兩年，騰訊布局永輝超市、家樂福中國、海瀾之家、步步高超市等線下零售，阿里巴巴也已先后入股銀泰、蘇寧、居然之家，而2019年京東戰略發布會上，京東則準備在線下再造一個與線上體量相當的京東家電。

不過，在討論互聯網背景下實體商業的變革之前，我們應該意識到的是，也許實體商業從未真正衰敗過。

實體商業遭受沖擊并不假，這些年，去中國任何一個城市都可以感受得到實體店的蕭條，眾多零售品牌的門店數量在數年間銳減。但另一方面，實體商業的整體增長卻一直非常迅猛，從聯商網&搜鋪網大數據研究中心統計的近五年（2014年至2018年）中國開業的商業項目情況上看，開業量呈逐年上漲的趨勢。另據RET睿意德的統計，2018年僅上海新入市商業項目就達55個，超過2017年的46個。

另外值得一提的是，戴德梁行的數據顯示，截至今年一季度末，上海大宗物業交易市場的成交額已達959億元，接近去年一整年，其中大部分是商辦項目。去年被凱德收購的北外灘星港國際中心更是刷新了中國內地最大宗外資基金對于單一商辦物業的投資紀錄。

RET睿意德董事、華東區總經理周長青認為，中國的實體商業總體一直呈穩定增長趨勢，受到電商沖擊的僅是零售業態部分，從外資大肆收購國內商辦物業便可看出，實體商業的價值始終都在。

一份由RET睿意德、中商數據發布的《上海購物中心2017年發展報告》顯示，2016年全市購物中心營業收入總額同比增長10.2%，零售業態總體營收增幅逐步下滑，健身護理等新型服務業態和餐飲需求旺盛。

周長青強調，在國外，城市核心區域的商業項目一直都是各大資本青睞的優質資產，從這個角度來說，實體商業只會以另一種方式更新迭代，而不會衰敗。

線下數據為王

實體商業的真正價值到底是什么？唯有理解這一點，才能夠看透互聯網企業紛紛布局線下的玄機。

一方面，固然是電商的用戶和流量已過紅利期，國家統計局數據顯示，全國網上零售額的增速從2014年的49.9%開始連續三年下滑至26.1%，而線上流量獲取的成本及難度卻不斷增加。另一方面，隨著消費升級的到來，場景體驗和對產品的真實感受成為實體商業反攻電商的關鍵因素。

但更重要的是，線下實體商業掌握著更為龐大的數據資產。眾盟數據聯合創始人楊海玲表示，在體量上，線下數據是線上數據的50倍之多。在線下線上融合的過程中，線下數據已經成為避不開的一環。

2016年底，馬云提出“新零售”概念，即將線上銷售和線下實體店進行結合，讓兩者優勢互補。電商并沒有真正擊敗實體商業，卻間接成為了實體商業更新迭代的催化劑?？梢钥吹降氖前⒗?、騰訊、京東等大型互聯網巨頭在線下市場的你爭我奪，各種線下新物種層出不窮。

不過，體驗與服務，始終是這些線下零售店難以逾越的門檻。

周長青表示，目前依托互聯網的線下零售有實驗性成分，尚未形成核心產品，實體商業的體驗與服務往往需要專業運營團隊經過長期的積淀，無法依靠技術短期扭轉，單憑互聯網企業還做不到這點。

另外，通過線上數據抓住消費者越來越難，用戶成了一個隨時會改變的變量，換言之，線上數據沒有線下數據那么好用。

所以，線上電商平臺和傳統的零售業正在呈現出一種合并的狀態，以阿里投資的家居零售企業居然之家為例，雙方在賣場的數字化升級、會員系統的打通、商品數字化等方面進行了一系列改造，消費者的一舉一動都能被捕捉到，包括實時客流、會員畫像、人均停留時長、產品熱度、品牌交易情況等。

而不久前和阿里達成戰略合作的紅星美凱龍，也宣布啟建全新的智慧商場，引入人工智能技術、機器人等，收集消費者行為數據、改善購物體驗。這樣的新零售模式正被應用在其他行業。

眾盟數據創始人&CEO廣宇昊認為，當線下數據像線上數據一樣成為一種基礎設施之后，其爆發出來的價值也將超乎想象。

實體商業“向上走”

網絡電商向線下沉淀的同時，傳統商業也在向線上拓展。

億歐聯合創始人兼執行總裁王彬指出，線下大數據未來的發展趨勢，最重要的一點就是要建立人、貨、場的有機鏈接，打破線下數據孤島，用線下數據為實體產業的發展進行多維賦能。

然而線下商業最頭疼的問題在于，盡管理論上有著大量數據，但是不知道如何獲取和利用，大悅城、萬達、銀泰、凱德等傳統商業玩家們紛紛在擁抱互聯網做著自我變革。

例如線上平臺“凱德星”的應用，就是凱德商業線上線下融合、進行智慧化運營的一個頗為成功的模式。在到達商場前，不必尋找就可以預訂車位；進入商場后，自動為客戶推薦最想要的優惠券，匹配心儀的美食與商店；離場時，不但可以提前支付停車費，還能通過商場把買好的商品送到家。

通過凱德星，傳統實體購物時間和空間的局限被打破了，消費者真正享受到逛街的樂趣和便利。2018年，凱德星開啟小程序、APP、微信公眾號三維觸點的社交電商新模式，完成傳統商業的自我革新和進化。并且通過商業生態圈串聯B端8000多家商戶和C端670多萬會員，實現流量即收入。

凱德集團總裁兼中國首席執行官羅臻毓表示，面對科技發展以及人們因科技而產生的生活消費上的改變，傳統房地產商應該與時俱進。

周長青則表示，未來傳統商業地產的困境依舊在于如何抓取數據、存儲和分析數據，并建立一個完整的商業地產數據庫。如何通過數據化分享平臺，把線下的不同資源和業務模塊整合起來，發揮最大的價值。這是實體商業需要重點考慮的問題。

房地產科技賦能商業地產

新零售無疑是對電子商務和線下平臺都有巨大益處的一種商業模式，人們不僅可以通過線上平臺來購買，還可以更多地來通過線下場景進行體驗。

尤其當大數據、云計算、人工智能和區塊鏈等技術紛紛來臨時，互聯網技術無法破解的痛點和難題正在一一得到解決，而這一切，我們將之稱為房地產科技。根據CB Insights的研究結果顯示，2018年全球在房地產科技領域的投資額已在2015年的基礎上增長了36%。

通過這些技術我們可以知道用戶行為和消費者畫像，再通過物聯網技術去進行大數據分析，運用科技去改進消費者在實體零售項目中的體驗。

而5G時代眼看即將到來，到時候又會因此出現怎樣顛覆行業的技術，我們不得而知，但可以肯定的是，新科技一定能為新零售開啟賦能新時代。

寶龍地產控股有限公司總裁許華芳預言，未來商業地產發展的新動能一定是科技，未來所有的公司都是科技公司。

當然，不管是什么科技也只是一種工具，商業的本質在于研究人的需求是怎么樣的，以及如何解決這些需求。無論是線上還是線下，用戶體驗是最關鍵的。

就如同電影《少數派報告》里所描述的那樣，當你跨進門店的那一刻起，屬于你的美好體驗就已開始，而所謂的大數據篩選、圖像識別和AR技術，只是未來達到這個服務目的的手段。