從空中俯瞰，這條全長5.5公里的街，肆廛林立，百貨叢聚，它是全中國最繁華的脈絡(luò)之一。

每一天，來自世界各地的人慕名涌入這上海開埠后的第一條商業(yè)街，走過曾開創(chuàng)亞洲百貨業(yè)無數(shù)先河的百年老店永安百貨，走過第一家國有百貨零售商店市百一店，走過“奢侈品零售風(fēng)向標(biāo)”恒隆廣場。

從哈同出資以名貴的鐵藜木鋪設(shè)出當(dāng)時(shí)上海最平整的一條道路，到永安郭氏兄弟以數(shù)豆子的方法計(jì)算人流，開創(chuàng)“大數(shù)據(jù)1.0”版本，地產(chǎn)大亨與商業(yè)巨子在“冒險(xiǎn)家的樂園”展開想象，筑成城市最初的繁華底色。

時(shí)光一去百年，當(dāng)年的四大公司之首永安百貨靜靜地度過了100歲的生日，哈同大樓成為美國時(shí)尚品牌Forever21國內(nèi)首家旗艦店，恒隆廣場、世茂廣場，你追我趕刷新著浦西天際線高度，屹立成了不起的城市景象。

而它們所在的南京路儼然一部上海商業(yè)地產(chǎn)的無字史書，年復(fù)一年，書寫著貨通天下、萬商云集的傳奇故事。

繁華肇始——上海開埠與南京路命名

上海作為現(xiàn)代化都市步入國際舞臺，要從1843年上海開埠算起。

幾年后，英商在今南京東路、河南中路路口置地80畝辟立花園，英商跑馬總會圍繞花園建造了一條跑馬道。從外灘到跑馬道之間的小路派克弄，又稱花園弄，便是南京路的雛形。

1865年，租界工部局將花園弄拓寬至40英尺（約12.2米），將其命名為“南京路”。冠以這個(gè)名字，上海開埠后第一條商業(yè)街，與城市的命運(yùn)緊緊連在了一起。

如今南京路熙熙攘攘的人流，大都不太清楚這一段滄桑過往，這條路與這座城市如何在遍地泥濘中趟出“十里洋場”的繁華，在山河破碎與戰(zhàn)火紛飛中，以開放與自強(qiáng)澆筑成“東方巴黎”的盛景。

來時(shí)之路——中國房地產(chǎn)開始的地方

“房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)，在中國應(yīng)開始于近代，上海是中國房地產(chǎn)業(yè)起步最早、涉及土地和資本最大的城市。”上海著名地方史研究專家薛理勇告訴澎湃新聞記者， 1845年，上海道臺與英國領(lǐng)事簽訂《上海租地章程》，“發(fā)明”永租制。

永租實(shí)際上就是絕賣。根據(jù)條約，僑民向華人“永租”土地時(shí)，須將面積、位置向領(lǐng)事館登記注冊，領(lǐng)事館向上海道署備案，雙方派專人實(shí)地會同丈量，加蓋道署鈐記，就成了一份由政府機(jī)構(gòu)確認(rèn)和公證的地契。

一套近代產(chǎn)權(quán)制度就此確立，房地產(chǎn)業(yè)也隨之興起。

此后小刀會起義（1853年）、太平軍逼近上海（1860年），上海及周邊難民涌入租界躲避戰(zhàn)火，原本為僑民專屬的租界成了“華洋雜居”、“五方雜處”之地。人口激增導(dǎo)致地價(jià)飛漲，1924年孫中山在以三民主義為題所作的演講中提到，黃浦灘的地價(jià)較之80年前大約上漲了10000倍。

“西方遠(yuǎn)來的冒險(xiǎn)家并不冒多少險(xiǎn)，以經(jīng)營地產(chǎn)為發(fā)財(cái)捷徑這是明的白的。”誠如木心在《上海賦》中所寫，早期上海煊赫一時(shí)的冒險(xiǎn)家?guī)缀醵际强康禺a(chǎn)發(fā)跡。

被稱作“冒險(xiǎn)家的樂園”的上海成為地產(chǎn)商的樂土，作為上海開埠后第一條商業(yè)街的南京路，自然成為地產(chǎn)商的必爭之地。

1882年，位于南京路上的中國第一家發(fā)電公司（上海電氣公司）投入商業(yè)化運(yùn)營，工業(yè)文明的標(biāo)志之一——中國第一盞電燈在此點(diǎn)亮，南京路率先踏入現(xiàn)代化的“燈紅酒綠”。

就在南京路亮起中國第一盞電燈的第三年，1884年，中法戰(zhàn)爭爆發(fā)，南京路房地產(chǎn)遭遇史上第一次“低價(jià)拋售”，一位名叫哈同的猶太人趁機(jī)購入大量土地房產(chǎn)。戰(zhàn)爭結(jié)束，地價(jià)大漲，上海地皮大王就此發(fā)家，“哈同”成為這座城市最有含金量的名字。

萬商云集——從“溪間縱橫”到“高屋連云”

十里洋場，城開不夜，軟紅十丈，萬燈如海。與房地產(chǎn)同時(shí)墮入十里繁華的，是以百貨公司為代表的南京路商業(yè)。

福利公司外觀

自開埠初期英商霍爾在南京路上開設(shè)上海第一家百貨公司福利公司之后，泰興公司（今連卡佛）、匯司公司、惠羅公司相繼落成，四大外資公司在南京路同臺競技，被稱作南京路“前四大公司“或“老四大公司”，以區(qū)別于民國時(shí)期華商創(chuàng)辦的四大公司。

昔日見證聚散離合的小港逐漸出落成國際都會的氣象，與上海地價(jià)一路高歌猛進(jìn)的，還有南京路的建筑規(guī)模。一幢幢“遠(yuǎn)東第一高樓”拔地而起，一間間“規(guī)模最大”的百貨公司前赴后繼，南京路商業(yè)地產(chǎn)的歷史，被飛快刷新。

因循時(shí)間脈絡(luò)，上海社會科學(xué)院歷史所研究員宋鉆友將南京路發(fā)展的歷史分為五個(gè)階段，其中，中國近代史繞不開的1894年，成為第一階段與第二階段分隔的節(jié)點(diǎn)。

“開埠至1894年，這是南京路露出雛形到初步發(fā)展的早期階段，外國商店帶來了新的商業(yè)模式，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，從老城廂搬遷過來的華人商鋪開始經(jīng)歷從傳統(tǒng)的商業(yè)模式向近代商業(yè)的轉(zhuǎn)型。”

現(xiàn)代大都市需要現(xiàn)代化的購物中心，南京路正是伴隨上海從瀕海小縣向國際化大都市的歷史轉(zhuǎn)型發(fā)展起來的，隨著租界的擴(kuò)大，上海的商業(yè)中心迅速由老城廂向南京路轉(zhuǎn)移，不少百年老店遷出城隍廟，加速了南京路的繁榮和城隍廟的衰落。到1894年，經(jīng)過近50年的發(fā)展，這片開埠前“溪間縱橫”之地，已發(fā)展為“高屋連云，軒窗闊辟，店號光明照耀，貨物充溢”。

宋鉆友認(rèn)為，甲午戰(zhàn)爭和辛亥革命以及第一次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)刺激了民族經(jīng)濟(jì)的成長，也給南京路的發(fā)展提供了機(jī)遇，“1894至1926年，是南京路發(fā)展的第二階段，華商在此開設(shè)的店鋪急劇增加，與外國商鋪共同推動了南京路的發(fā)展，在經(jīng)商手法上，華商已熟悉西方的商業(yè)文化，能融合傳統(tǒng)商業(yè)的精粹，嫻熟地與洋商同場競爭。”

至1918年，南京路的店鋪總數(shù)已達(dá)300余家，無所不有的商品一方面得益于上海與世界上主要商埠的航運(yùn)聯(lián)系，也得益于上海齊全的工業(yè)門類。事實(shí)上，南京路上的許多商鋪是工廠的營業(yè)所。

“1894年甲午戰(zhàn)敗后，允許日本人在華開設(shè)工廠，為了增加稅源，清政府放寬了對民間辦廠的限制。”上海市民俗文化學(xué)會會長仲富蘭認(rèn)為1894年后的一系列舉措刺激近代民族工業(yè)的發(fā)展，到1920年代，上海的主要工業(yè)門類紡織、面粉、卷煙、火柴生產(chǎn)能力均占全國50%以上。

工業(yè)的繁榮以廣廈周延、“柜臺、玻璃櫥、貨架的排列星羅棋布”的景象投射在南京路上。當(dāng)?shù)谝慌袊鴮?shí)業(yè)家創(chuàng)辦的工廠棋布蘇州河兩岸，在租界外商洋行的夾縫中，將農(nóng)耕大國拽入工業(yè)文明的滾滾洪流，第一批華商經(jīng)營的現(xiàn)代百貨公司，也扎堆出現(xiàn)在南京路相距不足200米的路段上。

從1917年先施公司在南京路開業(yè)，到1936年大新公司在南京路落成，幾乎與白吉爾《中國資產(chǎn)階級的黃金時(shí)代(1911－1937年)》同時(shí)，伴隨民族工業(yè)的崛起，華商創(chuàng)立的四大公司在南京路叱咤風(fēng)云。

至此，這條70年前開辟的馬路，終于擁有了屬于中華的商業(yè)氣象，滄桑、壯麗、跌宕而又滿懷榮耀，在“Light,Heat,Power”的霓虹交舞中，沉淀為大上海的繁華底色。