城市化的腳步由廣度轉向深度，空間的集約化發展需求日趨強烈。TOD（transit-oriented development）模式的出現，猶如一位點石成金的魔術師，它與商業地產緊緊相連，為后者的未來賦予了更多種可能。

商業地產的3D版本

顧名思義，TOD模式就是以公共交通為導向的開發模式。它誕生于美國，被認為是遏制城市空間蔓延增長的有效手段。而后，TOD模式在亞洲的日本、新加坡、中國香港等地發展得如火如荼，隨著1990年代中國內地開始進行軌道交通沿線土地開發，TOD模式逐步在國內生根。

日本對TOD模式的成熟探索，為業內貢獻了諸多先進范本。日本大阪的Grand Front Osaka是一處毗鄰大阪站的站前綜合體，它將商場、寫字樓、酒店及住宅與交通樞紐進行了無縫連接。更為有趣的是，這一綜合體將原本有限的空間由“2D模式”改為“3D模式”，將一塊逼仄的城市空間進一步延展，成為更好的模樣。

Grand Front Osaka

信由你的步伐漫步于這片錯落有致的“城市森林”，緣水而行，不管是創新型商業，抑或是蔥翠欲滴的園林景觀，你將驚嘆于設計師為城市空間賦予的新生命，感動于日本人匠人般的建造精神，而這一切都是這片商業綜合體所帶給你的美好。設計師們用心丈量了步行距離，哪怕這里有100條動線，人們也可以快速選擇出最快的那一條前往想要到達的地方。

“TOD模式的優勢是高效連結和無縫換乘。”西南交通大學（上海）TOD研究中心副主任楊竣杰認為，上述兩條是TOD與傳統做法的本質性差別。以TOD模式打造的跨業態的項目中，包括商業在內的各種業態從不會因用途的不同被割裂，而是與公共交通緊密相連。

難能可貴的是，TOD模式給商業帶來了多樣性。你可以選擇在集中性的ShoppingMall里深度體驗創新型商業帶給生活的改變，也可以在行色匆匆間，買到你急需的那把雨傘，因為排布在動線兩旁的商業都經過了精心的設計與挑選。

讓商業賦予步行的樂趣

城市土地資源的稀缺決定了攤大餅式的開發建設模式已不足取，超大型城市擁擠不堪的市中心對低碳出行的呼聲，促使TOD型商業地產快速推進。

根據《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》，至2035 年，公共交通占所有出行方式的比例達到50%以上，綠色交通出行比例達到85%。

讓人們享受步行的愉悅感也是TOD項目的魅力。因此，TOD社區和街區制的概念被提出。街區制主要特點是街坊尺度舒適宜人、街道空間適合漫步、沿街界面公共開放、服務功能混合多樣。而人們慢下來時，商業的沃土由此誕生。

萬科天空之城或為一座以TOD模式探索未來都市面貌的項目。它位于上海17號線徐盈路站，擁有著近80萬平方米的體量，融合了商業、辦公、住宅、公建配套等多種業態。

萬科天空之城效果圖

其中商業部分包括一處中型綜合體，主要客群為本區域的家庭型居民和虹橋商務區外溢的白領。作為TOD綜合體項目的重要組成，這座商業體將不僅僅作為購物中心的存在，而是整個TOD社區的生活場。

它充分傳承了TOD的開放與融合法則，引入著名的紐約高線公園設計理念，一條跨越社區的立體型綠色走廊把社區南邊的人們帶往商業部分，使得既可以保證住宅的安全，又可以讓他們無需繞過住宅，直接從整個社區上方完成前往商業體的“跨越”。這一動線的設計僅是動線的亮點之一，該綜合體使用諸多類似的動線將區域內步行的最遠距離控制在800米內。

美麗的“蓋子”撫平城市“疤痕”

步行的溫度成就了公共交通路網的快速發展，這些網絡猶如這個城市的血管，循著脈絡，綿延不絕。而有些路網集聚之處，卻像一道道“傷疤”揮之不去。城市運營商的興起，使得TOD模式日臻成熟，交通樞紐上蓋項目的整體規劃設計也將成為美化，賦予它們全新的風貌。

2017年9月，上海萬象城啟幕，該項目總體量53萬平方米，包括約24萬平方米萬象城購物中心、約14萬平方米寫字樓、約3萬平方米的酒店。

這不僅僅是一個大型商業項目，更是上海首個商業運營的地鐵停車場上蓋綜合體項目。據介紹，一條地鐵線路平均長30公里左右，為滿足運營收發車需求就必須每條線路須配備有2個停車場，其中每個停車場占地約30公頃。這些停車場割裂了城市空間給附近的居民生活帶來不便的同時，也毫無美觀可言。

在有限的建設用地中，如何以集約型理念利用好土地是擺在每一位城市運營商的一道難題。

借鑒發達國家設計理念，用一個“蓋子”把軌道交通10號線吳中路停車場“罩”起來，而上海萬象城就成為了那個美麗的“蓋子”，它分別連接地鐵、吳中路地面、星空廣場及寫字樓，使整個一塊區域與客流快速融合，也方便消費者進入購物中心。同時，上海萬象城與周邊的上海愛琴海購物公園形成聯動引發吳中路商圈升級。

TOD綜合體范本還有位于莘莊地鐵站的TODTOWN天薈，天薈的一大亮點在于——將原本割裂的城市空間整合，同時導入便利的公共交通系統。

目前，莘莊地鐵站區域因地面軌道原因劃分成為互不相鄰的南北廣場，行人步行至地鐵站的路途并不輕松，地鐵配套商業的陳舊已不符合現階段人們的需求，車輛則需要從寶城路及莘朱路下立交穿行而過。未來天薈建成后，將現有的南北廣場被鐵路及地鐵軌道分割的多塊零散土地，通過上蓋整合，利用軌道上方的空間做二次商業開發和交通改造，形成一座集休閑、購物、娛樂、商業、文化、居住等為一體的標志性綜合體，這一項目重塑以往并不美觀的城市空間，并成為區域內的地標。