從空中俯瞰，這條全長5.5公里的街，肆廛林立，百貨叢聚，它是全中國最繁華的脈絡之一。

每一天，來自世界各地的人慕名涌入這上海開埠后的第一條商業街，走過曾開創亞洲百貨業無數先河的百年老店永安百貨，走過第一家國有百貨零售商店市百一店，走過“奢侈品零售風向標”恒隆廣場。

從哈同出資以名貴的鐵藜木鋪設出當時上海最平整的一條道路，到永安郭氏兄弟以數豆子的方法計算人流，開創“大數據1.0”版本，地產大亨與商業巨子在“冒險家的樂園”展開想象，筑成城市最初的繁華底色。

時光一去百年，當年的四大公司之首永安百貨靜靜地度過了100歲的生日，哈同大樓成為美國時尚品牌Forever21國內首家旗艦店，恒隆廣場、世茂廣場，你追我趕刷新著浦西天際線高度，屹立成了不起的城市景象。

而它們所在的南京路儼然一部上海商業地產的無字史書，年復一年，書寫著貨通天下、萬商云集的傳奇故事。

繁華肇始——上海開埠與南京路命名

上海作為現代化都市步入國際舞臺，要從1843年上海開埠算起。

幾年后，英商在今南京東路、河南中路路口置地80畝辟立花園，英商跑馬總會圍繞花園建造了一條跑馬道。從外灘到跑馬道之間的小路派克弄，又稱花園弄，便是南京路的雛形。

1865年，租界工部局將花園弄拓寬至40英尺（約12.2米），將其命名為“南京路”。冠以這個名字，上海開埠后第一條商業街，與城市的命運緊緊連在了一起。

如今南京路熙熙攘攘的人流，大都不太清楚這一段滄桑過往，這條路與這座城市如何在遍地泥濘中趟出“十里洋場”的繁華，在山河破碎與戰火紛飛中，以開放與自強澆筑成“東方巴黎”的盛景。

來時之路——中國房地產開始的地方

“房地產作為產業，在中國應開始于近代，上海是中國房地產業起步最早、涉及土地和資本最大的城市。”上海著名地方史研究專家薛理勇告訴澎湃新聞記者， 1845年，上海道臺與英國領事簽訂《上海租地章程》，“發明”永租制。

永租實際上就是絕賣。根據條約，僑民向華人“永租”土地時，須將面積、位置向領事館登記注冊，領事館向上海道署備案，雙方派專人實地會同丈量，加蓋道署鈐記，就成了一份由政府機構確認和公證的地契。

一套近代產權制度就此確立，房地產業也隨之興起。

此后小刀會起義（1853年）、太平軍逼近上海（1860年），上海及周邊難民涌入租界躲避戰火，原本為僑民專屬的租界成了“華洋雜居”、“五方雜處”之地。人口激增導致地價飛漲，1924年孫中山在以三民主義為題所作的演講中提到，黃浦灘的地價較之80年前大約上漲了10000倍。

“西方遠來的冒險家并不冒多少險，以經營地產為發財捷徑這是明的白的。”誠如木心在《上海賦》中所寫，早期上海煊赫一時的冒險家幾乎都是靠地產發跡。

被稱作“冒險家的樂園”的上海成為地產商的樂土，作為上海開埠后第一條商業街的南京路，自然成為地產商的必爭之地。

1882年，位于南京路上的中國第一家發電公司（上海電氣公司）投入商業化運營，工業文明的標志之一——中國第一盞電燈在此點亮，南京路率先踏入現代化的“燈紅酒綠”。

就在南京路亮起中國第一盞電燈的第三年，1884年，中法戰爭爆發，南京路房地產遭遇史上第一次“低價拋售”，一位名叫哈同的猶太人趁機購入大量土地房產。戰爭結束，地價大漲，上海地皮大王就此發家，“哈同”成為這座城市最有含金量的名字。

萬商云集——從“溪間縱橫”到“高屋連云”

十里洋場，城開不夜，軟紅十丈，萬燈如海。與房地產同時墮入十里繁華的，是以百貨公司為代表的南京路商業。

福利公司外觀

自開埠初期英商霍爾在南京路上開設上海第一家百貨公司福利公司之后，泰興公司（今連卡佛）、匯司公司、惠羅公司相繼落成，四大外資公司在南京路同臺競技，被稱作南京路“前四大公司“或“老四大公司”，以區別于民國時期華商創辦的四大公司。

昔日見證聚散離合的小港逐漸出落成國際都會的氣象，與上海地價一路高歌猛進的，還有南京路的建筑規模。一幢幢“遠東第一高樓”拔地而起，一間間“規模最大”的百貨公司前赴后繼，南京路商業地產的歷史，被飛快刷新。

因循時間脈絡，上海社會科學院歷史所研究員宋鉆友將南京路發展的歷史分為五個階段，其中，中國近代史繞不開的1894年，成為第一階段與第二階段分隔的節點。

“開埠至1894年，這是南京路露出雛形到初步發展的早期階段，外國商店帶來了新的商業模式，獨領風騷，從老城廂搬遷過來的華人商鋪開始經歷從傳統的商業模式向近代商業的轉型。”

現代大都市需要現代化的購物中心，南京路正是伴隨上海從瀕海小縣向國際化大都市的歷史轉型發展起來的，隨著租界的擴大，上海的商業中心迅速由老城廂向南京路轉移，不少百年老店遷出城隍廟，加速了南京路的繁榮和城隍廟的衰落。到1894年，經過近50年的發展，這片開埠前“溪間縱橫”之地，已發展為“高屋連云，軒窗闊辟，店號光明照耀，貨物充溢”。

宋鉆友認為，甲午戰爭和辛亥革命以及第一次世界大戰的爆發刺激了民族經濟的成長，也給南京路的發展提供了機遇，“1894至1926年，是南京路發展的第二階段，華商在此開設的店鋪急劇增加，與外國商鋪共同推動了南京路的發展，在經商手法上，華商已熟悉西方的商業文化，能融合傳統商業的精粹，嫻熟地與洋商同場競爭。”

至1918年，南京路的店鋪總數已達300余家，無所不有的商品一方面得益于上海與世界上主要商埠的航運聯系，也得益于上海齊全的工業門類。事實上，南京路上的許多商鋪是工廠的營業所。

“1894年甲午戰敗后，允許日本人在華開設工廠，為了增加稅源，清政府放寬了對民間辦廠的限制。”上海市民俗文化學會會長仲富蘭認為1894年后的一系列舉措刺激近代民族工業的發展，到1920年代，上海的主要工業門類紡織、面粉、卷煙、火柴生產能力均占全國50%以上。

工業的繁榮以廣廈周延、“柜臺、玻璃櫥、貨架的排列星羅棋布”的景象投射在南京路上。當第一批中國實業家創辦的工廠棋布蘇州河兩岸，在租界外商洋行的夾縫中，將農耕大國拽入工業文明的滾滾洪流，第一批華商經營的現代百貨公司，也扎堆出現在南京路相距不足200米的路段上。

從1917年先施公司在南京路開業，到1936年大新公司在南京路落成，幾乎與白吉爾《中國資產階級的黃金時代(1911－1937年)》同時，伴隨民族工業的崛起，華商創立的四大公司在南京路叱咤風云。

至此，這條70年前開辟的馬路，終于擁有了屬于中華的商業氣象，滄桑、壯麗、跌宕而又滿懷榮耀，在“Light,Heat,Power”的霓虹交舞中，沉淀為大上海的繁華底色。